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关于征求《宣恩县棚户区(城中村)改造项目工农街片区国有土地上房屋征收补偿方案》

(征求意见稿)意见建议的告知书

为加快城市建设步伐，优化城市人居环境，提升城市整体形象，依据宣恩县城市总体规划和2017年宣恩县国民经济和社会发展计划，拟对工农街片区实施棚户区改造。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(省政府令第380号)等相关规定，现将《宣恩县棚户区(城中村)改造项目工农街片区国有土地上房屋征收补偿方案》(征求意见稿)予以公布，征求公众意见。如对本方案(征求意见稿)内容有异议，请于本告知书公布之日起30日内，向县住建局提出书面意见或建议。

书面意见或建议送达地点：宣恩县棚改工作办公室(县粮食局院内4幢三楼)。

联系人：张文孟，联系电话：5820700。邮箱：phqgzzb@163.com。

附件：宣恩县棚户区(城中村)改造项目工农街片区国有土地上房屋征收补偿方案(征求意见稿)

宣恩县人民政府

2017年10月24日

宣恩县棚户区(城中村)改造项目工农街片区国有土地上房屋征收补偿方案

(征求意见稿)

为加快城市建设步伐，优化城市人居环境，提升城市整体形象，依据宣恩县城市总体规划和2017年宣恩县国民经济和社会发展计划，拟对工农街片区实施棚户区改造。为维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，按照《中华人民共和国城乡规划法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等有关法律法规，结合我县实际，制定本方案。

一、征收范围和征收时间

(一)征收范围：宣恩县工农街片区棚户区(城中村)改造项目包括：老缝纫社-石油公司棚户;老民贸局-玻璃厂-文工团棚户区;生资公司-中药材公司棚户区等;老民族电影院-机械厂棚户区等四个地块。征收补偿范围为本项目规划范围内所涉及的国有土地上必拆除房屋及其附属物。

(二)实施时间：自发布房屋征收决定公告之日起开始实施。

二、征收主体、征收部门和实施单位

(一)征收主体：宣恩县人民政府;

(二)征收部门：宣恩县国有土地上房屋征收管理办公室;

(三)实施单位：工农街片区棚户区改造工作专班。

三、被征收房屋调查、认定和处理

(一)“两证”齐全的房屋调查、登记

被征收房屋的权属、用途、建筑面积等事项以《房屋所有权证》登记记载为依据;被征收房屋占用土地的面积、类型、用途、年限等事项以《土地使用权证》登记记载为依据。若《房屋所有权证》与房屋登记簿、《土地使用权证》与土地登记簿记载不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准。

(二)“两证”不全和登记变动的房屋调查、认定和处理

被征收房屋和占用国有土地未经登记、“两证”不全、登记后改变记载内容未做变更登记、权利人对登记载明内容持有异议未做更正登记的，经权利人申请，由征收部门提请县人民政府组织相关职能部门进行调查、认定和处理。

1.未登记土地的认定

(1)已购公有住房，由原售房单位或原售房变化后的现管理单位配合，县国土资源局予以土地登记认定。

(2)已交易的房屋和以出让方式取得土地使用权、建房后转让房屋的，依据相关合同，由县国土资源局按照房地一体原则予以土地登记认定。

(3)非法占用和转让土地的、使用临时建设用地超过批准期限的、擅自改变土地用途的，由县国土资源局、县规划局予以违法用地认定。

2.未登记建筑的认定

(1)未登记建筑合法性认定

工农街片区未登记建筑调查认定按照《宣恩县棚户区改造项目未登记建筑调查认定及处理操作指引(试行)》分四类认定：

第一类未登记建筑：1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施之前有经规划、住建或国土部门中的一个或者多个部门批准建造手续的，由县国土资源局认定。

第二类未登记建筑：2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施之前未经规划、住建或国土部门批准建造的，由县规划局予以认定。

第三类未登记建筑：2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施之后未经规划、住建或国土部门同意建造的，由县城市管理局认定。

