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为推动我县旧城棚户区改造项目建设，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）等法律法规规定，结合旧城棚户区改造实际，制定本方案。

一、建设项目名称

江口县旧城棚户区改造项目

二、房屋征收部门

江口县住房和城乡规划建设局

三、委托实施单位

江口县旧城棚户区改造项目指挥部

四、征收范围

江口县旧城棚户区改造房屋征收范围：新市街片区、滨江街片区、胜利街片区、市盐街片区。四至范围：东至龙井广场，北沿滨江路从原公安局至原教育局、原江中、黄土，西至民族路往南至老车站，南至三星路（具体范围以规划红线为准）。

五、征收期限

从征收决定公告发布之日起一年内（即2015年12月1日至2016年12月1日）。

六、征收与补偿原则

（一）征收原则

房屋征收决定公告发布后，单位、个人对征收范围内的房屋、土地，不得进行下列行为：

1.新建、改建、扩建房屋；

2.改变房屋用途；

3.建立新的房屋租赁关系；

4.房屋所有权登记和抵押登记；

5.新增、变更工商、税务登记；

6.重新对房屋进行装饰装修；

7.其它增加征收补偿的行为。

违反规定实施以上行为的，房屋征收时不予补偿。

（二）补偿原则

1.遵循决策民主、程序正当、公平补偿、结果公开的原则；

2.遵循补偿方式由被征收方自愿选择的原则；

3.遵循对被征收房屋依法补偿的原则。

七、评估机构的选定

房地产价格评估机构由被征收人协商选定，在征收决定公告发布之日起5日内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

八、被征收房屋性质的认定

（一）住宅房屋的认定

住宅房屋指被征收房屋用于生活起居的主体建筑物，其他则为附属物。

（二）商业性用房的认定

1.持有《土地使用权证》、《房屋所有权证》，用途注明为商业的房屋，按商业用房认定。

2.滨江街、胜利街、市盐街、新市街、区府巷（原双江镇政府大门至市盐街）、原江中至操场坝入口处、原江中至水务局入口、水务局入口至市盐街临街（路）面独立性私房第一层第一自然间按商业用房认定。

3.区府巷（新市街入口至原双江镇政府大门至教育局职工宿舍处）临路面独立性私房第一层第一自然间按商业用房认定。

4.临街（路）面的商品房、集资房（含房改房）、临时建（构）筑物及附属物一律不认定为商业用房。

（三）生产加工或经营性用房的认定

用于生产加工或其他经营且持有工商营业执照、税务登记等有效证件的房屋，按生产加工或经营性用房认定。

（四）临时建（构）筑物及附属物的认定

住宅房屋外的建（构）筑物，均按临时建（构）筑物及附属物认定。

九、被征收房屋面积的认定

(一)房屋面积的测量

1.按《房产测量规范》（GB/T17986·1-2000）及相关规定测量面积。

2.房屋面积由具有资质的测绘机构对房屋面积进行测量。

(二)房屋面积的认定

1.住宅房屋面积的认定

住宅房屋面积以实际测量面积为准。

2.商业性用房面积的认定

（1）持有《土地使用权证》、《房屋所有权证》，办证面积房屋进深大于7米的按办证面积计算商业面积；办证面积小于实际经营面积且房屋进深超过7米的，按7米计算商业面积；办证面积房屋进深小于7米的按实际测量计算商业面积。

（2）滨江街、胜利街、市盐街、新市街、区府巷（原双江镇政府大门至市盐街）、原江中至操场坝入口处、原江中至水务局入口、水务局入口至市盐街临街（路）面未办理《土地使用权证》、《房屋所有权证》的房屋，房屋第一层进深超过7米的按7米进深计算商业面积，房屋进深不足7米的按实际进深计算商业面积。

（3）区府巷（新市街入口至原双江镇政府大门至教育局职工宿舍处）临路面未办有《土地使用权证》、《房屋所有权证》实际经营的房屋第一层进深超过7米的按7米进深计算商业面积，房屋进深不足7米的按实际进深计算商业面积。

