土地流转专业平台

农民建房关乎广大农户的切身利益，在解决农民建房难题中，嘉兴市秀洲区制定《秀洲区农村居民建房管理办法》其中规定了宅基地审批条件，户型面积标准等规定。

嘉兴市秀洲区人民政府办公室关于印发秀洲区农村居民建房管理办法的通知

各镇人民政府、街道办事处，区政府各部门：

《秀洲区农村居民建房管理办法》已经八届区政府第23次常务会议讨论通过，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

嘉兴市秀洲区人民政府办公室

2014年8月28日

（此件公开发布）

秀洲区农村居民建房管理办法

第一条 为进一步加强农村居民建房管理，节约集约使用土地，切实保护耕地，扎实推进新农村建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》和省政府办公厅《关于规范农村宅基地管理切实破解农民建房难的意见》（浙政办发〔2014〕46号）及其它相关规定，结合本区实际，制定本办法。

第二条 本办法所称的农村居民住宅用地（也称宅基地），是指农村居民经批准的用于建造住宅的集体建设用地或者依法取得的国有建设用地。

第三条 本办法适用于秀洲区行政区域范围内的农村居民建房管理。

第四条 区住房和城乡规划建设局、区国土分局、区规划分局按照各自职责，负责农村居民建房规划、建设和用地的监督管理；区综合行政执法局负责城镇规划区内建房违法行为的行政处罚。

镇人民政府、街道办事处受委托具体负责辖区内农村居民建房的审批和日常监督管理工作，负责村庄规划区范围内建房违法行为的行政处罚。

村民委员会讨论决定农村居民建房申请，协助有关部门和镇人民政府、街道办事处研究制定本村居民建房实施方案及做好农村居民建房的日常监督管理工作。

第五条 农村居民建房管理应坚持以下原则：

（一）规划引导原则：农村居民建造住宅用地必须符合城镇总体规划、土地利用总体规划、村庄规划、农村土地整治规划，在规划范围内，允许跨村、跨组集聚。

1．城镇规划区内，除危房加固维修外，停止审批新建、重建、改建住宅，鼓励向新市镇社区集聚。

2．城镇规划区外，引导进入新市镇社区、新农村社区和美丽乡村点，涉及美丽乡村点的，在原有建设用地范围内，可以实行原地翻建，也可以引导进入新市镇社区、新农村社区。

（二）节约用地原则：农村居民一户只能拥有一处宅基地，严格限制宅基地建筑占地面积，宅基地建筑占地面积标准按建筑物和附着物的垂直投影计算。新市镇社区和新农村社区内建房应以多联排和多层公寓为主，引导建设小高层或高层公寓；美丽乡村点内建房可以独栋和双联排为主，引导建设多联排住宅。

（三）拆旧建新原则：农村居民经批准易地建造住宅的，应在新房开工建设前拆除原有住宅，原宅基地交还农村集体经济组织。

（四）依法审批原则：严格按法定面积、法定程序、法定权限审批农村居民建房，规范审批管理。

（五）公开、公平、公正原则：村民委员会或农村集体经济组织应根据已编制实施的农村居民建房实施方案，确定每年的建房户名单和时序安排，经集体讨论通过后，及时将符合建房条件的建房户的家庭人员情况、建房用地面积、建房位置等张榜公布，接受群众监督。

第六条 农村居民申请宅基地必须以“户”为单位，严格实行“一户一宅”，户型面积标准如下：

（1）小户（三人及其以下），城镇规划区内宅基地建筑占地面积最高不得超过90平方米，城镇规划区外宅基地建筑占地面积最高不得超过100平方米；

（2）大户（四人及其以上），城镇规划区内宅基地建筑占地面积最高不得超过110平方米，城镇规划区外宅基地建筑占地面积最高不得超过120平方米；

独生子女按二人计算。

第七条 农村居民申请宅基地必须首先依法取得《乡村建设规划许可证》。农村居民建房应严格按照具体的村庄规划要求进行建设，多联排建房层数不得超过4层，建筑檐口高度（按室外地坪至檐口顶计）不得超过13.2米；双联排房及单体独栋层数不得超过3层，建筑檐口高度（按室外地坪至檐口顶计）不得超过12米。

第八条 农村居民有下列情形之一的，其申请宅基地不予批准：

（1）不符合土地利用总体规划和城镇总体规划、村庄规划的；

（2）申请人为经户籍管理部门确认的享有宅基地使用权的农村居民以外的（即原非农户口）；

（3）一户已有一处宅基地，再申请住宅用地的；

（4）以所有家庭成员作为一户建造住宅后，不具备分户条件（子女与父母分户的、兄弟姐妹未达到法定婚龄分户的）而以分户为由申请建造住宅的；

（5）夫妻双方在各自属地分别申请的；

（6）出租、出卖或以其他形式转让房屋和宅基地的；

（7）征地拆迁已安置的；

（8）四至不清，土地有争议、纠纷的；

（9）夫妻离婚未满3年申请宅基地的（一方再婚未满2年）；

（10）其他规定不应建房或安排宅基地的。

第九条 回乡落户的职工、军人和其他人员申请建房的，凡符合条件，应当持有原所在单位或者原户口所在地镇、街道出具的无房证明材料，建房用地面积按照当地村民用地标准执行。

