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忠县县城鸣玉溪棚户区改造二期项目

国有土地上房屋征收补偿方案

(征求意见稿)

为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，加快推进鸣玉溪棚户区改造工作，维护公共利益，保障被征收房屋所有人的合法利益。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《重庆市人民政府办公厅关于印发〈重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法(暂行)〉等有关办法的通知》(渝办发〔2011〕123号)和《忠县国有土地上房屋征收补偿奖励标准》(忠府办发〔2015〕43号)的规定，结合项目实际情况，特拟定补偿方案如下：

一、征收范围、规模及签约期限

(一)征收范围

忠县忠州街道鸣玉溪社区居委一、二、三、四、五、六、七、八组和香山社区居委四组属项目规划红线范围(即临江路2号至34号<仅双号>、人民路21号至157号<仅单号>、人民路6号至132号<仅双号>和人民路二巷、三巷、四巷、五巷，鸣玉溪棚户区改造一期和玉溪三桥征收规划红线范围除外)。

以上门号均含附号，门号如有遗漏以规划红线为准。

(二)征收规模

征收房屋总面积约195335.21平方米(建筑面积，以实际征收量为准，下同)，征收总户数约1729户。

(三)征收签约期限

以房屋征收公告载明的期限为准。

二、征收补偿政策法规依据

《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令2011年第590号)、《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)、《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法(暂行)》(渝办发〔2011〕123号)、《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》、《重庆市政府办公厅关于做好房屋被征收家庭住房保障工作的通知》(渝办发〔2011〕127号)、《忠县国有土地上房屋征收补偿奖励标准》(忠府办发〔2015〕43号)，国家和重庆市其他相关配套政策规定。

三、征收补偿原则

(一)遵循充分发挥片区内自改委、自改小组积极性的原则。

(二)遵循补偿方式由被征收人选择的原则。

(三)遵循先搬迁、先选房的原则。

(四)遵循对应选择，结清产权调换差价的原则。

(五)遵循征收个人住宅，对符合住房保障条件的，优先给予住房保障的原则。

(六)遵循补偿结果公开的原则。

四、征收补偿对象、房屋合法性、产权户的认定

(一)补偿对象

鸣玉溪棚户区改造二期项目规划红线范围内持有《房地产权证》、《房屋所有权证》和《土地使用权证》，或具有其他合法产权证明的房屋所有权人。

(二)房屋合法性的认定

被征收房屋的性质、用途、结构和合法面积，以房地产权属证书档案或《公证书》以及规划、建设、国土等部门批准手续的记载为准。

住宅房屋是指房地产权属证书上载明为住宅的房屋或规划、国土等部门批准手续为住宅的房屋。

非住宅房屋是指房地产权属证书上载明为非住宅的房屋或规划、国土等部门批准手续为综合用地(或商服)的房屋。

未经登记的建筑和临街第一层房屋实际用途由县政府委托县规划局组织相关部门进行认定。

(三)房屋产权户的认定

按照独立产权证予以认定，即一个《房屋所有权证》为一个产权户;一个《房屋所有权证》有多个共有产权人的仍按一个产权户认定;经规划、国土等部门批准联建或集资建房的，以建房批准手续上记载的所有权人为准认定产权户。

1.自然产权户的认定。作为一个产权户必须同时具备以下条件：(1)在征收前已经单列户口;(2)户口在征收范围内且实际居住;(3)属实际分得的自然成套住宅。

2.继承产权户的认定。作为一个产权户必须在征收前，属法定继承取得的自然成套房屋和独立产权房屋;继承房屋不属自然成套住宅的，按多个继承人共同为一个产权户进行认定;多个继承人共同继承同一自然成套住房按一个产权户进行认定。

3.房屋买卖产权户的认定。作为一个产权户必须在征收前，已通过买卖交易取得了房屋产权且入户居住的。

4.不符合以上自然产权户、继承产权户、买卖产权户条件的，不予确认单个产权户。

5.认定自然产权户、继承产权户、买卖产权户，必须以事实为依据。对不能提供《房屋所有权证》的，由当事人提供协议或合同，报房屋所在地自治改造委员会、居民小组和社区核实确认，经公告无异议后予以认定;未经核实、公告确认的不予认定。

