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聊城市关于促进全市房地产市场平稳健康发展的意见（征求意见稿）

各县（市）人民政府，市政府有关部门：

    为认真贯彻落实国家和省关于房地产工作的决策部署，加强和改进住房及用地供应管理，规范市场秩序，稳定市场预期，根据山东省人民政府办公厅《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（鲁政办发【2017】59号）等文件精神，现就促进全市房地产市场平稳健康发展提出以下意见：

一、认真落实工作责任

（一）强化县（市）政府主体责任

各县（市）人民政府是房地产市场调控的责任主体，负责贯彻落实国家、省和市有关房地产工作的决策部署，结合本地实际制定具体调控措施，促进房地产市场平稳健康发展。因主体责任落实不到位，导致本地房地产市场产生异常波动，造成不良影响的，要对当地政府进行问责。

（二）健全房地产工作有关制度

各县（市）人民政府要根据省和市有关要求，建立健全房地产市场调控协调机制、监测分析制度、警示督导制度、约谈问责制度；加快建立统一规范、准确及时的房地产市场信息定期发布机制，稳定市场预期；进一步压实责任，确保完成房地产调控目标。

二、科学调控市场供应

（三）加强住宅用地供应管理

1.严格落实住房城乡建设部、国土资源部《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房【2017】80号）要求，建立住宅用地供应与商品住房库存状况挂钩机制，根据商品住房库存去化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。

2.建立购地资金审查制度，确保房地产开发企业使用合规自有资金购地，不得是银行贷款、股东借款、转贷或筹集资金等不合规资金；如发现资金来源与申报不符或违反规定的，解除成交确认书，并2年内禁止在全市范围内参与土地招拍挂。

3.严格执行土地利用动态巡查制度，督促房地产开发企业及时、足额缴纳土地出让价款，并严格按照合同约定及时开工、按时竣工；对未能按照出让合同约定日期或国土资源主管部门同意延建所另行约定日期开竣工的，受让人应按照出让合同约定支付违约金；造成土地闲置的，出让人应按有关规定征缴土地闲置费，直至无偿收回闲置土地。

4.对未按约定履行出让合同、欠缴出让金、恶意炒作土地或囤积土地的房地产开发企业，将依法处置，并纳入土地交易市场诚信黑名单，2年内不得在全市范围内参与土地竞买。

（四）改进住宅用地出让方式

1.灵活确定住宅用地竞价方式，积极探索采取“限房价、竞地价”、“限地价、竞自持面积”、“限地价、竞房价”、“限地价、竞配建”等方式，严防高价地扰乱市场预期。

2.全面实行房地产开发项目建设条件意见书制度，将社区居家养老和社区管理等配套公共服务设施、住宅性能认定、智慧化住区标准、保障房（安置房）配建比例等强制性建设指标作为住宅用地出让的前置条件。

3.保障房（安置房）配建比例不低于项目建设面积的5%，且其品质要与本宗地内商品住房同一标准，另外，政府享有优先选择安置房的权利。

4.房地产开发项目建设条件意见书应包含以下内容：（1）房地产开发企业资质、资格要求；(2)项目建设周期要求；(3)住宅产业化要求；(4)保障房（安置房）配建要求；(5)建设科技要求；(6)基础设施和配套公共服务设施建设要求；(7)其他需要明确的建设条件要求。

（五）把握商品住房供应节奏

1.商品住房去化周期较短的县（市），要建立商品住房项目行政审批快速通道，提高办事效率，严格落实商品住房开工、竣工申报制度，督促在建项目加快建设进度和上市节奏，尽快形成有效供应。

2.商品住房去化周期较长的县（市），可在划拨决定书和出让合同约定的开工期限内适当放宽开工时限，放缓供应节奏。

3.商品住房去化周期处于合理区间的县（市），要认真观察监测、提前预判趋势、相机施策调控、及时做好“转段”。

（六）加大住房保障工作力度

1.各县（市、区）政府要落实土地、财税、金融等支持政策，确保完成2017年度3.47万套棚户区改造任务，统筹做好2018-2020年棚户区改造三年计划。

2.各县（市）政府可根据当地商品住房去化周期、棚改居民意愿等，合理确定安置方式。实行实物保障与租赁补贴并举，增加公共租赁住房供应，适度扩大保障范围。

（七）加强商品房预售价格管理

1.在2017年以前已批准预售并分期实施的房地产开发项目，在该意见下发后又申请办理该地块新的商品房预售许可的，其商品房销售均价原则上以上一年度合同备案平均价格为基础，涨幅不能超过7.9%。

