土地流转专业平台

各县、区人民政府，各管理区、开发区，市政府有关部门：

为妥善解决当前河南省信阳市国有建设用地上不动产登记工作相关问题，进一步维护群众合法权益，化解社会矛盾，结合实际情况，现就国有建设用地上不动产登记相关问题处理工作提出如下意见：

一、处理原则

（一）尊重历史，实事求是。不动产统一登记后陆续出现的一系列问题，是由过去分散登记制度造成的历史问题。国有建设用地上不动产登记相关问题处理工作应坚持尊重历史、实事求是，从维护群众合法权益的角度出发，落实中编办《关于整合不动产登记职责的通知》“现有各类不动产权证书继续有效”的精神，积极寻求妥善的处理方法，切实把人民群众的利益放在首位，努力化解社会矛盾，有效推进社会和谐。

（二）依法依规，提高效率。各有关部门在处理相关问题过程中，要围绕“减少审批环节、缩短审批时限、优化审批流程、提高审批效率”的要求，妥善处置、加快办理。市政府有关部门和各区人民政府、各管理区管委会要密切配合，简化办事程序，提高工作效率。

（三）先期办理，证缴分离。实行“证缴分离”原则，开发建设单位欠缴规费和土地价款、越界超占国有建设用地的，有关单位要督促其限期缴清。在保留追缴权和处理权的同时，不影响购房者对房屋交易和不动产登记手续的办理。

二、处理范围

浉河区、平桥区、羊山新区、信阳高新区、南湾湖风景区、鸡公山管理区、上天梯管理区范围（以下简称市本级行政区划范围）内国有建设用地上，已办理房屋所有权证或已签订商品房买卖合同且在房产部门备案的，但未完善用地或者规划建设等手续的房地产。

三、申请主体

原开发建设单位（政府机关、事业单位、国有企业）存在的，由原开发建设单位提出申请。

原开发建设单位不存在的，按以下方式办理：

（一）原单位已不存在的，由其承继单位或主管单位申请。

（二）由两个以上单位合作开发建设的房地产，合作一方或者多方已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位的，可以由剩余合作方申请。

（三）由于其他原因确实无法确定申请主体的，由房地产项目所在地的街道办事处提出申请。

四、土地权属确认

（一）办理不动产登记时，经查询无登记信息的土地，申请人能提供或者国土资源管理部门能查询到土地权属来源文件的，由国土资源管理部门按照权属来源文件批准的内容进行登记。确需进行权籍调查的，国土资源管理部门进行权籍调查并公告，公告无异议的，按照权籍调查的结果和权属来源文件批准的内容进行登记。权属来源文件没有载明批准用途的，按实际用途进行登记。

（二）市本级行政区划范围内的房地产，申请人无法提供且国土资源管理部门经查询无土地权属来源文件的，由国土资源管理部门进行权籍调查并进行公告，公告无异议的，按国有划拨建设用地登记。

权籍调查结果由国土资源管理部门在公开媒体进行公告，公告期15个工作日。公告有异议的，应在异议事项解决后再办理土地信息登记。以上土地信息未登记前，不影响已办理的房屋交易和不动产登记事项。

五、补缴土地价款

购房人申请办理出让性质不动产权证书，需补缴土地价款的，按下列标准执行：

（一）开发建设单位应补缴土地价款的标准。

1.1987年1月1日（不含1月1日）前已建成的房地产，不再补缴土地价款。

2.1987年1月1日至1999年1月1日（不含1月1日）期间已建成的房地产，补缴土地价款按照出让价减去划拨价收取。

3.1999年1月1日之后已建成的房地产，补缴土地价款按照出让价全额收取，国有划拨建设用地上已建成的房地产，补缴土地价款按照出让价减去划拨价收取。

房地产建成竣工日期作为土地使用权起始年期。补缴土地价款以房地产建成竣工日期作为评估基准日。

（二）2016年12月31日之前（含12月31日），开发建设单位已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位，可按照国有划拨建设用地办理划拨性质的不动产权证书。购房人自愿缴纳土地价款的，可办理出让性质的不动产权证书。土地价款缴纳标准和程序按照河南省国土资源厅、河南省监察厅联合下发的《关于房地产开发用地出让有关问题的意见》（豫国土资发〔2010〕2号）文件中“已购公有住房”有关政策确定的程序和标准执行。缴纳标准为房产用途所对应土地用途的土地基准地价的5％。