回乡定居的华侨、台湾和港澳同胞、外籍华人建造住宅的，建房用地面积参照当地标准执行。

第十条 农村居民申请住宅用地应按照“农户申请、村管审查、镇管审批、区管转用”的模式，按照“新市镇社区、新农村社区、美丽乡村点、撤并控制区”的布点规划实行分区审批。使用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。

第十一条 规划审批程序

（1）新市镇社区的规划设计方案，由各镇人民政府、街道办事处负责委托设计及初审后，送区规划分局组织审查，并报区人民政府审议同意后，由各镇人民政府、街道办事处受委托审批农村居民建房。

（2）新农村社区的建设方案和农村居民建房，由各镇人民政府、街道办事处负责审查和受委托审批。

（3）美丽乡村点内，涉及美丽宜居示范村的村庄，由各镇负责委托设计及初审后，送区规划分局组织审查，并报区人民政府审议同意后，由各镇人民政府、街道办事处受委托审批农村居民建房；其它美丽乡村点的建设方案和农村居民建房，由各镇人民政府、街道办事处负责审查和受委托审批。

新农村社区以及示范村以外美丽乡村点的建设方案，由各镇人民政府、街道办事处汇总报区规划分局备案。

第十二条 用地审批程序

（1）新市镇社区和新农村社区内建房，涉及新增建设用地的，可以使用单列计划指标单独组件农转用报批，或者以农村土地整治项目立项报批，由区人民政府审批。

农村居民申请在新市镇社区、新农村社区建造的独栋、多联排、双联排住宅等农村居民自建房，以集体土地使用方式供地，由各镇人民政府、街道办事处审批。

农村居民在新市镇社区中以宅基地置换取得的公寓式住宅，按国有土地划拨方式供地。

（2）美丽乡村点内，农村居民申请建房使用原宅基地等存量建设用地的，经村审查、公示后，报各镇人民政府、街道办事处审批。

（3）撤并控制区内，停止新建房审批。原住房经鉴定机构检测属于D级危房的，应当优先安排进入规划布点内建房，或实施原地加固维修，危房维修由各镇人民政府、街道办事处审批。

以上审批结果由村民委员会予以公布，由各镇人民政府、街道办事处汇总报区住房和城乡规划建设局、区国土分局备案。

第十三条 农村居民调剂旧房屋，除双方签订房屋调剂协议外，应办理宅基地变更手续，经村民委员会或农村集体经济组织集体讨论通过后，报各镇人民政府、街道办事处审批。《集体土地使用权证》同时变更。原有旧房屋和调剂的房屋一并计算，不得超过该户宅基地面积标准。

第十四条 农村居民建房竣工后，由区国土分局根据用地批准文件及验收资料依法办理集体建设用地使用权登记手续。农村居民建新未拆旧的，新建住宅不予核发《乡村建设规划许可证》和《集体土地使用权证》。

第十五条 各镇人民政府、街道办事处国土资源所、城建办、村集体经济组织要建立和落实农村宅基地管理共同责任机制。严格执行“选址、放样、砌基、竣工验收”四到场制度，相关责任人员须到场签字。

第十六条 《农村居民住宅用地呈报表》经批准后，超过两年未建造的，呈报表批准无效，建房户建房时需重新办理用地报批手续。已填筑的屋基地，一年内未建造的，由村民委员会或者农村集体经济组织收回。

第十七条 建立宅基地退出机制。凡自愿退出原合法住宅的农村居民，鼓励其有偿退出原有宅基地，由各镇人民政府根据实际情况明确有偿退出办法。

第十八条 对历史遗留未经批准但符合“一户一宅”和规定使用面积的农村宅基地，在符合土地利用规划、城乡规划等相关规划和政策处理到位的前提下，可补办规划和用地审批手续。

第十九条 对新发生违法用地且未按规定时限拆除的行政村，下一年度不予受理农村居民住宅用地申请。

第二十条 农村居民在城镇规划区内建房的，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由区综合行政执法局按照《中华人民共和国城乡规划法》进行处理。

第二十一条 农村居民在村庄规划区内使用集体所有土地建房的，未取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由镇人民政府按照《中华人民共和国城乡规划法》和《浙江省城乡规划条例》进行处理。

第二十二条 农村居民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过批准数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。

第二十三条 施工单位不按照工程设计文件或施工强制性标准进行施工的，由区住房和城乡规划建设局按照《浙江省建筑业管理条例》进行处理。

第二十四条 村镇建筑工匠擅自修改农村居民建房设计图纸或者未按设计图纸施工的，由区住房和城乡规划建设局按照《浙江省村镇规划建设管理条例》进行处理。

第二十五条 农村居民建房审核、审批各级工作人员要秉公办事，严格依法行政，因玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，造成严重后果的，依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十六条 各镇人民政府、街道办事处可以根据本办法，制定具体实施细则，并报秀洲区人民政府同意。

第二十七条 本办法自2014年9月1日起实施，原秀洲政发〔2009〕31号文件同时废止。

第二十八条 本办法由区住房和城乡规划建设局、区国土分局、区规划分局负责解释。