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桑植县文昌街棚户区改建项目

房屋征收补偿方案

(征求意见稿)

桑植县文昌街棚户区改建项目已经桑植县第十七届人民代表大会常务委员会第四次会议审议通过，详见桑常发〔2017〕9号文件。

为确保该项目的顺利实施，保护被征收人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》(湖南省人民政府令第268号)、《张家界市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(张政发〔2015〕13号)、《桑植县国有土地上房屋征收补偿及奖励标准》(桑政办发〔2016〕55号)等法规政策和文件，结合项目实际，特制定本方案。

一、征收范围及对象

征收范围及对象为：桑植县文昌街棚户区改建项目规划用地红线图范围内的国有土地上房屋和参照国有土地上房屋实施征收补偿的集体土地上房屋(均含房屋的附属物)。

二、征收主体、征收部门及实施单位

桑植县人民政府为该项目的房屋征收主体;桑植县房地产管理局为房屋征收主管部门，下属的桑植县房屋征收与补偿管理办公室具体组织开展房屋征收工作;桑植县房屋征收与补偿事务所为征收实施单位，具体实施房屋征收工作。

三、适用法规及政策

房屋征收与补偿严格按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》《张家界市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》《桑植县国有土地上房屋征收补偿及奖励标准》等法规政策和文件执行。

四、房屋补偿方式和补偿、奖励、补助等标准

(一)补偿方式

房屋征收采取货币补偿和产权调换两种方式，被征收人可以自愿选择。

1.货币补偿方式

(1)货币补偿是指按照市场评估价对被征收的房屋所有人进行货币形式的补偿。

(2)被征收房屋价值(被征收房屋及其占用范围内的土地使用权)由依法确定的房地产价格评估机构进行评估后给予补偿。

(3)房屋室内装饰装修及构筑物、附属设施由房屋征收部门与被征收人参照《张家界市市城区国有土地上房屋征收补偿及奖励标准》协商确定，协商不成的可以委托对被征收房屋主体进行评估的原房地产价格评估机构评估确定;被征收人在规定的签约期限内签约的，住宅用房室内装饰装修最低可按240元/平方米的标准执行。

2.产权调换方式

(1)产权调换是指按照被征收房屋的市场评估价和调换房屋的市场评估价进行调换、结算差价(即“产权价值调换产权价值”)。具体房源以县房管局联系的本县范围内商品房源作为可选择产权调换房。

(2)签订产权调换方式征收补偿协议时，房屋征收部门需与被征收人计算、结清被征收房屋和用于产权调换房屋价值的差价。产权调换房款由房屋征收部门直接打入被征收人自主选定的产权调换房所在开发项目开发企业账户，开发企业凭征收部门补偿款进账凭证与被征收人签订购房合同。

(3)被征收房屋价值(被征收房屋及其占用范围内的土地使用权)由依法确定的房地产价格评估机构进行评估确定。

(4)房屋室内装饰装修及构筑物、附属设施由房屋征收部门与被征收人参照《张家界市市城区国有土地上房屋征收补偿及奖励标准》协商确定，协商不成的可以委托对被征收房屋主体进行评估的原房地产价格评估机构评估确定;被征收人在规定的签约期限内签约的，住宅用房室内装饰装修最低可按240元/平方米的标准执行。

(二)补偿费用及标准

1.房屋主体价值

以房地产价格评估机构出具的评估报告为准。

2.房屋装修、构筑物、附属设施等价值

以房屋征收部门与被征收人协商确定，协商不成的以房地产价格评估机构出具的评估报告为准。

3.临时安置补偿费

被征收人由其本人自行安排周转房临时安置，房屋征收部门支付临时安置补偿费。临时安置补偿费按户按被征收房屋合法建筑面积补偿：100平方米以下的(含本数)，按1000元/户·月补偿;超过100平方米的(不含本数)，按10元/平方米·月·户补偿，但最高不超过1800元/户·月。

(1)对选择产权调换的，临时安置期(从腾房让地之日起到房屋征收部门交付产权调换房为止)最多不超过12个月。因房屋征收部门的责任延长临时安置期的，延长期在1年以内(含1年)的，临时安置费按1.5倍支付;超过1年的，按2倍支付。

(2)对选择货币补偿方式的，临时安置补偿费按12个月计算，一次性补偿到位。

4.搬迁补偿费

因征收房屋需要搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁补偿费。搬迁补偿费按合法建筑面积住宅20元/平方米、非住宅12元/平方米补偿。实行产权调换过渡安置补偿的，支付两倍搬迁补偿费。

征收商业、仓储、工业生产用房的搬迁费用根据拆卸、搬运、安装生产设备的实际情况，由房屋征收部门与被征收人按照有关规定协商确定;协商不成的，委托相关的评估机构评估确定;对于无法搬迁或者无法恢复使用的设备，可以按有关规定通过评估确定其实际价值给予相应补偿，对已废弃的生产设备按残值给予补偿。

