土地流转专业平台

土地问题一直是农民权益保护的核心问题。近年来，我国通过一系列制度安排正在进一步强化农民的土地权益保护。国家鼓励农地承包权流转，也是为了让农民受益。然而，在一些地方，利用土地流转巧取豪夺，侵害农民权益的事件时有发生。记住：农村这些土地流转行为是违法的，千万别干！

一、违背农民意愿，强制推行土地流转，侵害了农民的自主经营权和影响了农村土地承包关系的稳定。

二、在农村土地流转中没有兼顾农民利益，甚至损害农民利益，搞“以租代征”“反租倒包”等错误做法。

土地非法流转的主要形式有以下几种：

1、以租代征

通过“以租代征”擅自将农用地转为建设用地，是近年来常见的一种违法新形式。所谓“以租代征”，即未依法办理农用地转用和土地征收审批手续，通过租用或占用农民集体农用土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模的土地违法行为。

其实质是违反土地用途管制制度，未经法定的农用地转用和土地征收审批，在规划、计划之外非法扩大建设用地规模，同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡的法定义务。其结果必然会严重冲击用途管制等土地管理的基本制度，影响国家宏观调控政策的落实和耕地保护目标的实现，是一种严重的土地违法行为。

2006年国务院31号文件《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》、2007年12月《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》明确规定:禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。

农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限制在依法取得的建设用地范围内。

单位和个人擅自通过“以租代征”占地建设的，要追究其非法占地的法律责任，涉嫌犯罪的要及时移送司法机关依法处理。

2、非法转让集体土地

按照现行土地法律法规，农村集体土地所有的土地使用权，除因依法使用集体土地的企业由于破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转让外，不允许转让(包括出租)用于非农业建设。如果违反了上述法律规定，就属于非法转让集体土地。非法转计集体土地的主体，是享有集体土地所有权、使用权的农村集体，多为村委会或者村干部。非法转让的具体形式，除买卖外，还有其他一些形式，如以买卖房屋连同土地买卖，以土地入股联办企业名义转让土地等形式。非法转让集体土地的结果是造成集体耕地资源减少，人地矛盾进一步加剧。

3、非法转让划拨土地使用权

国家给用地单位无偿提供的土地。不能直接进入土地流转市场，如进入市场，要依法补办出让手续并且补交出让金后才能进行。将国家无偿提供的划拨土地使用权，擅自转让或者以其他方式隐形交易，如以买卖房屋名义转让土地，或以土地使用权入股联办企业分红，或联建住宅分成等，都为法律所禁止。

4、非法转让出让土地

其主要是指行为人在以出让方式取得土地使用权后，未按照出让合同的约定对土地进行投资开发即将土地使用权转让的行为。按照土地管理法规的规定，以出让方式取得土地使用权后，再行转让，必须要按规定对土地进行相应的投资开发之后才能进行。不进行任何投资开发即加价转让，是典型的炒卖土地行为，即非法转让、出让土地的行为。

三、借农村土地流转之名，随意变更土地用途。 

这些行为都违背了中央政策和法律规定的精神，是非法的农村土地流转行为，必须予以纠正。因此，农村土地承包法第十条明确规定:“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转”。那些农村土地非法流转的情形，不但得不到法律的保护，还会导致违法犯罪，最终受到法律的制裁。