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浙江省宁波市象山县政府办公室发布了《象山县农村宅基地建房管理办法》（象政发〔2019〕151号），本办法自2019年11月1日起施行。那么，象山县农村宅基地建房怎么审批？建房标准是怎样的？

《象山县农村宅基地建房管理办法》

象政发〔2019〕151号

第一条  为进一步完善我县农村宅基地建房管理，落实乡村振兴战略，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《宁波市城乡规划条例》《宁波市农村宅基地管理办法》等有关规定，结合我县实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于本县行政区域内农村宅基地建房审批管理。丹东街道和丹西街道的宅基地建房规划控制区内严禁新增建设用地进行宅基地建房审批，政策另行制定。

第三条  本办法所称农村宅基地建房，是指农村集体经济组织成员或农村房屋的合法持有人按本办法批准，在宅基地上进行新建、扩建和改建农村家庭住宅（包括住房、附属用房和庭院等，下同）等行为。

第四条  农村宅基地实行所有权、资格权、使用权“三权分置”管理。农村宅基地所有权属于农村集体经济组织，资格权属于农村集体经济组织成员，使用权根据有关规定可以适度流转。

第五条  农村宅基地建房应符合国土空间规划、产业规划和相关保护规划等规划要求，应符合安全、适用、经济、美观的要求，体现当地历史文化、地域特色和乡村风貌。

第六条  农村宅基地建房应坚持节约集约用地制度，坚持“一户一宅”和“拆旧建新”原则。优先使用村庄内的存量建设用地和周边低丘缓坡等非耕地，严格控制使用耕地建房，严格禁止占用永久基本农田建房。

占用非建设用地用于农村建房的，应按规定办理农用地转用审批。

第七条  农村宅基地建房实行村级民主管理。各村应制定和完善农村宅基地建房村规民约，建立农村宅基地建房管理事项民主决策制度，经镇乡政府、街道办事处审核备案后实施。

第八条  严格农村宅基地用途管制。严禁利用农村宅基地开发商品住宅，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁买卖农村宅基地。

第二章 审批管理

第九条  农村宅基地建房由镇乡政府、街道办事处审核批准，实行“农户申请、村级审查、乡镇审批、县管转用”模式。镇乡政府、街道办事处下设的村（居）民建房管理办公室具体负责辖区内宅基地建房管理、监管和违法查处的组织协调等具体工作。

县自然资源和规划局负责农村宅基地建房用地、规划审批的业务指导、监督管理工作。

第十条  除县城中心城区、石浦镇镇区规划建设用地范围外的本县其他行政区域，根据人口集中、产业集聚、节约集约和一户一宅的要求，在符合村庄规划、产业规划和满足本村集体经济组织成员建房需求等前提下，经村民委员会会议或村民代表会议民主决策，可通过农房调剂、置换、参与农房司法处置、集中建房审批等方式允许有宅基地资格权的本县集体经济组织成员跨村跨镇乡居住。

跨村跨镇乡居住者原有农村宅基地和农房，在取得相关用地批文和不动产登记前应注销权证，退还所在村集体经济组织。

第十一条  农村宅基地建房实行“带方案审批”制度。建筑方案需提供总平面图，明确建房位置、四至、用地面积、建筑面积、层数、高度等内容。建筑方案可选用象山农房设计通用图集。

第十二条  经批准建房、农房置换或农房司法处置产权登记前，原有一处或多处旧宅应予调剂，并变更产权证或者拆除并注销权证，土地退还村集体经济组织。经自然资源规划等部门认定具有保护价值的古建筑或拆除将危及毗邻户房屋建筑安全等不能拆除的旧宅予以保留，不动产权证转移登记给村集体经济组织。

