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人防车位使用权转让合法吗?价格可以怎样定?交易流程是什么?哪些车位不能进行买卖?

来源:土流网整理2018-06-01 10:16:07

业主花十几万元甚至更多钱与开发商签订的所谓“车位买卖合同”,实际上很多时候只能视为长期租赁协议,一旦出现自然灾害等不可预知状况时,车位就不再属于业主了。那么人防车位使用权转让合法吗?价格可以怎样定?交易流程是什么?哪些车位不能进行买卖?

哪些车位不能进行买卖?

1、小区的公共空地

小区里的空地,有的时候甚至是绿地,开发商或者物业公司画根线就收钱。有的作价卖给业主,有的按月出租。据悉,由于小区的土地使用权归全体业主,因此开发商无权出售敞开式地上车位。这类车位可以由业主大会授权业委会委托物业租给业主使用,扣除必要费用后归入小区维修资金。

2、无约定的地下车位

如果地下车位建筑面积未分摊,且开发商单独取得车库产权的,则开发商可以对购房人出售产权,但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。开发商出售这种车位好像天经地义,其实不然。在房屋买卖合同中,开发商必须申明该小区里的地下车位的产权属于单独转让,不随房子一起卖。如果没有类似的文字说明,地下车位也应当归业主按份共有,其收益也应归业主。

这部分收益可以由小区业委会委托物业公司收取,收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。

3、已被公摊的地下车位

很多开发商在卖房子的同时也在卖地下车位,可这地下车位的买卖是否合法,很多业主并不知道。如果地下车位面积已作为公摊面积被小区业主分摊了,那么开发商就无权出售。换句话说,卖房子的时候已经把地下车位的面积分摊到每个业主的身上,并且按比例收过钱了,再把这样的地下车位卖给业主,就是重复收钱。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定:“未依法登记领取权属证书的不得转让。”因此若不能办理产权,车位买卖合同是不受法律保护的,业主买到手的只是一张白纸。

这类的地下车位办不了产权证,属全体小区业主所有,严格地说属于小区的配套设施,可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用,出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。

4、人防工程禁止开发商销售

没有分摊的地下面积是不是都可以卖呢?当然不是。有的地下车位属于人防工程,而人防工程是国家强制配套,禁止开发商销售。

根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定:“人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。”开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主,所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。

5、销售使用权超过20年属于欺诈

有的开发商很“明智”,在签车位合同的时候会申明车位不能买卖,不签买卖合同,只与业主签租赁合同。可在租赁期限上超过了20年的时候,并不向消费者声明20年后不受法律保护。根据《合同法》第214条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。”消费者租赁车位,即所谓的销售使用权,最长期限也只有20年,20年后是不受法律保护的。

凡是销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的,都是欺诈行为,消费者可请求双倍赔偿。

车位买卖价格可以怎样定?

1、车位出售价格要根据小区的位置,楼房的价格,参考行业平均状况等因素定价,评估出可以销售出去的价位。

2、车位的价格也会因位置、类型不同而价格不同,比如说子母车库(可以停一大一小两个车位)就相对比两个正常车位要低一些。

车位交易流程有什么?

车位买卖流程:车位检验→签约→缴税→过户。

1、车位核验

所需资料:车位证原件及复印件、车位所有权人身份证原件及复印件;

所需时间:一般10个工作日。

2、签约(包括网签、定金协议及买卖合同三部分)

①网签。网签价为车位原购买价,需要准备的资料有:车位本、身份证、户口本、婚姻证明(已婚的需要配偶的同意出售证明)、银行卡。

②定金协议(与一般房屋买卖相同,超10万的部分要做资金监管)

③买卖合同(与一般的房屋买卖合同相同)

3、缴税(契税:原值×3%;印花税:原值×1‰)

所需资料:身份证、车位本、户口本、结婚证(已婚)、原车位购买发票。

4、过户

买卖双方需在不动产登记中心办理过户(部分城区需要提前预约过户好)。

所需资料:①卖方:身份证、车位本、户口本、结婚证(已婚)、车位原购买发票;②买方:身份证、户口本、结婚证(已婚),还需提供缴税后的完税证明。

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