（三）已购公有住房和经济适用住房按照“豫国土资发〔2010〕2号”规定补缴土地差价款后办理出让性质不动产权证书，其中配建商业部分，按“已购公有住房”有关政策确定的程序和标准执行，缴纳标准为商服用地土地基准地价的5％。已办理首次登记的经济适用住房，开发建设单位向购房人销售不满5年，不得上市交易；满5年的，可先办理购房人划拨性质的不动产权证书，上市转让应补交土地收益等相关价款。

（四）个人独院（独立）住宅交易涉及划拨土地使用权转让的，不再单独办理土地使用权审批出让手续，转让方按住宅用地级别对应现行基准地价的70％缴纳土地出让金，可办理出让性质的不动产权转移登记。

（五）越界超占国有建设用地的，补缴土地价款标准依照前款（一）执行办理。

（六）对于已经确权为国有建设用地上的房屋，按国有划拨建设用地上的房屋办理。

（七）对房地产开发企业超出土地出让范围及规划指标要求建设的房屋，按照购房者办证和开发建设单位补缴土地价款分离处理的原则，将建筑物按照现状落宗，先予办理购房者的房屋交易和不动产登记手续。不动产登记中心根据登记申请、权籍调查等情况，适时向市“三违办”报告相关问题，由市“三违办”牵头组织相关部门依法依规对房地产开发企业的违规行为进行处理，追缴土地价款。各区政府，各管理区管委会，市政府有关部门依据各自职责做好配合工作，确保国有资产不流失。

六、其他问题

（一）房屋所在楼幢跨宗问题

1.在《商品房买卖合同》中已明确楼房归属宗地信息的，按合同约定落宗，土地使用年期按合同约定所落宗地使用年期确定。

2.无法提供《商品房买卖合同》或提供的《商品房买卖合同》中宗地信息为多宗土地的，经现场测绘楼幢界址，按房屋楼幢主体所在宗地落宗，土地使用年期按房屋楼幢主体所在宗地使用年期确定。

（二）小产权房问题

按国土资源部和住房城乡建设部《关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》（国土资发〔2017〕108号）要求，对小产权房不予办理不动产登记。

（三）其他涉法涉诉问题

对不动产登记中遇到的因涉法涉诉等原因造成暂时无法办理转移登记的情况，待相关问题解决后，再依法依规办理相关手续。

七、有关要求

（一）尊重历史，提高认识。认真解决处理国有建设用地上不动产登记相关问题，是构建和谐社会、维护社会稳定、为民办实事的重要举措。各级政府及有关部门务必站在讲政治、顾大局、维稳定的高度，切实采取措施，抓好处理工作。

（二）明确职责，合力推进。由市土地管理委员会统一指导不动产登记相关问题的处理工作。市本级各区政府，各管理区管委会，市监察、法制、规划、国土、房管、住建、财政、工商、税务、信访、公安、消防等有关部门按照各自职责，密切配合，主动作为，做好相关工作。对不履行或者不正确履行职责，影响工作进展，损害行政相对人合法权益的，追究相关责任。

（三）加强监管，维护稳定。对不属于本次处理范围的不动产登记问题，应严格把关，不得擅自搭车，违规办理。对违反有关法律、法规开发建设房地产，激发群众上访或者煽动业主上访的企业或个人，依法予以严肃查处，并将违法违规企业有关情况纳入诚信档案向社会公布。

在处理相关问题过程中，如产生法律纠纷，可通过司法途径予以解决。

各县可依据本意见精神，结合本地实际，制定本辖区内国有建设用地上不动产登记相关问题处理意见。

本意见自发布之日起施行。

信阳市人民政府

2017年11月17日