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新邵县棚户区(旧城)改造房屋征收与补偿

暂 行 办 法

第一章 总 则

第一条 为加快推进我县棚户区(旧城)改造步伐，完善市政公共设施，提升城市形象，改善居住环境，保障被征收人的合法权益，确保棚户区改造工作顺利实施，根据《中华人民共和国物权法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》《湖南省人民政府办公厅关于大力推进棚户区改造货币化安置工作的指导意见》(湘政办发〔2015〕91号)、《邵阳市人民政府关于全面加快棚户区改造工作的实施意见》(市政发〔2015〕14号)等有关法律法规及政策规定，结合我县实际，制定本方法。

第二条 为了公共利益的需要，实施棚户区(旧城)改造，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下简称被征收人)按照本办法规定给予公平补偿。棚户区(旧城)改造项目是指纳入国家棚户区改造计划的项目。

第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第四条 县人民政府负责本区域的房屋征收与补偿工作，县房产局为县人民政府的房屋征收部门，县人民政府房屋征收管理办公室负责本区域的房屋征收与补偿日常工作,县棚户区改造指挥部负责组织实施。

第二章 征收决定

第五条　政府组织实施的保障性安居工程建设或依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要，确需征收房屋的，由县人民政府作出房屋征收决定。

第六条 实施项目应当符合当地国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划外，还应当纳入本行政区域国民经济和社会发展年度计划。

第七条 房屋征收部门对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，被征收人应当予以配合。

房屋征收部门应当将房屋的调查情况送不动产登记部门，不动产登记部门应当对房屋及土地的登记情况、所(共)有权人、性质、用途、建筑面积和土地使用权信息进行核实。一般以房屋权属证书和登记簿的记载为准;房屋权属证书与登记簿的记载不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准。

对征收范围内未经登记的建筑和临时建筑，县人民政府组织县房屋征收、规划、国土资源、房产、城管等部门进行调查和认定，并出具书面认定意见书。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿;认定为违法建筑或超过期限的临时建筑，原则上不予补偿，但在规定的签约期限内自行拆除或主动交指挥部拆除的，给予适当的拆除工资和材料收购补助。逾期未自行拆除或未主动交指挥部拆除的，不予补助，县人民政府将组织城管、规划等部门强制拆除。

调查、认定结果应当在房屋征收范围内以公告形式公布。

被征收人对调查和认定结果有异议的，应当自调查和认定结果公布之日起5个工作日内向房屋征收部门提出书面意见，房屋征收部门应当自收到被征收人异议之日起10个工作日内予以核实，并书面答复被征收人。

第八条 房屋征收部门应当在对被征收房屋进行调查、认定工作的同时，做好被征收人及家庭成员的情况汇总，并按照有关规定进行社会稳定风险评估，形成评估报告送县人民政府。

第九条 房屋征收部门应当在对被征收房屋进行调查、认定后拟定征收补偿方案、测算征收成本，报县人民政府。

征收补偿方案应当包括房屋征收目的和范围、房屋征收实施单位及工作经费、补偿方式、征收补偿内容和标准、用于产权调换房屋的地点和面积、补助和奖励的方式和标准，以及房屋征收期限、签约期限、搬迁期限等内容。

第十条 县人民政府收到房屋征收部门提交的征收补偿方案后，组织县发改、财政、规划、国土资源、审计等有关部门对项目是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，房屋征收范围是否科学合理，征收补偿方案是否公平等内容进行论证，并在房屋征收范围内进行公布，公开征求意见，征求意见期限不少于30日。

第十一条　县人民政府将征求意见情况和根据公众意见修改的情况，在房屋征收范围内及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋的，超过半数被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的，县人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

第十二条 县人民政府根据房屋征收项目的规划、计划、调查、论证、补偿方案、社会稳定风险评估等情况，须提交县人民政府常务会议审议通过后，作出房屋征收决定。

作出房屋征收决定前，征收补偿费用必须转入房屋征收部门监管账户，足额到位，专款专用。

第十三条　县人民政府作出房屋征收决定后，应当通过报纸、电视、网络等媒体进行公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

房屋征收部门及房屋征收实施单位应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

第十四条 房屋被依法征收的，土地使用权一并收回。被征收人在签订征收补偿协议时，将土地使用权证和房屋所有权证一并交给县房屋征收部门，统一办理注销手续。

第十五条　被征收人对县人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第十六条　房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建、装饰装修房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停期限最长不得超过一年。

第三章 补偿原则和程序

第十七条　对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿;

(四)根据本办法规定应当给予的补助和奖励。

第十八条　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照上级主管部门制定的房屋征收评估办法评估确定。

第十九条 被征收人对评估价值有异议的，可以自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构书面申请复核评估。房地产价格评估机构自收到复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核，并出具复核报告。

