农村宅基地升值？土地增减挂钩是转移而非创造了财富！

来源：互联网2017-07-05 08:39:36

媒体上不时的有新闻曝出来说农村宅基地的总市值价值51万亿。测算的主要依据是参考了重庆的城市地票20万元一亩。

一、就这么个拍脑袋拍出来的数字竟然广为流传。

迄今为止，并未看到关于农村土地价值总量一个合理可靠的评估结果。在市场上流传出来的数字基本都是参照重庆地票的每亩价格*总数量就得出来农村土地的总价值。

如果要想评估农村土地的价值。需要综合考虑宏观经济情况、用地指标情况、土地政策情况、土地的总供给量和总需求量、农村产权服务市场主体的发展情况等多种条件，显然要想评估出来，在目前是一个极其复杂的事情。

对于农村宅基地价值51万亿，测算出这个结果的所谓的专家教授，直接可以去小学回炉了。

二、悲催的是，农村宅基地的升值与否与升值幅度要看城市的脸色！

现在农民普遍对农村宅基地的升值报有巨大的期望。随着土地改革的推进，这个愿望实现的概率似乎越来越大。

需要提醒大家的是。重庆的地票制度（城乡土地的增减挂钩）并不是宅基地本身的升值，只不过是城市用地指标价值的转移。

科普一下概念，什么是宅基地本身的升值呢？比如通过放松宅基地的用途限制，扩大宅基地的交易范围，从而实现宅基地的权能从居住权能逐渐转包为可居可租可卖可入股可经营，这样的结果必然带来农村宅基地价值的提升。同样的宅基地，原来只能住没有任何金融属性，有了金融属性可以提高市场活力，产业升级，这样就是宅基地本身价值的提升。原来不值钱，提升后还是这块儿地，经济效益提升了。

?但是目前通过城乡土地增减挂钩设计了一套复杂的制度，其结果是城市周边土地的价值转移到农村宅基地。如果没有这套制度，本来应该是城市周边的耕地价值提升，有了这套制度就变成远郊的农村宅基地价值提升了。本质上是城市周边耕地的价值转移到远郊农村宅基地了。说白了还是城市价值的外溢，而不是农村土地价值的自发提升。

所以，农村宅基地的升值，要看城市的脸色。城市价值外溢的上限就是农村宅基地升值的上限。农村宅基地市值51万亿的说法不攻自破。

三、结果是：谁的宅基地会升值天知道

由于农村宅基地的升值主要来自于城市周边的用地价值转移。那么这个城市周边建筑用地的价值转移到谁家的宅基地本身就是一个不可能预测的事情。取决于政策、取决于市场、取决于农民和村集体本身。

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