土地流转专业平台

各乡镇人民政府，街道办事处（拟设），工业园区、金龙新区、漕溪港临港产业新区，横岭湖（青山岛）省级自然保护区、鹅形山森林公园管理处，县直各单位：

为进一步规范岳阳湘阴县国有土地上房屋征收行为，维护被征收人合法权益，确保国有土地上房屋征收与补偿工作（以下简称征收工作）依法依规有序实施，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《湖南省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》（省政府令第268号）、住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）等法律法规，经县人民政府同意，现就有关事项通知如下：

一、明确征收工作流程与责任主体

（一）征收工作基本流程：启动征收工作→划定征收红线→组织调查登记→对未登记和权属不明的建筑进行认定和处理→编制项目成本概算→拟定征收补偿方案征求意见稿→进行社会稳定风险评估→落实补偿资金和安置房源→作出征收决定→选定评估机构进行评估→审核评估结果→公布评估结果并送达分户评估报告→签订征收补偿协议。同时，对在规定期限内无法达成征收与补偿协议的，须由县人民政府作出《征收补偿决定》，申请强制执行的程序。征收工作结束后将房屋拆除、权证注销、资料存档备案。上述工作流程中，启动征收工作需形成政府会议纪要，并要求县国土、规划和发改等部门手续完备；划定征收红线时，需同时向相关单位和被征收人发出停止扩、改建和停办手续等方面要求的通知；编制项目成本概算需以项目预评估为基础。

（二）征收工作的责任主体：县人民政府为征收人，主要负责确定征收项目并安排相关部门完善前期准备材料、确定征收红线范围、组织社会稳定风险评估并制定化解和处置预案、组织未登记建筑认定和处理、组织论证征收补偿方案、作出房屋征收决定和依法申请人民法院强制执行等法律法规明确的相关工作。县房产局为征收部门，负责组织实施本县房屋征收与补偿工作，做好社会稳定风险评估前期工作并拟定化解和处置预案，组织征收调查登记，拟制并报批房屋征收具体项目补偿方案，征收补偿资金的概算及其专户存储管理和使用，指导征收补偿协议的签订和履行，公布并送达分户补偿结果，建立征收补偿档案，办理相关权证注销手续，监督房屋征收实施单位的房屋征收与补偿行为等。项目所在地的乡镇（街道办）和相关部门单位为征收实施单位，负责征收与补偿具体工作，对被征收人进行宣传发动，协助做好调查摸底工作、社会稳定风险评估前期工作及确定房屋征收评估机构，组织签订征收补偿协议或完成补偿决定的各项事务，收回不动产权证书（房屋所有权证、国有土地使用权证），督促搬迁，拆除被征收房屋，督促还建房建设交付、分配落实、产权到户、纠纷协调，协调补偿有关工作等。各项目指挥部为征收项目协调机构，负责落实征收人的各项事务，协调项目的相关部门，督促落实项目的各项工作。

二、规范被征收对象的房屋主体及装饰装修等补偿

房屋补偿采取货币补偿和产权调换两种方式。加大货币补偿奖励力度，货币补偿应按法定程序择定的评估机构所出具评估报告确定的价值进行补偿。产权调换应按评估机构所出具评估报告确定的价值，与被征收人计算、结清被征收房屋和用于产权调换房屋的差价。室内装饰装修补偿按评估机构出具的评估价格计算补偿金额。其他补偿项目及标准为：

1、设施设备。无油烟灶台1800元/座（1.2米以上增补300元）、宽带网移装200/户、有线电视移装300元/户、电话移装200元/户、窗式空调移装200元/台、分体式空调移装400元/台、柜式空调移装500元/台、电或燃气热水器移装200元/台、太阳能热水器移装800元/户的标准予以补偿，水表、电表入户费和天燃气入户费根据提供的相关有效票据按实予以补偿。对于生产经营性用房中无法搬迁或者无法恢复使用的设施设备，由项目评估机构确定其现实价值，给予相应补偿，对已废弃的设施设备不予补偿。其他设施设备移装按市场平均价格补偿，室外围墙、驳岸等附属设施可协商补偿或按评估价格补偿。

2、停产停业。生产、经营性用房按房屋合法建筑面积主体评估价值的7‰每月进行补偿，其中选择货币补偿或现房产权调换方式的，补偿6个月；选择期房产权调换方式的，补偿期限按实际过渡期计算。被征收人认为停产停业损失超过前款规定标准的，应当向房屋征收部门提供房屋征收前上一年度实际经营效益的相关证明材料，由评估机构进行评估，并按照评估结果给予补偿。被征收人擅自将住宅房屋改变为生产、经营性用房的，征收时不给予停产停业补偿；擅自改变非住宅房屋用途的，按照原依法批准的用途计算停产停业损失。给予停产停业损失补偿的，不再给予临时安置补助。

三、统一各类奖励和补助标准

1、搬迁补助。被征收住宅房屋合法建筑面积在80平方米下（含80平方米）的，按照2000元/户·次的标准计算；80平方米—144平方米（含144平方米）的，按照2500元/户·次的标准计算；144平方米以上的，按照3000元/户·次的标准计算。被征收房屋为营业性门面的，根据营业性用房的合法建筑面积按照30元/平方米·次的标准计算；其他非住宅房屋，根据合法建筑面积按照20元/平方米·次的标准计算。生产、经营性用房中设施设备的搬迁费，根据拆卸、搬运、安装生产设施设备的实际情况，按照有关规定评估确定。采取货币补偿或现房产权调换方式的，搬迁补助计算一次；采取产权调换方式且需要被征收人过渡的，搬迁补助计算两次。

