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为进一步规范已购公有住房上市出售交易活动，南宁市法制办日前对《南宁市已购公有住房上市出售管理办法》(以下简称《办法》)进行修改完善后形成《办法(修订草案征求意见稿)》。其中，对已购公有住房上市交易的流程做了优化，对群众关注的已购公有住房的土地出让价款的缴纳，也做了增加补充完善。

附原文内容：

南宁市已购公有住房上市出售管理办法

(修订草案征求意见稿)

（其中粗体字表示修改内容 ）

第一条 为了进一步规范本市已购公有住房上市出售活动，根据有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内已购公有住房首次进入市场出售，或者未办理土地使用权出让手续的已上市出售的已购公有住房再次上市出售的管理，适用本办法。

第三条 本办法所称已购公有住房是指按照住房制度改革政策以成本价或者经济适用住房指导价格购买的单位公有住房、直管公房以及单位全额集资建设的住房。

第四条 市、县人民政府住房保障和房产管理部门负责已购公有住房上市出售的监督管理工作。

住房制度改革管理机构具体负责拟上市出售的已购公有住房违规情况核实和列入征收范围的已购公有住房分摊共用部分建筑面积的核定工作。

不动产登记机构负责已购公有住房上市出售的不动产转移登记工作。

国土资源、税务等有关部门根据各自职责，负责已购公有住房上市出售的相关工作。

第五条 属于下列情形的已购公有住房不得上市出售：

(一)政府决定征收并予以公告的;

(二)产权共有但未经共有人同意的;

(三)已设定抵押但未经抵押权人同意的;

(四)划拨土地上的已购公有住房未缴纳土地出让金的;

(五)未购买分摊的共用部分建筑面积的;

(六)按照住房制度改革政策的规定只购买部分产权的;

(七)违反住房制度改革政策规定，尚未作纠正处理的;

(八)依据有关规定暂不宜上市出售的。

第六条 上市出售尚未购买分摊的共用部分建筑面积的已购公有住房的，应当补充购买分摊的共用部分建筑面积。

补充购买分摊的共用部分建筑面积的价格，按照上市出售已购公有住房当年市人民政府批准的出售公有住房的价格确定。

第七条 本办法实施之前已上市出售但尚未购买分摊的共用部分建筑面积的已购公有住房，买受人将该房屋再次上市出售时，应当按照再次出售当年的出售公有住房超标面积的市场价格，补充购买该房屋所分摊的共用部分建筑面积。

第八条 购买分摊的共用部分建筑面积后，房屋所有权人应当向不动产登记机构申请房屋所有权变更登记。

第九条 出售共用部分建筑面积的价款，转入原产权单位的售房款专户。原产权单位撤销的，共用部分建筑面积价款转入接收单位的售房款专户。

第十条 划拨土地上的已购公有住房上市出售的，应当按照有关规定向国土资源部门缴纳土地出让金。土地出让金按照以下方式计算：

土地出让金=网格点楼面基准地价×房屋建筑面积×综合修正系数×10%。综合修正系数由国土资源部门根据城镇基准地价调整情况定期公布。

国土资源部门在收缴土地出让金前，应当就拟上市出售的已购公有住房是否存在违反住房制度改革政策的情况征求住房制度改革管理机构的意见。住房制度改革管理机构应当及时核实并反馈国土资源部门。

本办法实施之前已经上市出售但尚未办理土地使用权出让手续的已购公有住房，买受人将该房屋再次上市出售时，应当按照第一款规定缴纳土地出让金。

第十一条 按照住房制度改革政策的规定只购买部分产权的公有住房，房屋所有权人按该房屋上市出售当年市人民政府批准的出售公有住房的价格补充购买房屋的其余部分产权并补缴税款后，可以上市出售。

第十二条 上市出售已购公有住房补缴土地出让金后，房屋买卖双方当事人方可依法向不动产登记机构申请不动产转移登记。

申请不动产权转移登记时，除根据不动产登记的有关规定提供相关材料外，还应当提交已补缴土地使用权出让价款凭证、缴税凭证等材料。

第十三条 已购公有住房上市出售后，原房屋所有权人不得再购买、租用公有住房，不得参加单位全额集资建房。

第十四条 违反本办法第十三条规定，将已购公有住房上市出售后，又购买、租用公有住房或者参加单位全额集资建房的，市、县住房保障和房产管理部门应当责令其退回所购买、租用的公有住房和参加单位全额集资建房取得的房屋。

隐瞒真实情况，提供虚假证明材料购买、租用公有住房的，可以并处5000元以上1万元以下罚款;隐瞒真实情况，提供虚假证明材料参加单位全额集资建房的，可以并处1万元以上3万元以下罚款。

第十五条 在办理已购公有住房上市出售违规情况核实和面积核定、土地出让金收缴、不动产登记过程中，有关部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位或者上级主管部门按有关规定给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十六条 因互换、赠与、继承、房屋分割、合并、以房屋出资入股等情形，导致已购公有住房所有权发生转移的，按照本办法规定执行。

