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为进一步稳定农村土地承包关系，规范农村土地流转程序，西昌市政府印发了关于《进一步规范农村土地承包经营权流转的实施意见》的通知。有流转意向的流转双方到流转土地所在地乡镇人民政府领取并填写《西昌市农村土地承包经营权流转意向登记、审批表》，经村民小组、村委会对流转意向进行审查盖章后，携带相关材料到乡镇土地流转服务中心进行登记。

中共西昌市委办公室 西昌市人民政府办公室关于印发《进一步规范农村土地承包经营权流转的实施意见》的通知

各乡（镇）、市级有关各部门：

为做好我市农村土地承包经营权流转相关工作，经市委、市政府研究同意，现将《进一步规范农村土地承包经营权流转的实施意见》印发你们，请认真遵照执行。

特此通知。

中共西昌市委办公室         西昌市人民政府办公室

2018年1月10日

进一步规范农村土地承包经营权流转的

实施意见

为进一步稳定农村土地承包关系，规范农村土地流转程序，完善监管和风险防范机制，切实保障流转双方合法权益，促进农业农村健康稳定发展，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》、《四川省农业厅贯彻落实省委办公厅省政府办公厅〈关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的实施意见〉的通知》（川农业函[2017]1114号）、《中共四川省委办公厅 四川省人民政府办公厅关于印发〈关于进一步引导农村土地经营权规范有序流转发展农业适度规模经营的实施意见〉的通知》（川委办[2015]10号）相关要求，结合我市实际，现提出以下实施意见：

一、基本原则

（一）坚持“三权”分置的原则。落实好集体所有权，坚持农村土地集体所有制不动摇;稳定农户承包权，赋予农民对承包地占有、使用、收益等用益物权权能;放活土地经营权，创新土地经营权流转模式，推行由农民一次性出租让渡土地经营权向入股经营、合作经营等共享土地经营权方式转变，形成农村土地集体所有、家庭承包、多元经营的新型农业经营机制。。

（二）坚持“依法、自愿、有偿”的原则。在不改变土地农业用途的前提下，农户有权依法自主决定是否流转，以及流转的对象、方式、时间、收益处置等；在集中流转、连片开发过程中，对少数不愿流转的农户，乡（镇）、村可以积极协调，在承包方自愿的基础上，可以用集体经济组织内其他愿意流转的农户承包地或集体经济组织的机动地进行调换解决，妥善平衡互换双方利益。

（三）坚持因地制宜、分类指导原则。推进土地流转要与农业农村发展规划相衔接，实行集中连片、集约经营，做到生产要素优化配置，实现最佳效益。土地流转可以自主选择转让、出租、转包、互换、入股等方式，各地要因地制宜、分类指导、形式多样，不搞一刀切。

（四）坚持“三个不得”的原则。土地流转不得改变土地集体所有性质和农业用途，流转期限不得超过法定承包期，不得损害农民的基本权益。坚持耕地保护制度，切实保护基本农田。严禁占用基本农田挖塘栽树及其他毁坏种植条件的行为。坚决查处通过“以租代征”违法违规进行非农化建设行为。坚决禁止擅自将耕地“非农化”。严禁借土地流转之名违规搞非农建设。严禁在流转农地上建设或变相建设旅游度假村、高尔夫球场、别墅、私人会所等。

二、操作程序

（一）申请登记。有流转意向的流转双方到流转土地所在地乡镇人民政府领取并填写《西昌市农村土地承包经营权流转意向登记、审批表》，经村民小组、村委会对流转意向进行审查盖章后，携带相关材料到乡镇土地流转服务中心进行登记。

需要流出土地的农户，可将拟流出土地面积、类型、期限、租金、用途等信息，经村委会审核后报乡镇土地流转服务中心备案入信息库。

（二）协商洽谈。乡镇人民政府、村民委员会组织流转双方对土地的流转地块、面积、用途、流转方式、期限，流转价款及支付方式，土地交付方式、土地复耕、地上附着物及相关设施的处理，相关权利义务、违约责任、合同的变更与解除、争议解决方式等具体条款进行磋商，达成一致意见。