2、临时安置补助。实行期房产权调换并由被征收人自行解决周转用房的，在约定过渡期内，住宅房屋每月按800元+4元/平方米×被征收房屋合法建筑面积的标准计算，实行部分产权调换的，以部分产权调换建筑面积为标准计算；非住宅房屋按征收时同地段同类房屋市场平均租金/平方米·月×被征收房屋合法建筑面积的标准计算。过渡期限延期12个月以内的时段，按照约定过渡期内补助标准的150%支付；过渡期限延期超过12个月的时段，按照约定过渡期内补助标准的200%支付。由房屋征收部门提供周转用房的，在约定过渡期内不予补助；延长过渡期的，除继续提供周转用房外，过渡期限延期12个月以内的时段，按照前款规定的约定过渡期内补助标准的50%支付；过渡期限延期超过12个月的时段，按照约定过渡期内补助标准的100%支付。实行货币补偿或现房产权调换的，临时安置补助费按上述第一款规定的标准计算6个月。非住宅房屋给予了临时安置补助的，不再给予停产停业损失补偿。

3、按期签约奖。根据被征收房屋合法建筑面积按照最高不超过200元/平方米的标准予以奖励，但仅对在房屋征收公告规定的签约期内签约的私有产权房屋所有权人。

4、按期搬迁奖。根据被征收房屋合法建筑面积，按照最高不超过100元/平方米的标准予以奖励，但仅对在房屋征收补偿协议约定的搬迁期限内搬迁的私有产权房屋所有权人。

5、货币补偿方式奖。除按照被征收房屋主体评估价值（不含装饰装修及其他补偿补助）的15%进行补偿外，另根据被征收房屋的合法建筑面积按300元/平方米的标准予以奖励，但仅对选择货币补偿方式征收的私有住宅房屋所有权人。

6、寻找房源奖。按10000元/户的标准给予奖励，仅对选择货币补偿方式的私有住宅房屋所有权人进行补偿，补偿时以新购房屋的房屋权属证明为准，共有产权不得分开计算。

四、认真开展未登记建筑的认定和处理

1、未登记房屋的认定

由县政府组织规划局、国土局、住建局、房产局、城市综合执法局、乡镇（街道）及社区（村）等部门单位，按相关规定对未登记房屋的权属、用途、性质、建筑面积等进行认定，并在认定结论表上盖章签字，形成认定结论台帐。未登记房屋在认定前须委托专业房屋测绘机构进行现场测绘并形成测绘报告。

2、未登记房屋的处理

凡认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑不予补偿，按照“先拆违、后拆迁”的原则，由县城市综合执法局下达拆违文书，并组织乡镇（街道）、社区等相关单位拆除和处置。凡认定为未超过批准期限的临时建筑，按照房屋重置价结合剩余使用期限给予补偿（临时建筑文书注明了无条件拆除的不予补偿）。凡认定为合法房屋的按照认定结论由评估机构进行评估补偿，但应按照有关部门现行标准扣减相关报建及办证等税费。

五、注重社会稳定风险管控

1、深入调查了解。县房屋征收部门和征收实施单位上户调查登记时，除对被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积进行调查登记外，还要对被征收人的心理状况、对项目的支持态度、群众的意见建议和关注的重点问题等进行详细调查了解并汇总。

2、准确预警评价。在作出房屋征收决定前，由县政府分管副县长应组织县信访、财政、发改、住建、国土、房产、城市管理等有关部门，就房屋征收事项是否经过合法性和可行性论证，实施房屋征收是否产生行政争议和具有化解的可能，征收补偿资金和产权调换房源能否筹措到位，拟定的征收补偿方案是否公平合理进行社会稳定风险评估，作出预警评价，提出可实施、暂缓实施或者不可实施的意见。

3、积极防范化解。当对可实施的项目要制定社会稳定风险因素的防范、化解和处置预案。县信访局要做好群众工作，预防上访行为；县维稳办要提前介入，防止矛盾激化，做好维稳工作。

4、完善补偿方案。对被征收人关心的住改非等特殊或个性问题，要在征收补偿方案中予以明确，使补偿工作做到有章可循，补偿结果做到公开、公平、公正。

六、加强征收成本核算及评估价格管理

1、成本核算管理。房屋征收成本概算由房屋征收部门牵头组织实施，编制成本概算应收集和查验项目征收依据、征收红线、拟征收房屋的前期调查资料（包括房屋的权属、用途、建筑面积、土地使用权属状况等资料）、经备案的征收项目预评估报告和其他相关资料。房屋征收部门编制房屋征收成本概算前，应在岳阳市征收评估机构备案库中选定评估机构对征收项目进行预评估，预评估报告作为成本概算的重要依据；成本概算结果内容包括货币补偿资金、产权调换房屋筹集资金、工作经费、不可预见费、补助、奖金等。房屋征收部门编制的项目成本概算，由县房产局进行初审后报县财政评审中心和县国有和集体土地房屋征收办审核，项目决算由审计部门依法组织实施。

2、评估备案管理。在征收项目中评估机构出具初步评估结果后15日内，应持评估报告到县房产局征收办申请备案，对符合备案的评估报告由征收办加盖“湘阴县国有土地房屋征收管理备案专用章”后，方可作为征收单位编制项目成本概算或实施征收补偿的依据。评估报告未经备案不得对外公开，不得作为征收补偿的依据。

3、房屋重置价格定期公示制度。县房产局要每年定期组织评估机构根据不同的建筑结构等因素对不同区域的房屋按照重置价格进行评估，将评估结果上报县人民政府并及时予以公布，为项目征收评估提供参考依据。

七、其他规定

本通知自发布之日起执行，发布前已经作出房屋征收决定或已进入征收实施阶段的项目仍按原规定执行。

湘阴县人民政府