对复核结果仍有异议的，被征收人可以自收到复核报告之日起10日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

第二十条　房屋征收部门应当提供不少于三家具备法定资格的房地产价格评估机构，供被征收人协商选定，被征收人应当在10日内作出选定，多数被征收人共同选定一家房地产价格评估机构的，视为协商选定成功。在规定时间内未作出选定的，由房屋征收部门在供被征收人选择的房地产价格评估机构中随机确定，房屋征收部门应当提前3日在房屋征收范围内公告随机确定房地产价格评估机构的时间和地点。随机确定的过程和结果应当由公证机构现场公证。

第二十一条　合法住宅和商业房屋的被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换，鼓励被征收人选择货币补偿。其他性质的房屋和附属物均实行货币补偿。

被征收人选择房屋产权调换的，应当向被征收人提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

被征收房屋和调换房的价值，由同一家房地产价格评估机构选择同一评估时点，采用相同的方法、标准评估确定。

第二十二条　依照本办法的规定，房屋征收部门应当与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第二十三条　与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议、被征收房屋所有权人不明确以及产权有纠纷的，由房屋征收部门会同有关部门做好勘察记录、办理房屋证据保全后，报请县人民政府按照征收补偿方案依法作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

补偿决定应当公平，包括本办法第二十二条第一款规定的有关补偿协议的事项。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第二十四条　实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

第二十五条　被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由县人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

第二十六条　房屋征收实施单位在房屋征收完毕后一个月内将房屋征收补偿协议、评估报告等相关补偿依据资料报房屋征收部门备案，房屋征收部门应当在房屋征收范围内向被征收人公布分户补偿情况，并依法建立房屋征收补偿档案。

第四章 补助与奖励的一般规定

第二十七条　征收个人住宅，被征收人属于低收入住房困难家庭，其被征收房屋建筑面积不足50平方米(含50平方米)，选择产权调换的，50平方米以内(含50平方米)的调换房建筑面积，被征收人不付差价。超过50平方米，51-60平方米的调换房建筑面积，由被征收人按照调换房评估价值50%的价格购买。60平方米以上的调换房建筑面积，由被征收人按照调换房评估价格购买。选择货币补偿的，被征收房屋建筑面积不足50平方米(含50平方米)，按50平方米计算。

前款所称的低收入住房困难家庭，是指经当地社区、县民政局和县房产局认定的住房困难低收入城镇居民家庭。

第二十八条 按时签约、搬迁的按以下标准给予补助和奖励：

(一)被征收人选择货币补偿方式，并在规定期限内签订协议和交付腾空房屋的，按被征收房屋评估价值(房屋主体评估价值)20%的标准给予一次性资金补助。其中低收入住房困难家庭，增加被征收房屋评估价值10%的资金补助。

已批未建土地的被征收人选择货币补偿，并在规定期限内签订协议并交付土地的，按批准土地评估价值20%的标准补助。

(二)被征收人在规定期限内签订协议并交付腾空房屋的，住宅房屋按被征收房屋建筑面积每月1.5元/㎡的标准一次性补助36个月物业管理费。生产、经营性房屋按被征收房屋建筑面积每月3元/㎡的标准一次性补助36个月物业管理费。已批未建土地，按规划批准建筑面积每月1.5元/㎡的标准一次性补助36个月物业管理费。

(三)被征收人在规定的时间内签订征收补偿协议的，按被征收房屋的建筑面积给予每平方米100元的奖励(已批未建土地按规划部门批准的建筑面积计算)。

(四)被征收人在规定的时间内搬迁交付腾空房屋的，按被征收房屋的建筑面积给予每平方米200元的奖励。

(五)单位成套住宅房屋，被征收人选择货币补偿方式，并在规定期限内签订协议并交付腾空房屋的，给予一次性购买住房奖励。奖励标准：被征收房屋建筑面积90平方米以下(含90平方米)的，按3万元每户的标准奖励，超出面积按500元/平方米补助。

居民独栋房屋，被征收人选择货币补偿，并在规定期限内签订协议和腾空交付房屋的，根据项目地理区位，结合被征收房屋总层数，按被征收房屋第一层建筑面积给予购房奖励，购房奖励标准参照单位成套房屋的标准执行。

已批未建土地，被征收人选择货币补偿，并在规定期限内签订协议并交付土地的，按规划批准房屋的第一层建筑面积计付购房奖励，购房奖励标准参照总层数为一层的居民独栋房屋的购房奖励标准执行。