五、征收实施单位和评估机构

(一)征收实施单位

县国土房管局为本项目房屋征收部门，忠州街道办事处和县城棚户区改造土地房屋征收办公室为房屋征收实施单位，负责具体组织实施房屋征收与补偿的工作。

(二)征收评估机构

根据《重庆市国有土地上房屋征收评估机构确定办法(暂行)》的规定，组织被征收人通过协商选定方式确定重庆开睿源资产评估土地房地产估价有限公司为该项目一至五片区征收评估机构，重庆万合资产评估房地产土地估价有限责任公司为该项目六至十片区征收评估机构，重庆恒申达资产评估土地房地产估价有限责任公司为该项目十一至十五片区征收评估机构，由评估机构分别对应征收范围内国有土地上被征收房屋(含室内装饰装修部分和建构筑物)的价格和安置房(即用于产权调换的房屋，下同)的价格进行评估。

被征收房屋分户的初步评估结果另行公告。

六、被征收房屋预评估价格

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院第590号令)、《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)、《重庆市国有土地上房屋征收与补偿办法(暂行)》(渝办发〔2011〕123号)、《重庆市国有土地上房屋征收评估技术规范(试行)》的规定，重庆开睿源资产评估土地房地产估价有限公司、重庆万合资产评估房地产土地估价有限责任公司、重庆恒申达资产评估土地房地产估价有限责任公司对征收范围内涉及的拟征收合法房屋类似房地产进行了预评估。

预评估时点：2017年6月28日。

预评估结果：估价人员通过现场查勘，对拟征收范围内房屋的现状及其所涉及的相关资料进行了综合的分析，依据国家相关法规和政策，遵循估价原则，按照估价程序，选择科学的估价方法，经过测算，综合确定出拟被征收合法房屋类似房地产在估价时点的预评估单价如下表：

(一)非住宅用房地产

七、征收补偿办法

(一)房屋的补偿安置

1.补偿安置方式。

征收补偿安置方式有货币补偿和房屋产权调换两种，被征收人可以选择其中一种安置方式。

2.补偿安置标准。

(1)被征收人选择货币补偿安置的，由征收实施单位按被征收房屋合法建筑面积乘以被征收房屋的评估价格计算货币补偿金额，按协议约定一次性支付被征收人的货币补偿款。

(2)被征收人选择房屋产权调换安置的，由征收实施单位提供用于产权调换的房屋。被征收房屋应补偿的合法面积与安置房(实际选房)等建筑面积部分，实行1:1不补差价的方式补偿安置。

(3)未经规划、国土等部门批准，自行将临街第一层住宅房屋改为营业用房或其他非住宅用房的，按本方案第四条第二款第四项办理，并公告无异议后，按认定的实际用途进行评估，并根据评估机构的评估结果，只实行货币补偿。

(4)非住宅房屋未在征收决定公告载明的签约期限内签订征收补偿协议并腾空交付房屋的，则被征收房屋应补偿的合法面积与安置房等面积部分实行补差价的方式补偿安置，即不按1:1的标准进行产权调换。

(二)附属设施的补偿

被征收房屋内的水、电、天然气、电话、网络、有线电视等设施，由征收实施单位据实登记，被征收人自行到相关部门报停，由相关部门予以拆除。实行房屋产权调换的，在安置房中由征收实施单位按登记项目恢复功能，被征收人未安装的附属设施，初装费用由被征收人承担。实行货币补偿的，由征收实施单位按有关部门规定的现行收费标准一次性予以补偿给被征收人(只限天然气、三相电)。

(三)装饰物与附属物的补偿

被征收房屋的装饰物与附属物可拆除的，由房屋所有权人或使用人自行拆除，不予补偿;不能自行拆除的或拆除后丧失使用价值的，由接受委托的房屋征收评估机构依据相关规定予以评估，征收实施单位按评估价值对被征收人补偿。

(四)被征收空地的补偿

对企、事业单位用地范围内无建筑物、构筑物，建筑容积率小于1的有证空地，按照《中华人民共和国土地管理法》第五十八条的规定，由评估机构根据土地供应方式、土地性质、土地用途、地理位置等因素按房地产市场价对土地进行评估，征收实施单位按评估出的价格作为补偿依据，对被征收人进行补偿。

