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武穴市房屋征收与补偿实施办法（征求意见稿）

为进一步规范房屋征收与补偿工作,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（省政府380号令）等有关规定，结合本市实际，特制定实施办法。

一、基本原则

武穴市房屋征收与补偿工作应当遵循决策民主、依法依规、程序正当、结果公开的原则。坚持以优化民居环境，提升生活水平为着力点，让利于民，推动社会和谐进步。市人民政府有关部门应依据职责分工、相互配合、群众参与，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

二、征收组织

武穴市房屋征收与补偿工作由武穴市房屋征收与补偿办公室（以下简称“市征补办”）负责组织实施。市征补办可委托征收实施单位牵头组织实施，相关市直部门共同参与。对相关重点项目，市政府要组织重点项目征迁指挥部，重点攻坚，确保征补工作顺利进行。

三、征收范围的确定

依据《武穴市城市总体规划（2013-2030）》和《武穴市经济社会发展纲要》，新旧城镇区、棚户区及城中村改造规划要求，制定棚改工作计划。经发改、国土、规划部门论证，报政府批复后，由市征补办予以公告确定。

四、房屋征收程序

（一）确定棚改项目。市征补办、各镇处、社区等组成项目临时工作组，在项目范围内发布实施征收改造意愿征集的公告，做好政策的宣传和解释，居民同意征收改造意愿度达到90％以上，确定为棚改项目征收地块。

（二）无人机航拍，锁定现状。在项目启动前，聘请社会第三方进行无人机航拍、调查建档方式锁定现状，城管执法人员在项目实施期间加大巡查、拆违力度。

（三）成立项目指挥部，筹备成立自改委。成立项目指挥部，落实办公场地，在项目范围内打造征收改造氛围，造场宣传。

成立自改委筹备组，按照楼栋、居住片区、村组等划分片区，推选居民代表，确定自改委候选人，居民投票确定自改委成员，自改委成员选举确定主任、副主任等组织架构，并进行公示。

（四）发布招标公告，确定动迁中介服务机构。公布具有征收评估资质的评估机构供被征收户选择。

（五）宣传政策，入户核查。征收实施单位组织逐户进行宣传动员、征求意见，开展棚改政策的宣传和解释工作；对征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积及人口信息进行全面调查登记，并将调查结果在征收范围内公示；由被选定的评估机构进行项目基准价格评估，并由市房产局组织房地产价格专家委员会进行基价论证，确定项目基准价格。

（六）征收实施单位按照有关规定组织社会稳定风险评估，并向市人民政府出具评估报告，同时将评估报告报市维稳办备案。

（七）对未登记建筑的认定。征收实施单位组织评估、测绘、自改委、市征补办及相关部门对未登记建筑进行调查、认定，并报市征补办审核，认定结果确定后进行公示。

（八）公布代筹房源。市城投公司（市房投公司）比照政府采购相关程序筹集市场上现有的房源，对价格、套数和面积进行锁定；同时设计“现房+期房”、“现房+商业用房”等代筹安置房的组合模式，供被征收人选择。

（九）拟定征收补偿方案，报市人民政府同意。由市征补办拟定征收补偿方案，报市人民政府。市人民政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求居民意见。市征补办将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。征求意见期限不得少于30日。征收补偿方案应征得半数以上被征收人同意；未达到半数以上被征收人同意的，市人民政府法制办公室组织被征收人和居民代表参加听证会，并根据听证会情况修改征收补偿方案。

（十）公布征收补偿方案，协商搬迁签约。

（十一）作出房屋征收决定。协商搬迁签约率达到90%以上，征收补偿协议生效。政府根据实际情况作出房屋征收决定。

（十二）补偿、搬迁。动迁服务公司初步审核征收档案资料，提交市征补办审核，然后征补办向被征收房屋的所有权人发放房屋征收补偿款，被征收人在约定时间内完成房屋搬迁，并交付市征补办组织统一拆除。

（十三）行政复议诉讼。市征补办与被征收人在征收补偿方案确定的征收补偿签约期内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由市征补办报请市人民政府按征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