第四类未登记建筑：2017年10月24日征询意见公告发布之后抢建的房屋，由片区改造专班认定。

(2)未登记建筑权属认定

已购公房原有附属建筑物，现实际占有人无所有权登记的，由县国资局和县房管机构认定。

国有经营性用房，现实际占有人无所有权登记的，由县国资局依据相关协议对使用权人及剩余使用年限进行认定。

3.登记变更的认定

(1)因买卖、互换、赠与、继承和受遗赠、分割和合并等情形，未进行转移登记的，由县国土资源局按《土地登记法》、县房管机构按《房屋登记法》认定。

变更认定权利人应与征收补偿受益人一致。2017年10月24日征询意见公告发布后，因转移登记和认定增加房屋所有权人的，征收补偿维持转移前的立户不变。

(2)被征收人认为房屋登记面积与实际面积不一致的，除因房屋翻、改、添建而导致房屋面积发生变化，能提交规划批准文件外，县房管机构不对初始登记后的房屋用途、面积进行变更或更正认定。

初始登记分摊的公用建筑面积不予变更，一律以原登记为准。

4.其他权利的认定

被征收房屋设有抵押权的，抵押人应当及时书面通知抵押权人，双方就抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商，并将协商达成的书面协议送县房管机构认定。

5.无合法房屋登记空余宗地的认定

净地取得土地使用权，收回土地使用权时无合法房屋登记的空余宗地，由县国土资源局、县规划局和县房管机构认定。

6.住改非房屋的认定

片区棚改实施单位负责组织对房屋是否改变用途进行认定，一般认定符合改变用途的房屋应具备以下情形之一：

(1)调查前实际改变用途满两年以上;

(2)调查前连续正常经营、生产;

(3)经过合法批准并办理营业执照等相关手续;

(4)征收补偿方案规定的其它条件。

7.未登记建筑和登记变动房屋的认定和处理。不另行发放权属证书，均以认定和处理结果文书为准。

(三)调查、认定和处理结果公布

调查、认定和处理结果在征收范围内公布，并送达被征收人。

四、被征收房屋价值评估

(一)评估机构的选定。由被征收人在规定的时间内协商选定一家具备三级以上评估资质的房地产价格评估机构。在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票、或者采取抽签等随机方式确定。确定的评估机构在征收范围内予以公告。

(二)评估内容

1.被征收房屋及其附属物和占用范围内的土地使用权价值;

2.被征收房屋室内高于普通成品房标准的装饰装修价值;

3.征收补偿过程中其他需要评估的事项。

(三)评估时点。被征收房屋的价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

(四)评估办法。按照《国有土地上房屋征收评估办法》执行。评估结果先在征收范围内向被征收人公示，公示期满后送达被征收人。被征收人或者征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起的10日内，向评估机构申请复核评估。

五、房屋征收补偿内容

(一)被征收房屋的补偿。

(二)因征收房屋造成的搬迁费的补偿。

六、被征收房屋价值的补偿方式

被征收人房屋价值的补偿，包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权的补偿、房屋室内装饰装修价值的补偿。被征收人房屋包括被征收的房屋及其附属物。本项目范围内的补偿安置方式，原则上采取货币化补偿安置。

七、被征收房屋价值的货币化补偿标准

(一)被征收人合法房产由房地产价格评估机构参考同类型房产市场平均价格进行评估，按评估价格予以补偿。

(二)搬迁费，以被征收房屋面积按20元/平方米的标准支付搬家费，一户被征收房屋面积不足90平方米的，按90平方米计算。室内可移动设施按固定电话66元/部、空调(挂机)150元/台、空调(柜机)200元/台、有线电视100元/户、宽带网66元/户、热水器50元/台的标准支付迁移费。

(三)符合条件的低收入住房困难棚户区居民，可通过提供公租房、共有产权住房方式满足其基本居住需求。

(四)货币化安置不设拆迁安置过渡期，不补偿安置过渡费用。

八、未登记建筑认定结果的补偿

未登记建筑所有权人在规定期限内协商签订协议并腾退房屋的，补偿标准分别为：由国土部门认定为第一类未登记建筑的，比照已登记建筑补偿标准执行;由规划部门认定为第二类未登记建筑的，按残值法评估价格予以补偿;由城管部门认定为第三类未登记建筑的，由被征收人自行拆除，不予补偿;由工作专班认定为第四类未登记建筑的不予补偿。