5.停产停业损失补偿

对因征收生产、经营性房屋，造成被征收人停产停业直接损失的，每月按照被征收房屋评估价值(主体+装饰装修)的7‰给予补偿。停产停业期限，按照实际停产停业的月数计算确定。凡属房屋征收决定发布前已停产停业的，不予补偿停产停业损失。

(三)国有土地上房屋征收奖励标准

被征收人在房屋征收补偿方案确定的签约期内提前签订补偿协议并完成搬迁的，房屋征收部门给予被征收人适当奖励。住宅房屋的被征收人选择货币补偿方式的，房屋征收部门给予被征收人适当奖励(对层高超过2.2米的架空层等建筑物，其面积、评估价格均可作为奖励的相应基数)。县人民政府征收补偿决定发布后和由人民法院依法强制执行的，不享受任何奖励。具体标准如下：

1.提前搬迁奖：房屋征收决定发布之日起至房屋征收决定确定的签约期内签订征收补偿协议及按约定期限腾房让地的，给予房屋主体价值10%的奖励;房屋征收决定确定的签约期满至县人民政府征收补偿决定发布前，被征收人主动签约并按约定期限腾房让地的，给予房屋主体价值8%的奖励。

2.住宅房屋的被征收人选择货币补偿方式的，按合法房屋面积200元/平方米给予奖励，房屋征收部门不再提供周转房。

(四)国有土地上房屋征收补助标准

1.被征收人是享受最低生活保障的、或残疾人困难家庭的、或重病困难家庭的，以户为单位，根据家庭困难的情形区分三个等级给予搬迁补助：A级2万元，B级1.5万元，C级1万元。补助按申请、核实、公示、复核、发放五个程序进行。

2.低保住房面积补助。对纳入城市最低生活保障且在桑植县城规划区内房屋建筑面积合计不足60平方米的被征收人(以户为单位)，补足60平方米。在房屋征收预告发布后，被征收人对被征收的房屋析产的，不享受此补助。

3.购买商品住房补助。根据《张家界市人民政府市长办公会议纪要》(〔2017〕8号)第一条有关内容规定，被征收人购房补助(3万元/户)不再把是否购房作为前置条件，直接写入征收补偿协议中，被征收人主动签约并按约定期限腾房让地后，与提前搬迁奖一并领取。

(五)契税免征和费用补贴标准

被征收人与征收部门在规定的期限内签订征收补偿协议并在桑植县城区内购买住房(含新建商品房和二手住房)的，可享受契税免征和费用补贴：

1.契税免征标准。被征收人购买商品住房，购房成交价款不超过征收(拆迁)房屋补偿(补助)款的，免征契税;购房成交价款超过征收(拆迁)房屋补偿(补助)款的，对其差价部分按规定征收契税。

2.水电气上户补贴标准。凭上户缴费发票或者正规收据由房屋征收部门予以补贴，计入项目征收成本。

3.办理不动产登记费用补贴标准。根据《关于县政府周边等三个棚改项目棚改征收有关问题的会议纪要》(桑府阅〔2017〕94号)文件精神，办理不动产登记费用补贴标准为4000元/户，凭购买商品房网签合同由房屋征收部门予以补贴，计入项目征收成本。

4.被征收人购买商品住房只能享受一次费用补贴。被征收人购买商品住房需缴纳的房屋专项维修资金由被征收人按有关规定缴存。

五、改变房屋使用性质和未登记房屋的认定及处理办法

(一)改变房屋使用性质的认定及处理办法

对征收范围内房屋产权性质为住宅或者其他非经营性用房改为经营性用房，有经营现状且已依法取得营业执照、照章纳税并连续经营3年以上的房屋的征收，按现状用途评估值的70%补偿;住改非房屋按现状用途评估补偿后，不再享受住宅房屋的补偿、补助、奖励。

(二)未登记房屋的认定及处理办法

根据县人民政府《关于县城市规划区内未经登记的房屋处理有关事项的会议纪要》(桑府阅〔2015〕28号)文件精神，对房屋征收范围内未经登记的建筑，由规划、房管和国土资源部门进行调查、认定和处理，相关单位、澧源镇及相关社区配合认定工作，并分别情况处理如下：

1.2004年12月31日前修建的房屋，认定为历史性建筑，被征收人按规定的期限签订征收拆迁协议和腾房让地后予以补偿，其中无土地权属证明的，应按建筑面积扣除20元/平方米的手续费。

2.2005年1月1日至2010年12月28日期间修建的房屋，被征收人按规定的期限签订征收拆迁协议和腾房让地后，扣除建设工程造价6%的罚款和按建筑面积40元/平方米的手续费后予以补偿。

3.2010年12月28以后至至2013年7月8日颁布实施《桑植县城区建房管理办法》前修建的房屋，被征收人按规定的期限签订征收拆迁协议和腾房让地后，扣除建设工程造价10%的罚款和按建筑面积80元/平方米的手续费后予以补偿。