被征收人选择产权调换的，不享受购房奖励。

(六)设立集中限时签约奖励，正式启动房屋征收签约起分三个时间段进行奖励。第一阶段签订征收补偿协议并按期腾空交付房屋的，按被征收房屋评估价值(附属房、附属物及装修装修除外)的25%予以奖励;第二阶段签订征收补偿协议并按期腾空交付房屋的，按被征收房屋评估价值(附属房、附属物及装修装修除外)的15%予以奖励;第三阶段签订征收补偿协议并按期腾空交付房屋的，按被征收房屋评估价值(附属房、附属物及装修装修除外)的5%予以奖励。单位成套住宅房屋除按上述标准奖励外，另给予3万元每户的一次性奖励。各阶段的期限设立，根据项目征收户数，在项目房屋征收与补偿方案中予以明确。

已批未建土地，按照本款第一部分规定的奖励办法和标准以土地评估价值为基数计付。

(七)根据项目被征收房屋的分布情况，将项目内被征收房屋、已批未建土地分成多个片区，片区内所有被征收人在规定的签约期限内全部签约并腾空交付被征收房屋的，每户按被征收房屋(附属房和认定为违规建筑除外)评估价值(房屋主体价值)5%的标准给予整体征收配合奖。片区内有任一被征收人未在规定的签约和腾空期限内签订协议和腾空房屋的，取消该片区整体征收配合奖。

已批未建土地，按照本款第一部分规定的办法和标准以土地评估价值为基数计算。

(八)低收入住房困难家庭被征收房屋建筑面积在60平方米以下的，物业费补助和签约奖、搬迁奖均按60平方米计算。

(九)凡不符合本条款规定补助与奖励前置条件的，均不享受相对应的补助和奖励。

第五章 住宅房屋的补偿

第二十九条 被征收人选择货币补偿的，按照评估价值予以货币补偿。

第三十条 被征收人选择产权调换的，按被征收房屋合法建筑面积1:1的标准调换(以下简称约定调换面积)。被征收人和房屋征收部门按照被征收房屋与调换房的评估价的价差，互补差价。

被征收人选择产权调换的，按照“面积就近、套型就少”的原则选房。选房顺序按协议签订时间的先后顺序确定。

第三十一条 产权调换房为电梯房的，因公摊面积增加原因，被征收人在规定的期限内签订协议和腾空房屋的，按被征收房屋建筑面积增加10%的标准予以补偿。补偿面积不补差价，仍按规定计入不动产登记面积。

第三十二条 被征收房屋的附属物、装饰装修的补偿，按评估价值予以补偿。

第三十三条 因房屋征收造成被征收人搬迁的，应当向被征收人支付搬迁费。按被征收房屋建筑面积每平方米25元的标准计付，不足2000元的按2000元计付。选择货币补偿或产权调换的，均按两次计付。

第三十四条 征收住宅房屋的，应当向被征收人支付临时安置费。临时安置费每月按被征收房屋建筑面积每平方米8元的标准计付，不足800元的按800元计付。选择货币补偿的，一次性补偿12个月临时安置费。选择产权调换的，临时安置费计付期限为自腾空交付被征收房屋之日起至交付调换房后6个月止。

第六章 生产、经营性房屋的补偿

第三十五条 被征收人选择货币补偿的，按被征收房屋评估价值予以补偿(附属物、装饰装修价值除外)。

第三十六条 被征收人选择产权调换的，按被征收房屋合法建筑面积1:1的标准调换(以下简称约定调换面积)。房屋征收部门和被征收人按照被征收房屋与调换房的评估价的价差，互补差价。

第三十七条 被征收房屋的附属物、装饰装修的补偿，按评估价值给予补偿。

第三十八条 征收生产、经营性用房，需要搬迁设备和其他物资的，支付被征收人一次搬迁费。按被征收房屋建筑面积每平方米25元的标准计付，不足2000元的按2000元计付。

根据实际情况，上述标准无法满足实际搬迁需要的，房屋征收部门和被征收人可参照相关行业标准协商确定;协商不成的，应当评估确定。

第三十九条 征收生产、经营性用房，造成被征收人停产停业直接损失，被征收人选择货币补偿的，按照被征收房屋评估价值(不含装饰装修)4.2%(7‰×6个月)的标准给予一次性补偿。

被征收人选择产权调换的，按照被征收房屋评估价值(不含装饰装修)7‰每月的标准给予补偿，计付期限为自交付腾空被征收房屋日期起至交付调换房后1个月止。

被征收人认为实际停产停业损失超过上述规定标准的，应当向房屋征收部门提供房屋征收时上一年度实际经营效益等相关证明材料，由房地产价格评估机构进行评估，并按照评估结果给予补偿。