(五)住宅公摊系数补偿

被征收住宅建筑面积公摊系数低于或等于15%的，按15%的公摊系数计算应补偿的住宅建筑面积;被征收住宅建筑面积公摊系数高于15%的，按实际面积计算房屋补偿。选择房屋产权调换的住宅房屋，安置住房公摊系数超过15%的，其超过部分所对应的公摊面积由征收实施单位承担购房费用;安置住房公摊系数在15%以内，所对应的公摊面积由被征收人承担购房费用。非住宅不予补偿公摊面积。

被征收住宅房屋权属证书未记载公摊面积或一栋住宅房屋有两个(含两个)及以上产权户而未记载公摊面积的，按10%的公摊系数计算;产权未完善的房改住房、独栋住宅房屋、一个产权人独立使用且不与其他产权人分摊面积的住宅房屋，不计算公摊系数，按15%的公摊系数计算应补足补偿的公摊面积。

(六)住房保障补偿

征收范围内的个人住宅，经申请并审查公示，以产权户为单位，家庭实际居住在被征收房屋，且在他处无住宅的，按本补偿方案标准实施补足后，本户家庭人口在2人及以下(非户主直系亲属不计，下同)，被征收住宅面积不足30平方米的，按建筑面积30平方米给予住房补偿安置;本户家庭人口在3人及以上的，住宅面积不足45平方米的，按建筑面积45平方米给予住房补偿安置。对不符合上述条件骗取保障性补偿的，经查实，依法追回保障部分补偿。

征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，优先给予住房保障，具体按重庆市保障性住房申请审核程序和《重庆市人民政府办公厅关于做好房屋被征收家庭住房保障工作的通知》(渝办发〔2011〕127号)等相关规定执行。

被征收单位公有住宅(含办公用房、生产经营用房改为住宅)安排本单位职工实际住用的，其职工的搬迁由被征收单位自行解决，职工自行装饰装修房屋的费用，自行安装附属设施的费用，自行搬家的费用及奖励由被征收单位对职工予以补偿。若房屋是职工(包括配偶)唯一住房且符合住房保障条件的，由县住房保障部门优先纳入住房保障范围。

(七)被征收企业设施设备的补偿

征收补偿涉及企业的设施设备，搬迁后不丧失使用价值的，其搬迁补助费按所搬迁设施设备折旧后净值的10—20%计算;搬迁后丧失使用价值的，按评估净值进行补偿，其设施设备由被征收企业自行拆除。

八、其他补偿(补助)

(一)搬迁补助费(即搬家费)

住宅：1000元/户·次;非住宅：商业、办公、业务用房30元/平方米·次，生产用房40元/平方米·次。不足1000元/户·次的按1000元的标准补齐。选择货币补偿或现房安置的计发一次，选择房屋产权调换安置的计发二次。

(二)临时安置补助费(即住宅房屋过渡费)

被征收合法住宅产权户(含经认定的)按以下原则给予临时安置补助费：

1.选择房屋产权调换安置并自行临时过渡的，临时安置补助费按被征收房屋的合法建筑面积(不含奖励面积和补足公摊系数的面积)8元/平方米·月的标准计发，不足800元/户·月的，按800元/户·月计发。临时过渡期限按实际过渡期限计算，临时安置补助费按实际过渡期限据实结算。

从安置房验收合格后书面通知被征收人接房之日起，征收实施单位再按上述标准支付3个月的临时安置补助费用于被征收人对安置房装饰装修期间的补偿。

征收实施单位按被征收房屋的合法面积提供了住宅临时安置房的，不计发临时安置补助费。

2.选择货币补偿安置的，按其相应标准计发6个月的临时安置补助费。

3.选择房屋产权调换用现房安置的，按其相应标准计发3个月的临时安置补助费用于被征收人对安置房装饰装修期间的补偿。

(三)停产停业损失补偿费(即非住宅房屋过渡费)

1.选择房屋产权调换安置的，按被征收房屋评估价值的5‰计发每月的停产停业损失补偿费;用于生产制造的生产车间、厂房，按被征收房屋评估价值的6‰计发每月的停产停业损失补偿费。停产停业期限按实际过渡期限计算。