3.生产加工或经营性用房面积以实际测量面积为准。

4.临时建（构）筑物及附属物面积以实际测量面积为准。

十、被征收房屋建设用地面积的认定

（一）房屋建筑占地面积的认定

1.住宅房屋建筑占地面积指主体房屋第一层建筑面积。

2.商业用房建筑占地面积指商业用房第一层建筑面积。

3.临时建（构）筑物及附属物建筑占地面积指临时建（构）筑物及附属物第一层建筑面积。

（二）房屋院落面积的认定

房屋院落面积指住宅房屋建筑占地面积以外的院坝、过道、排水沟等空地（不包括承包地、自留地）。

（三）2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施之前修建房屋的宅基地面积以实际测量面积为准。2008年1月1日之后无有效证件的宅基地，由县人民政府依法征收。

（四）农村建设用地面积不得超过《贵州省土地管理条例》第30条第二款规定的标准（即每户用地限额不得超过170平方米）。

十一、安置补偿方式

安置补偿实行产权调换和货币补偿两种方式。

(一)产权调换

1.住宅房屋

（1）独立性私房

被征收房屋为独立性私房（单家独院的住房）：房屋单体建筑为一层的按1：1.5比例（即征收1平方米房屋面积返还1.5平方米商品房面积）返还商品房面积；两层及两层以上的住宅房屋，一、二层按1:1.1比例（即征收1平方米房屋面积返还1.1平方米商品房面积）返还商品房面积，三层及三层以上的按1:1比例（即征收1平方米房屋面积返还1平方米商品房面积）返还商品房面积。

院落面积返还：办有《土地使用权证》并缴纳土地出让金的院落面积，按1:1比例（即征收1平方米的院落面积返还1平方米商品房面积）返还商品房面积；办有《土地使用权证》但未缴纳土地出让金的院落面积，按1:0.8比例（即征收1平方米的院落面积返还0.8平方米商品房面积）返还商品房面积；未办有《土地使用权证》的房屋院落面积依法征收，不予返还商品房面积。

（2）商品房、房改房（含集资房）

商品房、房改房（含集资房）实行“拆一还一”，即征收1平方米房屋返还1平方米的商品房，按被征收房屋房产证分项面积返还商品房。

（3）住宅房屋建筑占地面积和商业用房建筑占地面积不再补偿。

2.商业性用房

（1）滨江街、胜利街、市盐街、新市街、区府巷（原双江镇政府大门至市盐街）、原江中至操场坝入口处、原江中至水务局入口、水务局入口至市盐街临街（路）面的商业用房办有《土地使用权证》、《房屋所有权证》或实际经营的按1：1比例（即征收1平方米返还1平方米的商业性用房）返还相应楼层的商业用房；未办理《土地使用权证》、《房屋所有权证》且未实际经营的按1：0.8比例（即征收1平方米返还0.8平方米的商业性用房）返还相应楼层的商业用房，双方互不补差价。

（2）区府巷（新市街入口至原双江镇政府大门至教育局职工宿舍处）办有《土地使用权证》、《房屋所有权证》且用途注明为商业的按1：1比例（即征收1平方米返还1平方米的商业性用房）返还商业用房；未办有《土地使用权证》、《房屋所有权证》实际经营的按1：0.5比例（即征收1平方米返还0.5平方米的商业性用房）返还商业用房；未实际经营的按1：0.4比例（即征收1平方米返还0.4平方米的商业性用房）返还商业用房，双方互不补差价。

（3）房开房商业用房整体交付使用后连续1年以上（征收公告发布之日前一年内）未实际经营的按评估价值选择产权调换或实行货币（现金）补偿。

（4）商业用房的返还位置原则上采取就地或就近安置，就地就近无法安置的，按规划建成后就近区域的商业性用房采取抓阄方式确定。

3.住房面积置换商业面积

被征收方可用住房面积置换商业面积，第一层比例为5：1（即5平方米住房面积置换1平方米商业面积），第二层比例为3：1（即3平方米住房面积置换1平方米商业面积），第三层比例为2：1（即2平方米住房面积置换1平方米商业面积）。

4.购房安置

（1）被征收方选择产权调换的由征收方提供商品房安置房源，被征收方可在江口县城内现有房开楼盘中自行选择，征收方按2560元/平方米支付。被征收方实际购房价高于2560元/平方米的超额部分自行承担；实际购房价低于2560元/平方米的差额部分由征收方补足。