停产停业损失补偿包括被征收房屋的租金、经营利润、解除租赁合同等相关损失补偿。

第七章 已批未建土地的补偿

第四十条 经县国土资源、规划部门批准尚未建成第一层房屋的土地，被征收人选择货币补偿的，按土地评估价值予以补偿。

第四十一条 被征收人选择产权调换，拟建房屋由县规划部门批准用途为住宅的，按批准建筑面积1:1的标准调换住宅房屋。被征收人除按1390元/㎡的标准找补建筑成本外，另按拟建设房屋和调换房评估价格的价差，结算差价。

拟建房屋规划部门批准用途为商业的，可在商品房房源中选择商业门面作为调换房，按照1:1的标准予以调换。被征收人除按每平方米1390元的标准找补建筑成本外，另按拟建商业房屋和调换房评估价格的价差，结算差价。

第八章 正在经营的住宅房屋的补偿

第四十二条 房屋征收范围确定公告发布前被征收房屋正在经营，经营行为合法并能提供工商营业执照、纳税证明等合法经营手续的被征收人选择货币补偿方式且连续经营两年以上的，除按对应房屋类型货币补偿方式的补偿、补助及奖励标准计付外，另按实际经营建筑面积增加适当的货币补偿。

第四十三条 临城市主次干道正在经营的第一层住宅房屋，被征收人选择产权调换的，可在商品房房源中选择商业门面作为调换房源，按照1:1的标准予以调换。房屋征收部门和被征收人按照被征收房屋与调换房的评估价格的价差，互补差价。

临城市主次干道第一层以外正在经营的房屋，被征收人选择产权调换的，除按对应类型住宅房屋产权调换的方式、标准予以调换并计付补助及奖励外，房屋征收范围确定公告发布前被征收房屋正在经营，经营行为合法并能提供工商营业执照、纳税证明且连续经营两年以上的，按实际经营建筑面积增加适当的货币补偿。

第九章 其 他

第四十四条 征收单位公房原则上实行货币补偿方式，补偿金额按被征收房屋重置价格计算，土地由县国土资源行政主管部门收回。搬迁费和临时安置费的相关费用报县财政局审核确定，单位公房不享受补助和奖励。

第四十五条 除商业房屋以外的非住宅房屋、附属物、房屋装饰装修，按评估价值实行货币补偿。除商业房屋以外的非住宅房屋的被征收人在规定的期限内签订征收补偿协议并腾空交付房屋的，按本办法第二十八条第(一)、(三)、(四)款规定的标准予以补助和奖励。

第四十六条 “村改居”区域内历史形成的由居民合法使用的红线外土地，经社区、镇人民政府及县国土资源部门确认使用权后，按照5.22万元/亩的标准予以一次性补偿。

第四十七条 本办法未明确补偿标准的，在具体实施项目《房屋征收与补偿方案》中予以确定;未明确补偿方式的其它补偿由征收部门与被征收人协商确定补偿意见，报县人民政府审定后补偿。

第四十八条 被征收人选购或调换县城内商品房的不动产登记证由所属房地产开发企业统一办理，被征收房屋等面积或约定调换面积所产生的应当由被征收人承担的税费(含房屋维修基金)由县房屋征收部门承担，增加面积所产生的税费(含房屋维修基金)由被征收人承担。被征收人应当及时提供相关证件，未及时提供相关证件的，办理不动产登记证涉及的应当由被征收人承担的全部税费(含房屋维修基金)由被征收人负责。房屋后续管理按相关政策办理。

第四十九条 被征收房屋存在租赁关系的，由被征收人自行解除租赁关系。县房屋征收部门不承担房屋租赁纠纷所产生的任何经济和法律责任。

第五十条 被征收房屋、土地设有抵押或依法被查封的，由被征收人负责依法解除抵押、查封事宜，或由抵柙权人、查封部门出具同意解除抵押、查封证明。

第五十一条 产权调换房屋的交付标准按照被征收人调换房所在楼盘的商品房交付标准执行。

第十章 救助办法

第五十二条 被征收人因重大疾病、丧失劳动能力或者家庭生活特别困难等情况在征收期间确有搬迁困难的，县房屋征收部门可会同县民政等部门根据实际情况给予适当救助。

第五十三条 对符合安排保障性住房的被征收人，可以按保障性住房现行规定优先安排。

第十一章 法律责任

第五十四条 房屋征收部门及参与房屋征收与补偿工作的相关部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由县人民政府责令改正，通报批评;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十五条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第五十六条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第五十七条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第五十八条　房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，依法追究评估机构及相关责任人的法律责任。

第十二章 附 则

第五十九条 本办法适用于本县境内纳入国家棚户区改造计划的项目区域内的房屋征收与补偿。

第六十条 本办法自印发之日起施行。本办法施行前已实施的棚户区(旧城)改造项目，继续沿用原有的《房屋征收与补偿方案》。