第十三条  农村宅基地面积标准，使用耕地的不超过125平方米；使用其他土地的，不超过140平方米；山区村有条件利用荒地、荒坡的，最高不得超过160平方米。

第三章 审批条件

第十四条  有下列情形之一，且符合分户条件的户，经村民委员会会议或村民代表会议讨论通过后，可以申请农村宅基地建房：

（一）农村集体经济组织成员原有或分户后拥有的农村宅基地面积不足规定面积的90%的；

（二）因国家建设、移民、灾毁等原因需要搬迁的；

（三）实施城市、镇、乡、村庄规划或旧村改造、土地综合整治必须调整搬迁的；

（四）一户常住人口7人及以上或四代同堂6人及以上，原有宅基地面积未达到分户标准，旧宅权证变更到村集体经济组织后可以新批一宅，旧宅继续保留使用，待家庭人口情况不再符合本条规定的，退出旧宅由村集体收回；

可计数家庭人口应是具有宅基地资格权但不具备分户条件的人员；

（五）行政机关、事业单位和国有企业干部职工的配偶是农村集体经济组织成员，干部职工本人长期与其一起居住，且未享受住房保障政策，其配偶提出申请的；

（六）非行政机关、事业单位和国有企业干部职工且未享受住房保障政策，回村居住并户籍返迁的原农村集体经济组织成员，符合分户有关规定的；

（七）非农村集体经济组织成员通过世居、析产、继承等形式合法取得的农村房屋，因村集体组织实施村庄规划、土地综合整治等需要拆除旧宅的，经同意可以申请宅基地等面积调整置换，且调整置换面积不超过新批耕地宅基地审批面积标准；因危房、乡村振兴创业创新等需要原址改建的，经同意可以房屋所有权人名义申请原址改建。鼓励进城落户农民依法自愿有偿转让宅基地权益；

（八）经批准回乡落户的行政机关、事业单位和国有企业干部、职工、军人，未享受城乡住房保障政策的；

（九）回乡定居的华侨、台湾和港澳同胞、外籍华人、烈士家属申请建造住宅的；

（十）其它按规定可审批的。

第十五条  有下列情形之一的，农村宅基地建房申请不予批准：

（一）已有或分户后拥有的农村宅基地面积达到规定面积的90%及以上申请迁址新建的；

（二）除按规定调剂外，将农村宅基地出租、与人合作建房，或以出卖、赠与等形式转让农村宅基地及其地上建筑物，或将农村住房改作其他用途的；

（三）退出原有宅基地后已批准入住农民集中居住区住宅，按本规定不具备分户条件的；

（四）除合法持有农村房屋按规定置换或改建外，本人或配偶已享受城乡住房保障政策的；

（五）在房屋拆迁中已以货币或调产安置形式予以补偿安置或已享受住房困难家庭安置政策的；

（六）纳入政府集中供养对象的；

（七）原有旧宅未拆除或违章建筑尚未处置到位的；

（八）其他不符合申请农村宅基地建房条件的。

第四章 技术要求

第十六条  农村宅基地建房的建筑间距应符合下列规定：

（一）新建、扩建、改建的住房，相互平行布置的住房间距：

1.朝向为南北向[指正南北向和南偏东（西）45 度（含 45 度）以内]的，不小于南侧建筑高度的1.1倍，最小间距不小于6米；

2.朝向为东西向[指正东西向和东（西）偏南 45 度（不含 45度）以内]的，不小于较高遮挡建筑高度的1.0倍，最小间距不小于6米；

（二）新建、扩建、改建的住房，相互垂直布置的住房间距，不小于较高建筑高度的0.9倍，最小间距不得小于6米。

（三）在现有村庄建成区内，扩建、改建的住房，按照上述规定确实有困难的，可适当缩小间距，但不小于遮挡建筑高度的0.6倍，且不小于4米，并确保自身和其影响范围内的建筑有两个及以上居室的窗台达到日照标准。

第十七条  年久失修的危旧房且确需要原址重建的，不符合本办法第十六条要求的房屋，重建时须按原建筑使用性质、原建筑基底、原建筑面积、原建筑高度进行控制。

第十八条  农村宅基地建房建筑占地面积不超过批准建房用地面积80%，建筑垂直投影不超过批准用地范围 ；使用耕地建房的，建筑面积不超过250平方米；使用非耕地和山区村利用荒地、荒坡建房的，建筑面积不超过300平方米；建筑层数不超过3层，建筑高度不大于10.5米，屋顶坡度不大于30度。

