同村买卖农房是否也有限制?需注意哪些问题?(案例分析)

来源：土流网整理2017-08-14 10:07:23

农村房屋买卖有限制，非同村人购买违法规。而农民的房屋在同村人之间买卖是否也有限制?需注意哪些问题?下面我们就一真实案例来具体分析。

近日，河南省正阳县人民法院审理了一起因农村房屋买卖引发的合同纠纷，因交易未取得村委会同意，村民陈某与吴某私自签订的农村房屋买卖合同被法院判定无效。

这究竟是为什么呢?

陈某与吴某系正阳县某村农民。2013年吴某欲将自己在老家的一处闲置房屋卖给同村的陈某，俩人签订了一份《房屋买卖协议书》，约定吴某以35万元的价格卖给陈某，陈某先付定金5万元和购房款15万元，另外15万元于2014年底还清。后陈某发现吴某的房屋没有土地证和房产证，就不再支付购房款了，并通过村干部向吴某要回定金和房款，吴某不同意。陈某以吴某故意隐瞒事实，其欺骗行为已经违反了合同约定，且房屋买卖也没有经过村委会同意向法院提起诉讼，请求确认《房屋买卖协议书》无效，并要求吴某立即退还购房款共计20万元。

吴某则辩称，买卖开始讲明房屋没有土地证和房产证的，协议中也未提及需提供两证。在买卖过程中，是没有经过村委会同意，但双方签订了房屋买卖协议。吴某认为是陈某反悔不想买房，才向法院提起告诉。吴某要求陈某继续履行合同。如不能履行，5万元定金应视为违约金不予退还，当作赔偿。

经法院审理认为，原告陈某与被告吴某签订的《房屋买卖协议书》，虽是双方真实意思表示，但没有经过原、被告双方所在村委会同意，双方签订的《房屋买卖协议书》因违反法律强制性规定是无效的。

现原告陈某明确表明不再履行合同，其请求确认《房屋买卖协议书》无效，符合有关法律规定，依法应予支持。被告收取原告购房款15万元及定金5万元，应予返还。吴某主张要求陈某赔偿违约金5万元，依据不足，依法不予支持。被告主张要求继续履行合同，因合同无效，故无需继续履行。故法院判决房屋买卖协议无效，吴某应在判决生效之日起5日内退还20万元给陈某。

《物权法》第60条规定“属于村民集体所有的土地和森林、山岭等，由村民集体经济组织或村民委员会代表集体行使所有权”，农村宅基地所有权属于村集体，其使用权由集体按照法律规定的条件和程序划拨给村民使用。

村民建造房屋后，房屋的所有权属于宅基地使用权人，而宅基地所有权仍然属于村集体。而房屋买卖的处分行为也处分了宅基地，必然与集体经济组织的权益发生纠葛。

同时，《土地管理法》第62条第4款规定：农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。

买卖行为经村委会同意及备案，也是出于防止村民重复申请宅基地的目的。故此，陈某与吴某私自签订的农村房屋买卖合同无效。

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