（十四）强制执行。被征收人在法定期限内不申请行政复议又不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，市征补办进行证据保全后，依法申请市人民法院强制执行。

（十五）档案移交。项目实施单位在项目实施期间，安排专人负责项目档案资料的整理、存档，档案资料包括各类公告、公示、社会稳定风险评估报告，评估报告、面积测绘报告、产权证明材料、征收补偿协议等，全部移交市征补办进行归档。

五、相关专业机构的产生与认定

（一）评估机构的认定由市征补办组织三家以上在市房产局备案、具有资质的房地产价格评估机构供被征收人选择，评估机构由棚改项目自改委在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

（二）房地产价格评估专家委员会的确定：房地产价格评估专家委员会负责全市棚改项目的基准价格论证认定。该机构由具有注册房地产估价师，熟悉征迁业务工作的律师及市房产、国土、规划、住建、城投、征补办等部门相关专业人员组成。房产局负责相关协调工作，要求制订运行机制，明确工作职责。

（三）动迁评估公司的确定：先在市征补办备案，后进行公开招标确定。

六、拆除方式

已征收的房屋由市征补办通过公开招标确定具有相应资质的施工企业进行拆除，拆除后有使用价值的材料归拆除企业所有，折价抵扣拆除费用。

七、补偿安置方式

实行货币补偿与房屋安置相结合的方式。

（一）货币补偿

按照被征收房屋及其附属物的评估价值给予被征收人一次性货币补偿。评估价值包含房地产（房屋+土地）、附属物、装饰装修评估价格。

房地产评估价值依据《国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产估价规范》等相关规范进行评估。

（二）房屋安置

1、选择用货币补偿款购买政府提供的安置房的，包括两类：一类是市城投公司（市房投公司）组织形成的代筹代购商品住房；另一类是市政府主导建设的安置小区的安置住房。两种类型的安置房统称为代筹安置住房。

2、第二类安置住房的市场价为安置住房在征收价值时点时可对外销售的市场价格，要求其不高于周边在建、在售楼盘的成交均价；第一类代筹商品房在征收价值时点时拟定的市场价格不得高于项目本身近6个月销售备案的平均销售价格。代筹安置住房的市场优惠价按照市场价格优惠10%确定。

3、被征收人在选择代筹安置住房的，实际选择的代筹安置住房总面积超出被征收人房屋补偿款可购买的安置房面积在20㎡（含20㎡）以内的，按市场优惠价结算，超出20㎡以外的部分，按市场价结算。实际选择的安置房总面积小于被征收人房屋征收款可购买的安置房面积的，余下房屋补偿款在安置房交付时一并支付给被征收人。

4、每户选择代筹安置住房不能超过3套，代筹安置住房总面积不超过360㎡。

5、被征收房屋补偿面积小于人均40㎡的家庭，可按户籍人口每人40㎡面积补足安置住房，补足部分的面积按市场优惠价结算。

6、已批准建房但未建的补偿。已经批准建房取得宅基地使用权，尚未建设的，宅基地属集体土地性质的由国有部门先将集体土地依法征收为国有土地性质后，按国有土地使用权价值补偿，同时需要住房的，可按市场优惠价申请购买安置房，安置房面积不得超过人均40㎡。

7、按照被征收人签订征收补偿协议的顺序号和腾空房屋的顺序号相加，按最小顺序号优先选择安置住房。如选房的顺序号相同，则以先腾空房屋者优先。腾空房屋以市征补办验收合格文字材料为准。

（三）其他补偿标准

1、房屋装饰装修补偿：按评估机构评估确定的房屋装饰装修等级协商计算补偿，具体协商补偿等级标准在项目具体征收补偿方案中规定。

被征收人对装修补偿标准有异议的，可按装修相关材料发票（由被征收人提供）委托评估机构评估确定。

2、附属物的补偿：按照物价局《关于调整主城区集体土地上附着物征收补偿标准的通知》（物价[2014]36号）文件标准上浮15%进行评估确定。

3、搬迁补助费：征收住宅房屋的，给予每户一次性1500元补偿。征收非住宅房屋的，搬迁费按照不超过15元/㎡给予一次性补偿，不足1500元的，按照1500元给予补偿。