需建造用于储藏、停车的架空层，层高不大于2.2米，建筑面积不计入审批的建筑面积，建筑层数不计入审批层数，建筑高度按相关规定纳入建筑总高度计算。

经批准的坡屋顶形成的建筑面积不计入审批的建筑面积。

第十九条  加强村民建设风貌引导，鼓励采用象山原有乡村建筑元素或中式元素，对开放式门斗、挡雨板、底层檐廊、连廊等不封闭的开放空间，可不计入建筑占地面积和建筑审批面积，主体建筑和开放空间的投影面积不得超过批准用地面积。

第五章 审批程序

第二十条  申请受理。申请农村宅基地建房，由符合条件的建房户向农村宅基地所在的村民委员会提出书面申请。

农村宅基地实施“三权分置”流转后，按流转合同约定要求合作建房的，由资格权人和使用权人共同书面申请。

第二十一条  村级审查。村委会根据村规民约和民主管理制度，对申请人的农村宅基地建房安排进行村民委员会会议或者村民代表会议讨论通过、对结果进行公示，并报当地镇乡政府、街道办事处村（居）民建房管理办公室审批。

第二十二条  调查审核。镇乡政府、街道办事处村（居）民建房管理办公室收到村委会上报的建房申请材料后，应在七个工作日内组织联合踏勘，对申请人的建房资格、选址情况、建筑方案、现有宅基地和房屋使用等情况进行实地调查审核。对符合农村宅基地建房审批要求的，村（居）民建房管理办公室应在五个工作日内将申请的户名、规划选址、审批面积、建筑方案、旧房处理等情况在本村范围内张榜公告并拍摄远近二张照片留存，接受群众监督，公告期限为十天。对审核未通过的，应一次性书面告知申请人。

第二十三条  乡镇审批。经公告无异议的，镇乡政府、街道办事处村（居）民建房管理办公室应在三个工作日内批准。

镇乡政府、街道办事处村（居）民建房管理办公室应在建房批准后，三个工作日内发放《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》。同时在所在镇乡政府网站、村公告栏及建设项目现场对审批结果进行批后公告，并录入自然资源和规划管理信息系统，将审批的纸质资料每月向县自然资源和规划局归档。

第二十四条  开工申报。 建房户应当在开工前七日报告镇乡政府、街道办事处村（居）民建房管理办公室，办公室在接到报告后七个工作日内派工作人员到现场放样，根据用地批准文件和规划许可内容，确定建房用地四至范围、用地内建筑物的平面位置和室内外地坪标高。

农村宅基地建房应严格按照确定的建房位置、四至、用地面积、建筑面积、层数、高度、室内外地坪标高等内容进行施工。

第二十五条  竣工验收。房屋竣工后六个月内，建房户应向所在镇乡政府、街道办事处村（居）民建房管理办公室申请竣工核实。由镇乡政府、街道办事处村（居）民建房管理办公室组织验收，并出具《规划核实确认书》和验收意见。经验收合格后，建房户凭相关材料申请不动产登记。

第二十六条  批文撤销。农村宅基地建房批准后，有超过批准之日起满两年未开工建造、经调查确定弄虚作假和未按规定处置旧宅等违规情况的，由镇乡政府、街道办事处及时办理撤销手续，纸质资料每月报县自然资源和规划局归档。

第六章 附 则

第二十七条  未成片开发建设、土地面积在300平方米以下且建筑面积在300平方米以下的国有土地上零星私有房屋的建设参照本办法执行。

第二十八条  本县其他有关农村宅基地建房的规定，如与本办法有抵触的，以本办法为准。已经批准的农房两改项目，按规定执行。

第二十九条  本办法自2019年11月1日起施行。《象山县农村宅基地管理办法》（象政发〔2015〕44号）和《象山县村（居）民建房规划管理办法（试行）》（象政发〔2015〕45号）同时废止。