（三）现场审核。流转面积在100亩以下的，由乡镇人民政府组织现场审核；流转面积在100亩以上的，由市农村土地流转服务中心组织会同乡镇人民政府组织现场审核。现场审核主要对流转的土地核实地块名称、四至界限、面积、用途等情况，同时，核实流出土地有无权属纠纷、流转行为是否为农户自愿行为。现场审核过程中要做好相应调查核实笔录。

（四）签订合同。流转双方协商一致后，在乡镇土地流转服务中心的指导下，统一使用西昌市农村土地承包经营权流转合同文本，签订规范的土地流转合同（相关合同模板见附件），土地流转合同应一式4份，流转双方各执一份，报发包方、乡镇土地流转服务中心各备案一份。乡镇土地流转服务中心做好土地流转的合同鉴证、备案工作，并出具备案通知书。100亩及以上的土地流转，乡镇土地流转服务中心须报送备案通知书到市农村土地流转服务中心存档。

（五）资格审查。对土地流转实行市、乡分级审查。重点审查流入方的主体资格、征信情况、农业持续经营能力及拟经营项目是否符合本区域产业布局和现代农业产业发展规划等。对土地流转面积100亩以下的，由乡镇政府组织审查；100亩及以上500亩以下的，由市级农业行政主管部门组织审查；500亩及以上的，经市级农业行政主管部门初审后，报市级政府组织审查。

三、流转管理

（一）流转方式

承包方依法取得的农村土地承包经营权流转可以采取转包、出租、入股、转让、互换或者其他从符合有关法律和国家政策规定的方式流转，流转方式、期限和具体条件，由流转双方平等协商确定。

1、转包。承包方将土地承包经营权转给同一集体经济组织内的其他农户经营。转包主要是发生在农户之间的流转。转包后原土地承包关系不变。

2、出租。承包方将所承包土地的经营权出租给本集体经济组织以外的单位或个人经营。出租后原土地承包关系不变。原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租约定的条件对承包方负责。

3、委托流转。被流转方实施农业产业化经营等项目需要大规模集中租赁经营土地时，流转方在依法、自愿的基础上，可书面委托本村集体经济组织或中介组织，将土地承包经营权统一流转给种田能手或农业龙头企业，流转收益全部归农民所有。没有农户的书面委托，任何组织无权以任何方式决定流转农户的承包地，更不能以少数服从多数的名义，将整村整组农户承包地集中对外招商经营。从事土地流转服务的中介组织，应向市农业行政主管部门备案并接受其指导。

4、入股。承包方将土地承包经营权量化为股权，自愿联合或者入股组成股份公司、合作社等，从事农业生产经营。实行股份合作后，原土地承包关系不变。

5、转让。承包方采取转让方式流转农村土地承包经营权的，经发包方同意后，将土地承包经营权让渡给同一集体经济组织其他农户经营，原土地承包关系自行终止。

6、互换。是指在同一集体经济组织的承包方之间自愿将土地承包经营权进行交换，双方互换土地原享有的承包权利和承担的义务也相应互换，当事人应办理农村土地承包经营权变更登记手续。

（二）信息报送报制。建立农村土地承包经营权流转信息月报制度。各乡镇要如实准确地填报农村土地承包经营权流转、规模经营等相关信息，市农村土地流转服务中心将定期在相关媒体上发布。

（三）档案管理。乡镇土地流转服务中心应当建立农村土地承包经营权流转情况登记台账，及时准确记载农村土地承包经营权流转情况，并对农村土地承包经营权流转合同及有关文件、文本、资料等进行归档并妥善保管。市农牧、档案管理等部门要加强对土地流转相关档案归集指导和日常管理服务。

（四）风险防范

1、建立资格准入制度。对土地规模流转实行市、乡分级审查，重点审查流入方主体资格、征信情况、农业持续经营能力及拟经营项目是否符合本区域产业部局和现代农业产业发展规划等（资格审查表见附件）。

2、建立土地流转日常监管制度。各乡镇要结合本地区经济发展水平、自然条件、劳动力转移现状等因素，合理把握土地适度规模经营标准。所有规模流转土地的日常监管工作均由乡镇土地流转服务中心负责，100亩以上列为市重点监管对象，市农村土地流转服务中心要加强监管。市农牧、国土等部门要加强对土地受让方土地用途的监督检查，从源头上抑制“非粮化”、“非农化”行为，确保流转土地的农业用途不变。