第十七条 本办法自2012年5月1日施行，2000年5月31日起施行的《南宁市已购公有住房上市交易暂行办法》(南宁市人民政府令第35号)同时废止。

关于《南宁市已购公有住房上市出售管理办法(修订草案征求意见稿)》的说明

一、立法必要性

《南宁市已购公有住房上市出售管理办法》(南宁市人民政府令第3号，以下简称《办法》)自2012年5月1日起施行以来，对规范我市已购公有住房上市出售活动发挥了重要作用。但是，在《办法》执行过程中也遇到一些问题，如2002年11月1日，《国务院关于取消第一批行政审批项目的决定》(国发〔2002〕24号)中已明确取消已购公有住房和经济适用住房上市出售核准这一行政审批项目，而《办法》中关于已购公有住房上市出售需住房制度改革管理机构出具批准出售的审核意见内容不符合国务院的决定精神;实际工作中，申请人普遍反映上市出售审批手续繁杂、收件材料重复、办理时限过长。此外，2015年实行不动产统一登记以后，有关不动产登记职能、流程和要求已经发生了变化，等等。为了进一步规范我市已购公有住房上市出售交易活动，有必要对《办法》进行修订。

二、立法依据

参考《建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》(1999年第69号令公布)、《国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》(国土资用发〔1999〕31号)、《建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售若干问题的说明》(1999年7月27日)、《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》(财综字〔1999〕113号)、《广西壮族自治区已购公有住房上市交易暂行办法》(桂政发〔1999〕74号)、《关于明确危旧房改住房改造有关问题处理意见的补充通知》(桂房改〔2017〕62号)等有关规定。

三、立法过程

市人民政府将《办法》的修订工作纳入了市人民政府立法工作计划。市住房局会同市国土局对《办法》进行修改后形成《办法(修订草案送审稿)》送市法制办审查。市法制办对《办法》进行修改完善后形成了《办法(修订草案征求意见稿)》，发送至各有关单位征询意见，同时在南宁政府法制网全文公布，征求社会各方意见。 四、《办法(修订草案征求意见稿)》主要修改内容

(一)关于《办法》的适用范围

现行《办法》第三条规定的适用范围为“本市行政区域内已购公有住房首次进入市场出售的管理”。此次修订将本市行政区域内“未办理土地使用权出让手续的已上市出售的已购公有住房再次上市出售的管理”纳入适用范围。

(二)关于住房制度改革管理机构职责的规定

《国务院关于取消第一批行政审批项目的决定》(国发〔2002〕24号)中已明确取消已购公有住房和经济适用住房上市出售核准的行政审批项目，《办法》第四条、第十二条、第十三条中关于已购公有住房上市出售需住房制度改革管理机构出具批准出售的审核意见的内容不符合国务院的决定精神。因此，此次修订删除了《办法》第四条、第十二条、第十三条关于已购公有住房上市出售审批的有关规定。此外，考虑到在实际工作中，由于我市有区直单位房改房、市直单位房改房、原南宁地区单位房改房、南铁系统房改房、军队房改房等，相关房改资料并未统一管理而分属原批准售房的房改机构管理，导致住房制度改革管理机构在开展上市出售已购公有住房是否存在违规情形的核实工作时存在困难。因此，为了便于住房制度改革管理机构开展违规情况核实工作，此次修订对住房制度改革管理机构的职责作了重新界定，即“住房制度改革管理机构具体负责拟上市出售的已购公有住房违规情况核实和列入征收范围的已购公有住房分摊共用部分建筑面积的核定工作。”

(三)关于已购公有住房上市交易的流程

此次修订对已购公有住房上市交易的流程作了优化，尤其是删除了上市交易前申请人需向住房制度改革管理机构提出上市交易申请并由该机构出具是否批准出售的审核意见这一环节，改由国土资源部门在收缴土地价款时就拟上市出售已购公有住房是否存在违反住房制度政策的情况征求住房制度改革管理机构的意见。这一优化，不仅顺应了国家关于取消已购公有住房上市出售核准的行政审批项目的精神要求，也在一定程度上提高了已购公有住房上市交易的办理效率，便利交易当事人。

(四)关于土地出让金缴纳的说明

已购公有住房的土地出让价款的缴纳作为已购公有住房上市交易的重要一环，直接影响交易双方的切身利益，备受群众关注。《办法》原第十条规定了已购公有住房上市交易时应当按照有关规定向国土资源部门缴纳土地出让金或者相当于土地出让金的价款。但这一规定存在两个问题：一是未对该费用的计取依据、核算方式作具体明确，群众认为计算方式不够公开透明;二是在实际工作中，由国土部门根据有关规定确定的现行我市已购公有住房土地出让金计算方式主要参照地价评估的模式，以网格点楼面基准地价为计价基础，综合考量容积率、使用年限、交易期日等因素影响修正而得。该计算模式虽科学严谨但存在计算公式庞杂、修正系数计取繁琐等具体问题，在一定程度上也引发了民众的质疑与误解。综上，本次修订对第十条进行了修改完善，增加关于土地出让金计算方式的规定，并对土地出让金的计算方式进行了简化，即直接以交易房屋所在网格点楼面基准地价、房屋建筑面积、综合修正系数作为主要计取因子确定土地出让价款。其中，基准地价属政府信息公开事项，房屋建筑面积为交易房屋产权面积，综合修正系数则由国土资源部门根据城镇基准地价调整情况经专业评估机构综合测评后定期对外公布。修改后，交易双方便可在交易之前自主获取其所需缴纳的土地出让价款，既提高了政务透明度，便于民众理解，也能提升工作效率，缩短土地出让金缴纳的办理周期。

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