2.在2017年1月后新批准开盘预售且在房屋交易管理机构办理了商品房合同备案，本意见下发后又申请办理该地块新的商品房预售许可的，其商品房销售均价不得超过该项目预售合同备案的平均价格。

3.本意见下发后新申请商品房预售许可的，其销售均价不得超过同地段同类商品房本年度其他楼盘预售合同备案的平均价格；无同地段同类商品房可比较的，由房屋交易管理机构在所管辖范围内，选定与申请预售项目相似的同类型项目，测算出该项目2017年预售合同备案平均价格减去楼面地价所得数额，加上新申请预售项目的楼面地价为控制售价。

4.按上述原则确定的商品房销售价格应由楼面地价、建安造价、相关税费及利润等构成。开发企业在申请商品房预售许可时，应提供预售价格构成清单，供房地产价格管理部门和预售审批部门审查。

三、合理引导住房需求

（八）落实差别化的住房信贷政策

1.适当调整差别化住房信贷政策，经山东省市场利率定价自律机制决议后实施。根据房地产市场状况，及时完善辖区内住房信贷政策，适时调整商业性个人住房贷款最低首付款比例和贷款利率水平。

2.严格购房资格审核，将房屋交易主管部门网签备案的购房合同和出具的住房状况证明作为购房贷款的审核依据，将房屋交易主管部门网签备案的抵押合同作为购房贷款放款凭证之一。

3.同步调整住房公积金贷款政策。以家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位，对贷款购买首套自住房的，贷款最低首付款比例不得低于20%；对贷款购买二套普通自住房的，贷款最低首付款比例不得低于30%，贷款利率上浮10%；对贷款购买三套普通自住房的，禁止贷款。

4.增强房地产开发企业接受住房公积金贷款的自觉性。房地产开发企业预售或现售商品房，不得拒绝或阻挠购房者选择住房公积金贷款，不得对选择住房公积金贷款的购房者提高销售价格，不得增加不利于选择住房公积金贷款购房者的附带条件。

（九）严控投资投机性购房

1.自意见印发之日起，1年内暂停网签合同备案撤销业务。因特殊原因确需撤销的，按照下列规定办理。

买卖双方达成解除商品房买卖合同协议，共同申请撤销合同网签备案的，除应提交双方共同申请书、解除商品房买卖合同协议、身份证明、银行转账凭证等相关材料外，还应根据下列情形加收材料：

（1）因买方本人或其直系亲属患重大疾病急需大额医疗资金申请撤销合同网签备案的，应提交市级以上医院诊断证明、病历及治疗费用明细单；

（2）因在所购项目中换购调房申请撤销合同网签备案的，应提交房屋换购调房协议，并先予办理该购房人新换购调房的商品房网签备案；

（3）司法机关判决撤销、解除商品房买卖合同或确认商品房买卖合同无效的，或因司法机关办案需要需撤销网签备案的，应提交司法机关出具的已生效的相关法律文书；

（4）直系亲属之间确认财产归属申请变更买受人信息的，应提交户口本或相应亲属关系证明和财产归属确认书；

（5）买卖双方因其他正当理由申请撤销合同网签备案的，应提交相应的证明材料。

2.做好网签合同撤销后的跟踪检查，网签合同撤销后再次销售时，房屋交易主管部门要对该房屋销售合同的价格等条款进行严格把关，属违规撤销网签合同进行期房转让的，不予网签。

3.商品住房去化周期严重偏低、房价上涨压力较大的县（市），可依法综合采取限购、限贷、限制转让等措施，适时扩大限购、限贷范围。

4.自本意见印发之日起，在市城区（东昌府区、经开区、高新区和度假区）范围内实行新购住房（包括新建商品住房和二手住房）限制转让措施，即本市居民新购住房自取得产权证书满2年后方可上市交易，非本市居民新购住房自取得产权证书满3年后方可上市交易。