4、临时安置补助费计发时间的确定：选择货币补偿和现房安置的，计发3个月；选择期房安置的，过渡期从签订征收补偿协议并腾空房屋当月开始计算起至竣工交房验收后通知办理交房手续后顺延3个月止。

住宅临时安置补助费每月计发补助标准为该地段同类房屋的租金标准，按照标准计算每户补助费不足500元/月的按照500元/月给予补偿。非住宅用房（不包括机关、事业单位办公用房）临时安置补助费每户计发补助标准为被征收房屋评估价格的0.6%。

5、征收生产经营性用房（包括住房改非住房）停产停业损失的补偿：按照被征收房屋评估价值的5%给予一次性停产停业损失。

6、室内其他附属设施补偿：

费用名称       标准

自来水表（开户费、水表、表箱、水阀）       1500元/户

电表（独）    340元/台

电表（家用三相表）    720元/台

天然气初装费       2610元/户

有线电视迁移费    200元/户

空调移机       200（分体）元/台

300（柜机）元/台

固定电话迁移       200元/部

太阳能热水器       1500元/台

7、征收个人住宅的，被征收人自行改变房屋用途作为经营性用房使用的，应当按照住宅房屋给予征收补偿；已依法取得营业执照的，对其实际用于经营的部分，可以根据经营情况，经营年限及纳税等实际情况给予适当补助，按照不超过实际用于经营部分商业价值与住宅价格差额的50%给予补助。

8、村集体留地发展。征收区域内除被征收人所有的，属村集体所有的公用土地面积，由市政府提供相等面积给村集体，由村集体自行发展，用于发展本村经济或公益性事业。土地使用必须办理相关手续，并符合相关规划。

八、相关认定标准

（一）被征收房屋的用途、性质、建筑面积及列入补偿对象的建筑物的认定

1、被征收房屋的房屋建筑面积、土地使用面积依据房屋所有权证、建设工程规划许可证、土地使用证等合法有效证件予以确定。如被征收房屋实际面积与证照登记面积不符的，以房屋测绘机构核实的测绘面积为准。

2、征收范围内住宅房屋、非住宅房屋的认定，按照房屋所有权证记载的用途确定。房屋所有权证没有记载用途的，按照规划部门批准的用途确定。

（二）未登记建筑的调查、认定和补偿

未登记建筑采用协商认定程序，按照被征收户申报→自改委调查→项目指挥部复查、认定→市征补办审查的程序实施。

对未登记的建筑物分为五类：其中一、二类按照合法建筑进行补偿，三、四类按照重置价进行补偿，五类则不予补偿。

一类未登记建筑：已经规划、国土、住建部门批准，但未办理产权登记手续的建筑；由镇处与国土局共同审核、有社区或办事处相关手续的，符合农民建房条件的“无三证”或证件不全的建筑。

二类未登记建筑：属于1986年第二次土地普查以前历史遗留的建筑物。

三类未登记建筑：征询改造意愿调查公告发布前就已经建成，超出规划审批指标建设的建筑物。

四类未登记建筑：未超过批准期限的临时建筑。

五类未登记建筑：征询改造意愿调查公告发布后未经规划、建设、国土部门批准建造的或超过批准期限的临时建筑。

（三）被征收人的户口认定

以公安部门出具的户籍证明为准。对未在公安部门登记户口的人员，凭医疗机构出具的出生医学证明或相关鉴定予以认定。

房屋征收公告时，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出的，可视为征收区域内被征收人。

九、奖励及救助政策

（一）对选择货币补偿的被征收人，按被征收房屋评估价的10%给予奖励。

（二）对在限定时限内签约搬迁、腾空房屋的被征收人给予签约搬迁奖励：

1、成立自改委组织的，给予每户10000元奖励；

2、在签约期1-20天以内签约的，给予每户25000元奖励，在21-30天之内签约的，给予每户15000元奖励；

3、在限定时间内搬迁、腾空房屋的，给予每户10000元奖励；

4、在签约期限内整栋楼（整个村组）集体签约的，每户给予5000元奖励。

（三）救助政策

1、城镇“三无”对象及农村五保户、低保户、扶贫对象户、残疾人的补助：对被纳入本市城镇“三无”对象、农村五保、精准扶贫对象、残疾人以及最低生活保障的被征收人，由本人出具相关证明材料并经其所在办事处（乡镇）民政办复核后，符合上述情况中一种情形的，每户一次性补助5000元；同时有两种情形及以上的，每户一次性补助10000元。