（2）安置商品房面积超出应安置面积的，由被征收方按安置房的实际购买价补差，不足应安置面积的按2560元/平方米补偿给被征收方。被征收方选择产权调换面积不得低于应安置住房面积（已置换成商业面积的除外）的90%。

（3）超出或少于应返还的商业用房面积和住宅房屋置换商业用房面积，在10平方米以内的，按建成后返还区域的实际最低销售价的75%互补差价，在10平方米以上的按返还区域的市场价互补差价。

5.生产加工或经营性用房

对生产加工或其他经营性用房可安置在县工业园区内或符合规划的其他区域。

(二)货币补偿

被征收房屋所有权人选择货币（现金）补偿的，由评估机构对其房产现状进行价值评估，按评估价值进行补偿。对国家机关、事业单位、国有企业、集体企业等房屋征收原则上实行货币补偿。

（三）其他补偿

1.房屋装饰装修

房屋装饰装修由评估机构对装饰装修现状进行价值评估，按评估价值进行货币补偿。

2.临时建（构）筑物及附属物

临时建筑未超期的按建设成本价实行货币（现金）补偿，超期的临时建筑自行拆除，不予补偿；符合规划的临时建（构）筑物及附属物按建设成本价实行货币（现金）补偿；不符合规划的临时建（构）筑物及附属物自行拆除，不予补偿。

3.搬迁补助

（1）房屋搬迁费(含迁出和回迁)，住房面积在200平方米以内为2400元，200平方米以上为3600元。

（2）经营的商业用房搬迁费3000元。

（3）水、电、闭路、网线等按原户头根据行业规定据实补偿。

（4）其他房屋搬迁费由双方协商。

 4.临时安置过渡费

（1）被征收住房所有权人选择产权调换的，其临时安置过渡费按征收房屋面积每月5元/平方米计算。过渡期从被征收方将房屋交付征收方之日至征收方交房之日顺延3个月止。

（2）商业用房临时安置过渡费：梵净山步行街实际经营的商业用房每月60元/平方米，其他区域实际经营的商业用房每月40元/平方米；未经营的商业用房按住房标准执行。过渡期从被征收方将房屋交付征收方之日至征收方交房之日止。

（3）生产加工用房临时安置过渡费按每月12元/平方米计算，过渡期为6个月。

5.停产停业损失

停产停业损失按相应性质房屋临时安置过渡费的50%补偿，时间按实际停产停业时间计算。存在租赁关系的被征收房屋，征收方根据承租双方的协商结果具体处理。

十二、未办理手续房屋的处理   

1.2008年1月1日之前修建的房屋未办理相关手续的，补缴相关费用后，参照合法住宅房屋处理。

2.2008年1月1日至2013年6月4日期间修建的房屋未办理相关手续的，按照《江口县县城规划区违法用地和违法建设遗留问题处理暂行办法》规定处理后，参照合法住宅房屋处理。

3. 2013年6月4日之后修建的房屋未办理相关手续的不予任何补助，依法强制拆除。

4.未办理相关手续修建房屋的时间认定由相关建房人提供相关材料。

十三、安置房办证及相关费用

1.被征收房屋《土地使用权证》、《房屋所有权证》齐全的，被征收方选择产权调换的房屋与被征收房屋面积等同部分，被征收方不承担办证费用，超面积部分的办证费用由被征收方自行承担；被征收房屋无证的，其办证相关费用由被征收方自行承担。

2.安置商品房的公共维修基金、物业管理费等费用由被征收方自行承担。

十四、奖励办法

1.被征收方从公告之日起（分片区公告）20日内签订房屋征收补偿安置协议的，独立性私房按征收住房面积的4%给予奖励（奖励商品房面积）；商品房按征收面积的3%给予奖励（奖励商品房面积）。

2.被征收方从公告之日起（分片区公告）40日内签订房屋征收补偿安置协议的，独立性私房按征收住房面积的2%给予奖励（奖励商品房面积）；商品房不予奖励。

3.奖励商品房面积最多不得超过10平方米。

4.选择货币（现金）补偿的不予奖励。

十五、本方案自征收决定公告发布之日起实施。

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