4.2013年7月8日颁布实施《桑植县城区建房管理办法》以后的违法建设一律拆除不予补偿。

未经登记的房屋经调查认定后须补交规费的，按照上述规定执行。被征收人须缴纳的规费由房屋征收部门在拨付征收补偿费用时一并计算代扣，全额上缴县财政部门。

六、被征收人不明确或设有房屋抵押权的征收

(一)被征收人不明确的房屋

由房屋征收部门拟定补偿方案报县人民政府作出房屋补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。房屋拆除前，房屋征收部门应当对被征收房屋作出勘察记录，并向公证机关办理证据保全。

(二)征收设有抵押权的房屋

1.房屋征收部门与被征收人在房屋征收补偿方案确定的签约期限内达成征收补偿协议的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后，房屋征收部门对被征收人给予补偿。

2.房屋征收部门与被征收人在房屋征收补偿方案确定的签约期限内达不成征收补偿协议的，由房屋征收部门报请县人民政府作出补偿决定，并依法保障抵押权人的合法权益。

七、征收补偿协议的签约期限

征收补偿协议的签约期限为：征收决定发布之日起60日内。

八、争议的处理方式

(一)征收部门与被征收人签订协议后，被征收人在协议约定的期限内拒绝腾房的，由征收部门向人民法院提起诉讼。

(二)被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构书面申请复核评估。对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向张家界市房地产价格评估鉴定专家委员会书面申请鉴定。被征收人对鉴定结论仍有异议的，视为就补偿达不成协议，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)第二十六条规定处理。对逾期不申请复核评估的，应当根据分户评估报告确定被征收房屋价值;对复核评估后逾期不申请鉴定的，应当根据复核结果确定被征收房屋价值;对申请鉴定的，应当根据鉴定结果确定被征收房屋价值。

(三)在房屋征收补偿方案确定的签约期限内达不成房屋征收补偿协议的，由县人民政府作出补偿决定，在房屋征收范围内予以公告，并依法送达。

(四)被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由县人民政府依法申请人民法院强制执行。

(五)房屋征收补偿方案未明确或者未覆盖的个案问题，由县人民政府县长或者县人民政府县长授权分管副县长(项目正、副指挥长)组织征收、监察、国土资源、规划和出资单位代表等共同研究制定处理意见。

九、其他事项

(一)电力、通信、有线电视及自来水等杆、管、线的搬迁补偿原则上实行“产权单位自行搬迁、政府适当补偿成本”的原则。

(二)房屋征收工作人员必须遵纪守法，不得滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊。

(三)被征收人或相关人员采取暴力、威胁等方法阻碍房屋征收与补偿工作，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

(四)被征收人隐瞒真实情况、弄虚作假、骗取补偿补助的，依法追回已支付补偿补助;构成违纪的，追究违纪责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

(五)若被征收房屋的实测面积和发证面积不相符合，采取就高不就低的原则处理。

(六)党员和国家公职人员必须按照《张家界市党员和国家公职人员房屋征收和征地拆迁工作“六不准”暂行规定》(张纪发〔2015〕9号)的规定，严格遵守“六不准”。一是不准以权谋私，党员和国家公职人员特别是领导干部不得利用职权或个人影响，向房屋征收工作人员打招呼、递条子，为个人、亲友谋取政策、法规之外的利益或提出不合理要求，阻挠房屋征收工作;二是不准弄虚作假，党员和国家公职人员不准借房屋征收之机，在土地面积、房屋建筑面积、构附属物工程量、实物量、装饰装修面积、价格评估等方面弄虚作假，故意办理假证明、证照等资料，骗取补偿资金;三是不准阻挠工作，党员和国家公职人员应从全局出发，带头先签、先搬、先拆，不准片面强调自身困难而不顾大局阻挠工作、无理取闹，更不允许煽动、支持或者组织群众集体上访、聚众闹事和抑制房屋征收工作;不准勾结、利用社会不法人员威胁、恐吓房屋征收工作人员，恶意阻挠房屋征收工作;不准阻挠房屋征收监管部门依法依规监管;不准在房屋征收工作中曲解政策，反面宣传、散布各类妨碍房屋征收工作的言论或信息;四是不准随意许诺表态;五是不准抢搭乱建抢种，党员和国家公职人员不准在房屋征收范围内突击搭建违法建筑、抢栽抢种，不准支持、煽动群众违章突击搭建等;六是不准玩忽职守、徇私舞弊。

对违反上述应当问责的，依情节轻重，对相关当事人实行问责。问责的方式分为：批评教育、书面检查、诫勉谈话、通报批评、责令公开检讨、停职检查、调离岗位、引咎辞职或责令辞职、免职、降职。构成违纪的，给予党纪政纪处分。涉嫌违法犯罪的，移送司法机关处理。组织处理和纪律处分可以单独使用，也可以合并使用。