四、整顿规范市场秩序

（十）加强新建商品房销售监管

1.全面推进新建商品房销售价格申报制度，营造公开、透明的房地产市场价格秩序。开发项目要合理定价，对报价明显高于周边在售项目价格或本项目近期销售价格的，暂不核发预售许可证书；取得商品房预售许可后，要在10日内一次性公开全部销售房源，并在销售场所实行“一套一标”、“一房一价”。

2.全面落实预售资金监管制度，严格贯彻《山东省商品房预售资金监管办法》（鲁建房字【2017】1号）文件精神，加强预售资金监管，防止资金挪用、楼盘烂尾。

3.规范商品房合同网签备案及变更撤销管理，严防一房多卖、炒作期房、偷逃税款。

4.强化商品房销售经纪机构备案许可，房地产经纪机构（新房、二手房）实行备案许可年检制度，纳入规范化管理。对违反有关规定的，房地产主管部门可依据有关法律法规进行处罚，直至吊销其经纪资格。

（十一）强化二手房交易监管

1.全面落实二手房交易合同网签备案制度，实现贷款审核发放、税收征缴与网签备案合同相关联，防止交易欺诈、骗取贷款、偷逃税款等行为。

2.全面实施二手房交易资金监管制度，保证房屋交易资金安全，维护买卖双方合法权益。

3.加大工作力度，将二手房与新建商品房纳入统一的市场监测、监管和调控范围，坚决防止二手房市场失控。

（十二）坚决打击违法违规行为

1.加强对房地产开发企业的监督检查，对房价上涨过快的房地产开发企业实施约谈制度。

2.规范房地产开发企业经营行为，加大市场监管和执法检查力度，坚决打击房地产开发企业恶意炒房、囤积房源、捂盘惜售、违规销售等行为。

3.严厉查处房地产中介机构虚假宣传、虚假违法广告、价格欺诈、不按规定明码标价、哄抬房价、协助规避限购限贷限制转让措施、违规开展金融业务等行为。

4.房地产开发企业签订虚假合同后又申请撤销备案，变相捂盘、炒作、套取贷款或明知购房人投机炒房、与购房人编造虚假材料骗取撤销、注销登记的，房屋交易主管部门应责令限期整改；拒不整改的，暂停办理其商品房网签备案手续，同时记入房地产信用档案并予以曝光，构成违法犯罪的，依法追究法律责任。

（十三）开展信用评价工作

建立健全房地产开发企业信用档案管理制度，利用开发企业信用管理系统平台，建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，将违法违规企业及其责任人记入信用不良记录。

五、加强监督指导和舆论引导

（十四）强化工作监督指导

1.市房地产市场调控联席会议成员单位要依据职责分工，加强对全市房地产市场工作的业务指导。

2.市住房和城乡建设局要担负起房地产市场调控联席会议办公室的综合协调责任，强化对房地产市场调控的监督指导，会同有关部门对各县（市）落实上级部署情况进行监督检查。

3.市国土资源局要加强对房地产开发用地工作的监督检查和指导。

4.人民银行聊城市中心支行要加强对各县（市）市场利率定价自律机制的指导和监督管理。

5.聊城市银监分局要加强对商业银行执行市场调控信贷政策情况的监督检查。

6.市房地产市场调控联席会议成员单位，要按照职责分工，做好监督指导和政策支持工作，并加强对房地产市场违法违规行为的检查和处罚。

7.各县（市）人民政府要加强对所辖区域工作的监督指导，确保本地房地产市场平稳健康发展。

（十五）加快网络信息化建设

各县（市）要加快房地产市场网络信息化平台建设，及时公开房地产市场有关信息，将预售许可、商品房销售、不良行为、规范机构、投诉建议等情况公示与公布，方便群众查询和了解。

（十六）加强舆论宣传引导

各县（市）人民政府以及市政府有关部门要加强正面宣传引导，要科学、准确、深入解读国家和省、市的有关政策，防范不实报道引发房地产市场出现较大波动，造成不良社会影响。要主动加强与媒体沟通，利用广播、电视、报刊、网络等大力宣传、正面发声，营造良好舆论氛围，引导群众理性购房。

本意见自2017年 月 日起施行，有效期至20年 月 日。以往政策规定与本意见不一致的，以本意见为准；施行期间，如上级出台新政策，按照新政策执行。

聊城市人民政府办公室

2017年 月 日