征收实施单位按被征收房屋的合法面积提供了非住宅临时安置房或现房安置的，不计发停产停业损失补偿费。

2.选择货币补偿安置的，按被征收房屋评估价值的6%一次性计发停产停业损失补偿费。

3.未经规划、国土等部门批准，自行将住宅房屋改为营业用房或其他非住宅用房的，被征收房屋所有权人、房屋座落与工商、税务登记的证明一致，在房屋征收公告发布前连续合法经营，并能够提供2年以上纳税记录，且在征收决定公告载明的签约期限内达成征收补偿协议，腾空并交付被征收房屋及相关权证的，按被征收住宅用房改为实际用于营业用房或其他非住宅用房的部分合法面积依评估价值计发停产停业损失补偿费。

(四)被征收房屋的居住、生产、经营单位或个人不是被征收人的，依照与被征收人的约定分配临时安置补助费或停产停业损失补偿费;没有约定的，由被征收人和居住、生产、经营的单位或个人协商分割。

九、奖励

(一)国家机关、事业单位、国有企业、集体企业公有房屋，无论住宅或非住宅房屋均不享受奖励。

(二)股份制企业、私营企业房屋和私有房屋，在征收决定公告载明的签约期限内签订征收补偿协议，腾空并交付被征收房屋及相关权证的，按下列标准奖励：

1.非住宅不予奖励。

2.住宅房屋按下列标准予以奖励：

(1)选择货币补偿安置的，按被征收房屋的合法建筑面积30%的比例，依照被征收房屋评估价格计算金额给予一次性奖励，再按被征收房屋的合法建筑面积500元/平方米给予异地安置补助。

(2)选择房屋产权调换安置的，按被征收房屋的合法建筑面积40%的比例给予一次性面积奖励。

3.住宅房屋实际选房面积与应补偿面积之间差异部分，按下列标准进行结算：

(1)实际选房面积小于应补偿面积的部分，由征收实施单位按被征收房屋评估价格结算给被征收人;

(2)实际选房面积大于应补偿面积在20平方米(含)以内的部分，由被征收人按所选择的该套安置房评估价格下浮20%结算给征收实施单位;

(3)实际选房面积超过应补偿面积20平方米以外的部分，由被征收人按所选择的该套安置房评估价格结算给征收实施单位;

被征收人选择房屋产权调换安置后，剩余面积不足20平方米的只能按被征收房屋评估价格进行现金结算;剩余面积超过20平方米(含)的，可选择一套面积最接近的户型，由被征收人按上述标准与征收实施单位结算;剩余面积超过20平方米(含)且不足设计的最小户型面积的，折算成货币补偿安置面积后，依照被征收房屋评估价格进行现金结算。

(三)未在征收决定公告载明的签约期限内签订征收补偿协议的，不予奖励。

(四)非住宅房屋被征收人可以书面申请按住宅房屋进行产权调换，在征收决定公告载明的签约期限内签订征收补偿协议、腾空交房的，享受住宅房屋的奖励和公摊系数补偿政策。

十、相关问题的处理

(一)对征收有抵押权的房屋，由抵押权人和抵押人重新设立抵押物或者由抵押人清偿债务后，给予补偿。

(二)对征收有产权纠纷或者使用权纠纷的房屋，在征收决定公告载明的签约期限内纠纷未解决的，由征收实施单位提出补偿安置方案。征收实施单位在征收前应当对被征收房屋作勘察记录，并向公证机关办理证据保全。

(三)安置房《不动产权证》办理所需缴纳的税、费等费用(被征收房屋买卖、赠与、交换、析产等涉及税费除外)，与被征收房屋合法建筑面积等面积部分(不含奖励面积和补足公摊系数的面积)由征收实施单位承担，超过的部分由被征收人承担。

(四)安置房面积小于或等于被征收房屋合法面积的，其首次物业专项维修资金由征收实施单位缴交;安置房面积大于被征收房屋合法面积的，超面积部分的物业专项维修资金由被征收人缴交。

(五)安置房的物业管理费，由被征收人在接房时自行缴纳。

十一、特别规定

(一)房改住房产权未完善的，被征收人选择产权调换并在征收决定公告载明的签约期限内达成征收补偿协议，腾空并交付被征收房屋及相关权证的，其合法建筑面积奖励的结算办法为:被征收房屋的合法建筑面积的40%产权部分面积归被征收人个人，并按1:1的标准实行不补差价，且按被征收房屋的合法建筑面积40%的比例给予被征收个人一次性面积奖励，被征收房屋合法建筑面积的60%产权部分面积归共有权单位所有，实行货币补偿。