认定被征收房屋设有抵押权，抵押人与抵押权人达成书面协议的，按照协议对被征收人予以补偿;达不成书面协议的，将补偿款向公证机构办理提存。

九、无合法房屋登记的空余宗地补偿

依据土地用途、面积和剩余使用年限，按评估价值予以货币一次性补偿。

十、经营性用房的补偿

参考同区域类似地段经营性用房进行评估，按评估价一次性补偿。

十一、住宅改变为经营性用房的补偿

(一)房屋所有权人在县国土资源局和县房管机构交纳有关税费、对住宅房屋和房屋占用土地进行用途变更登记的，被征收住宅视同被征收经营性用房补偿。

(二)房屋所有权人未在县国土资源局和县房管机构对住宅房屋和房屋占用土地进行用途变更登记的，被征收房屋仍按住宅补偿。

十二、行政机关、企事业单位房地产补偿

国家机关、行政事业单位房地产按评估实行货币补偿，补偿资金由国资局上缴国库。

国有企业房地产以评估价值实行货币补偿。

十三、奖励政策

(一)被征收人在规定期限内签订征收补偿协议，并在协议约定时间内腾空房屋，将房屋相关权证及钥匙移交给片区棚改实施单位的，给予被征收人奖补10000元(其中按期签订协议奖励5000元，按约定时间腾空房屋、移交钥匙奖励5000元)，逾期不予奖补。

(二)被征收人房屋是住房且征收后在本县城规划区购买住房的，给予房屋评估价值20%的奖励。

(三)棚户区改造货币化安置税费减免优惠按国家现行政策执行。

十四、补偿协议的签订

(一)签约期限和搬迁期限

被征收应于2018年1月31日之前签订征收补偿协议;于2018年3月31日前腾空交房。

(二)补偿协议签订当事人。房屋征收部门与被征收房屋所有权人。

(三)被征收房屋补偿协议签订人。以房屋所有权证载明的产权人或经过认定的产权人为准。产权人未到场的，由委托代理人凭产权人的合法委托手续签订协议;产权人已故的，则由合法继承人或委托代理人签订协议。

(四)签订补偿协议。在确定的签约期限内，征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额、支付期限、面积、搬迁费、装饰装修补偿费用、搬迁期限等事项，签订补偿协议。

签订补偿协议后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可依法提起诉讼。

(五)自征收决定公布之日起，被征收房屋已出租的，房屋产权人应与承租人终止租赁合同，解除租赁关系。存在租赁纠纷的，由产权人自行解决。

十五、办理程序

货币补偿办理程序：确认证件→评估协商→签订协议→领取补偿→腾空交房。

十六、其他相关规定

(一)货币化安置不设拆迁安置过渡期，不补偿安置过渡费用。

(二)征收范围内的电力、通信、广播、电视、供水管线、燃气管道等市政公用设施，由所有权人或经营单位在拆迁期限内自行拆除，并按规定要求予以恢复。

(三)被征收人不得拆除、损坏腾空房屋内的门、窗等建筑物，否则因被征收人擅自拆除行为所致的全部安全风险，由被征收人承担，且房屋征收部门有权从被征收人补偿款中扣除其违规行为所造成的损失。

(四)征收个人房屋，被征收人符合住房保障条件的，按保障政策办理。

(五)在征收补偿方案确定的签约期内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由县人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

(六)被征收人在法定期限内不申请复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由县人民政府依法申请人民法院强制执行。

(七)实行阳光征收，保障征收信息公开。公开公布征收决定、补偿决定;公开征收补偿政策、办事程序;公开房屋调查的基本情况、安置情况和征收工作人员名单;公开评估机构选定情况、分户评估情况等，广泛接受被征收人和社会各界监督。

十七、方案的效力与调整

(一)本方案仅限于工农街片区的棚户区改造范围内执行，对其他国有土地上房屋征收与补偿和相关问题的认定和处理无效。

(二)本方案在实施过程中，随国家法律、法规和政策的调整而相应调整，不受本改造片区外国有土地上房屋征收与补偿及相关问题处理差异影响而调整。

(三)本方案在实施过程中，因物价政策和市场价格变化，由征收部门按实施年度据实调整。

(四)本方案在实施过程中，未尽事宜可由征收部门就相关具体问题制订具体处理办法。

本方案由宣恩县国有土地上房屋征收管理办公室负责解释。