2、对符合住房保障条件的被征收人及其承租人，在有公共租赁住房房源前提下优先配租公共租赁住房。

十、征收成本

（一）房屋征收费用对各镇处实行项目包干制，经审核认定后纳入项目房屋征收成本。房屋征收成本包括：房屋搬迁、征收补偿等费用；编制棚户区和城中村改造征收规划及可行性分析，开展房屋征收调查、测绘、评估，迁移（改）设施设备、拆除建筑物及清运建筑垃圾等专业服务性费用和征收工作经费。因征收实施主体组织实施不力，导致征收时间拖延而产生的相关费用，由各实施主体承担。

（二）结合武穴市实际，开展房屋征收调查、测绘、评估，迁移（改）设施设备、拆除建筑物及清运建筑垃圾等专业服务性费用和征收工作经费按照270元/㎡进行核定。

（三）对于历史遗留的房地产开发企业已实施部分拆迁的项目，由市政府成立审计工作小组，核定房地产开发企业的实际拆迁成本，按不高于审定总额的10%给予补助，并列入征收成本。

十一、其它事项

（一）为适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，集体土地上的房屋征收由市国土局将征收区域内集体土地依法征收为国有土地。

（二）房地产价格评估机构根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素进行市场价格评估。房屋的市场评估价值包含房屋和土地价值及附属物和装饰装修的评估价值。

（三）被征收人或市征补办对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。

（四）被征收人或市征补办对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向武穴市房地产评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

（五）办证及税费。被征收人选择购买市人民政府提供的还建安置房的，对原被征收房屋面积以内及享受优惠20㎡（含20㎡）以内的部分，除房屋公共维修基金及物业管理费外，办理房屋产权证和分割的国有土地使用证所需费用列入征收成本。对超出原被征收房屋面积及享受优惠20㎡以外的部分，相关税费由被征收人承担。

（六）供电、供气、自来水、电信、广电、移动、联通、网通、市政等相关城市公共基础设施需要搬迁的，由其主管单位自行拆除搬迁。相关报废设施成本，由市征补办核定，一次性补偿到相关单位。以上部门，凭市征补办出具的证明，保留（恢复）被征收人的各种开户户头（一个户头），待安置房建成报装时，免收迁移费和初装费。被征收人不选择市人民政府提供的安置房的，由市征补办按现行设施初装时的标准相应补偿初装费。

（七）被征收人应当保持房屋现状移交，不得拆除搬走房屋征收补偿范围内的物件。

（八）市征补办与被征收人依照征收补偿方案的规定，就补偿与安置等事项，签订房屋征收补偿协议。同时，被征收房屋的《土地使用证》、《房屋所有权证》和规划部门的“一书两证”依法予以收回。没有提交证件的，由当事人声明作废。

十二、责任追究

（一）房屋征收部门及征收实施单位的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行职责、或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，造成损失，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，视情节轻重给予组织处理；构成犯罪的，依法追究责任。

（二）调查登记人员，负责调查资料真实、全面、准确，不得弄虚作假。因玩忽职守、徇私舞弊造成不良后果的，依法追究责任。

（三）国土、规划、房产、城管执法及公安部门对抢搭抢建打击不力、相关标准认定或办理相关证件过程中弄虚作假、推诿、拖延的，对单位主要领导进行约谈问责。

（四）供电、供气、自来水、电信、广播电台、移动、联通、网通、市政等相关工作人员不配合征收工作的，由其主管单位责令改正，造成不良后果的，依法追究责任。

（五）房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，记入信用档案，不得进入本市房地产评估市场。情节严重造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

本办法自发布之日起执行，原发布的相关文件自动废止，镇处房屋征收补偿工作参照此文件执行。