(二)在征收决定公告载明的签约期限内未达成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由征收实施单位报请县人民政府按照本补偿方案作出补偿决定，并在征收范围内公告5日。被征收人对补偿决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，征收实施单位会同有关有关部门进一步协调仍未达成协议的，由征收实施单位依法申请人民法院强制执行。

十二、房屋产权调换房源位置、选房办法

为确保安置工作有序推进，安置选房采取“居民优先、私营企业其次，国有企业及行政事业单位最后”的原则进行。县属机关、事业单位、国有企业、集体企业公有房屋、私营企业的生产性和非生产性用房均实行统一规划、统一采购、集中安置。

被征收人选择产权调换的，由征收实施单位提供安置房供被征收人选择，安置房实行公开房源、户型、楼层和房号，由先搬迁的被征收人优先选择安置房。

(一)产权调换房源位置：在棚户区征收规划红线范围内建设安置房用于安置，安置房为钢筋混凝土结构清水房。

序号地点户型建筑面积

(平方米)套内面积

(平方米)公摊面积

(平方米)公摊系数评估均价

(元)套数

1B1、B21—874.42—114.6360.69—93.4813.73—21.1522.63%4050360

2C21—874.42—114.6360.69—93.4813.73—21.1522.63%4250240

3玉溪三桥4号楼1-1072.41—117.0458.78—95.0113.63—22.0323.19%4000300

4蚕种厂地块1—4号楼A-D73.90—114.1460.53—93.4913.37—20.6518.09%38501036

5蚕种厂地块5—8号楼1—872.63—115.1257.75—91.5414.88—23.5820.49%38501052

(二)选房办法：被征收人按应补偿的合法建筑面积选房，且采取先搬迁的被征收人在同等户型条件下优先选择安置房的楼层和房号，选完为止。如遇多个被征收人同时签订协议并选择同一房号的，按抓阄的形式确定。

十三、协议生效条件

该项目分片区以楼栋为单位的被征收人在规定的签约期限内签约率达到征收总户数100%以上，协议生效。签约率低于100%，所签协议无效，该片区楼栋不予实施。

十四、签订征收补偿协议办理要件及办理程序

(一)签约要件

1.房屋所有权人的身份证原件和复印件。

2.房屋所有权证(购房合同或购房协议)、国有土地使用权证原件或其他合法产权证明文书以及规划、国土等部门批准建设手续原件。

3.天然气使用证原件或销户发票。

4.闭路电视、数字电视使用证或销户发票。

5.水、电表安装或销户发票。

6.电话销户手续。

7.宽带网办理发票或销户发票。

8.房屋所有权人不能到场办理手续的，可以委托他人办理。委托办理应提供经公证的委托书原件、房屋征收相关要件、房屋所有权人身份证复印件及委代理人身份证原件和复印件2张。

(二)办理程序

1.货币补偿办理程序：腾空交房—核实证件—签订协议—(征收补偿协议生效后)领取房屋补偿费。

2.产权调换办理程序：腾空交房—核实证件—签订协议—(征收补偿协议生效后)领取临时安置和搬迁补助费。

十四、法律责任

征收实施单位工作人员应秉公办事，不得徇私舞弊，违反者，视其情节轻重，由纪检监察部门给予批评教育或行政处分，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

被征收人提供虚假资料，骗取征收人补偿款或非法获得产权调换安置的，应当依法追究法律责任，直至移送司法机关处理。

对阻碍征收实施单位工作人员履行职责，扰乱社会秩序的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》有关规定处理，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

十五、其他

(一)自本方案发布之日起，由被征收人自行解除租赁关系，解除抵押及产权纠纷。征收实施单位不承担房屋租赁、抵押及产权纠纷所产生的任何经济和法律责任。

(二)为保证征收工作按期完成，被征收人应积极配合，按期搬迁。

(三)本方案中未予明确规定的事项，按照国家、重庆市相关政策法规执行。

(四)安置房的采购由鸣玉溪棚户区项目部负责。

(五)被征收房屋的拆除工程安全、扬尘控制由忠州街道办事处负责。

(六)本方案由县国土房管局负责解释。