2018年北京推新规限制住宅拆分专家：防止小动作炒作学区房

来源：北京市住房和城乡建设委员会2018-05-29 08:39:56

2018年5月28日，北京市住建委会同市规土委研究出台了《关于加强国有土地上住宅拆分管理的通知》，从住宅平房改扩建项目规划审批管理和住宅(含平房)不动产登记管理方面进行了规范。

新政既包括不再明确新建和改扩建住宅平房以及房产测绘成果的间数，也规定了对已按同一户号整体测绘、登簿确权的不动产登记单元不得拆分等内容。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，该政策对于平房项目采取了只明确建筑面积而不明确间数的做法，使得分割拆卖变得无效。一般来说，此类平房项目本身和学区等概念挂钩，在建房过程中，根据规定按照原有的住房模式进行建造，可以防范各类小动作和小心思的出现。

北京出新规限制住宅拆分

针对去年媒体曝光的北京有关二手房交易中出现的个别住宅拆分炒卖现象，北京市住建委表示，现已叫停了已取得不动产所有权的住宅房产拆分测绘成果审核和不动产权利拆分登记，坚决遏制炒房行为，并取得积极成效。

而新政更是在此基础上提出了五项具体限制措施，即新建住宅平房明确建筑面积、规划用途，不再明确间数；翻建住宅平房要“原位置、原规模、原高度、原用途”；对住宅平房的扩建、改建、翻建审批，不再明确间数；严格执行房产测绘成果审核相关规定，测绘成果不再注记间数；已按同一户号整体测绘、登簿确权的，其不动产登记单元不得拆分。

与此同时，针对实际交易中的特殊情形，《通知》也表示，住宅平房已登记间数，因继承(受遗赠)或人民法院、仲裁委员会生效法律文书导致权属发生转移的情形除外。此前已受理的不动产登记申请按原规定办理。

在北京住建委发布的一份解读中，北京大学法学院教授楼建波分析了该政策问世的现实背景。其认为，出现个别住宅拆分炒卖现象主要是2008年《北京市房屋登记办法》出台前，没有明确规定房屋登记的最小单元，因此出现了数套(间)住房在一个房本上登记成同一房号、坐落但通过拆分售卖此类房屋获利的情况，扰乱了市场秩序。住建、规划部门在去年及时叫停了此类行为，同时通过制定政策措施进一步规范住宅拆分管理，保护老百姓正常交易权益，也有利于对北京古都风貌的保护。

政策有助于抑制学区房炒作

严跃进表示，北京此次出台住宅拆分管理的政策，是针对当前市场上各类违规拆分的做法，体现了当前房地产市场较好的管控思路，也对部分炒房行为进行了打击。

严跃进分析称，政策对平房项目采取了只明确建筑面积而不明确间数的做法，其实就是使得分割的做法变得无效。另外政策中还规定，在不动产登记过程中也要注重此类拆分政策的管理，有助于不动产登记更加有序，从源头上进行管控。

思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅说，该政策主要针对北京现存的一些管理比较宽松的老平房。这类平房大多是按照整体建筑结构拿的房本，但可以拆分成更小的模块儿，因此将其一部分产权面积销售出去，便可获得更高的增值收益。

郭毅还表示，不少这类房源还带有类似学区的优势资源，或是正在进行棚户改造的项目。而当禁止这类住宅拆分炒卖之后，其实也就杜绝了投资和投机的产生。

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