3、建立土地流转风险保障金制度。鼓励有条件的乡镇按流入方以流转金额一定比例缴纳和政府补助相结合的方式建立土地流转风险保障金制度试点，探索开展土地流转履约保证保险，特别是以村为单位统一流转土地用于较大规模经营的项目，根据产业发展情况建立按流入方缴纳一定复耕金和政府补助相结合的复耕制度，确保土地经营权流转有序、风险可控。

土地流入方的企业（组织）、个人，缴纳风险保证金，风险保证金原则上按不低于一个年度的土地流转租金进行一次性缴纳，用于保障支付流转农地的企业（组织）因中途退出拖欠的农户租金以及流转农地的企业（组织）擅自改变土地用途的处罚金和损坏地质补偿金等。

4、建立土地流转退出机制。土地流入方因经营不善或自然风险、市场风险致使生产经营无法继续进行的，应及时向土地流出方、乡镇土地流转管理服务中心以书面形式提出退出申请，经乡镇土地流转管理服务中心、村组集体经济组织核实，组织土地流转双方协商一致后解除土地流转合同。因国家或地方建设需要，导致土地流转关系无法存续需提前终止的，由乡镇土地流转管理服务中心、村组集体经济组织协调土地流转双方解除土地流转合同。

5、建立动态监测管理制度。乡镇土地流转服务中心对辖区内土地流转项目进行追踪监测，并确定流转项目跟踪责任人，对流转土地的利用情况和流转合同履约情况进行动态监管，及时发现和化解流转矛盾，提示风险预警，提出改进措施。

四、组织保障

（一）完善机构服务功能。完善市、乡（镇）、村三级土地流转服务体系建设，理顺土地流转服务中心管理主体。市农村土地流转服务中心，负责全市土地流转的指导、督查。各乡（镇）要成立乡（镇）土地流转服务中心，乡（镇）土地流转中心要在乡（镇）便民服务中心设立服务窗口，依法负责本辖区内农村土地承包管理工作，即：土地承包权属信息变更、土地承包经营权流转、土地承包合同鉴证备案、农户因国家征占用地等因素导致承包土地面积的核减注销及纠纷调解工作。各行政村设立土地流转服务站，负责本行政村土地流转信息收集、上报及土地流转工作落实、矛盾纠纷的处理。要充分发挥市、乡（镇）、村三级土地流转服务组织的作用，提升信息搜集发布、法规政策咨询、合同审查备案、档案管理、价格评估、产权交易、纠纷调处等方面的服务功能。

（二）建立公开交易服务平台。完善流转土地信息收集、汇总和发布机制；健全市、乡（镇）、村三级农村产权交易服务体系和市乡（镇）两级交易平台，规范农地经营权公开流转交易行为。

（三）建立土地流转纠纷调处机制。市农业行政主管部门（市农村土地流转服务中心）、乡（镇）土地流转服务中心要依法做好土地流转纠纷调处工作。按照《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》的规定，充分发挥乡镇、村级土地承包经营权纠纷调解委员会职能，依法开展农村土地承包和流转纠纷的调解。建立健全民主协商、乡村调解、司法诉讼为一体的土地承包和流转纠纷调处机制，以及多部门协调解决土地承包和流转重大问题的工作联动机制，提高调处土地流转纠纷水平。

（四）切实加强组织领导。各乡（镇）人民政府要提高认识，高度重视，加强对农村土地流转工作的领导，建立健全农村土地流转服务机构，强化对土地流转的政策咨询和服务工作，及时调解处理土地承包及流转经营纠纷。各级农村土地流转服务中心要做好土地流转日常管理和服务工作，为流转双方提供有关法律政策宣传、流转信息咨询等服务；要按“分级审查”原则，加强对规模以上农村土地流转经营项目的跟踪评估和年度检查。市国土部门要依法加强对流转农地“非农化”的监管，及时查处违法违规行为。财政等有关部门按照政策要求抓好相关产业扶持政策的落实。各有关部门都要充分发挥职能作用，互相配合，形成合力，积极指导和帮助农民流转土地，确保农村社会稳定。

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2018年1月10日