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近期，随着淮安城市大面积的拆迁，房价大涨，且有愈演愈烈之势。有关房价成为街头巷尾，茶余饭后讨论最多的话题。在房地产去库存的大背景下，多地加紧出台地方版的去库存政策。三四线城市，本来就库存大的要命，竟然也限购，而且限购的还很厉害，不奇怪吗？

5月27日，根据中共淮安市委宣传部官方微博“淮安发布”消息称，淮安市正式下发《关于进一步促进房地产平稳发展的通知》，进一步提高该市购房门槛，促进房地产市场平稳发展。28日正式实行。

关于进一步促进我市房地产市场平稳发展的通知

各县区人民政府，市各委办局，市各直属单位：

为合理引导住房消费，抑制投资、投机性购房，进一步促进我市房地产市场平稳发展，现将有关事项通知如下：

一、全面推进存量房交易网签备案工作

全市范围内存量房(二手房，以下同)交易，交易当事人协商一致、达成交易意向后，须通过网上交易系统完成《房屋(存量房)买卖合同》签订、打印并上传信息，办理存量房交易备案相关手续。存量房交易未经网签备案，不得办理完税、住房贷款、不动产登记等手续。

二、调整市区(不含洪泽区)住房购买政策

非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前2年内在淮安市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明;

暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售住房;

暂停向拥有2套及以上的本市户籍居民家庭出售住房;

房地产开发企业不得向不符合条件的购房人出售新建商品住房，房地产经纪机构不得向不符合条件的购房人提供居间服务。

违反上述规定的，房屋交易、税务和不动产登记部门不予办理相关手续。

本通知自2017年5月28日起实施。洪泽区、涟水县、盱眙县、金湖县人民政府应结合当地实际，制定具体的管理措施，切实履行好主体责任。

淮安市人民政府办公室

2017年5月27日

通知指出：

一、全面推进存量房交易网签备案工作

全市范围内存量房(二手房，以下同)交易，交易当事人协商一致、达成交易意向后，须通过网上交易系统完成《房屋(存量房)买卖合同》签订、打印并上传信息，办理存量房交易备案相关手续。存量房交易未经网签备案，不得办理完税、住房贷款、不动产登记等手续。

二、调整市区(不含洪泽区)住房购买政策

非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前2年内在淮安市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明;暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售住房;暂停向拥有2套及以上的本市户籍居民家庭出售住房;房地产开发企业不得向不符合条件的购房人出售新建商品住房，房地产经纪机构不得向不符合条件的购房人提供居间服务。违反上述规定的，房屋交易、税务和不动产登记部门不予办理相关手续。

本通知自2017年5月28日起实施。洪泽区、涟水县、盱眙县、金湖县人民政府应结合当地实际，制定具体的管理措施，切实履行好主体责任。

一、政策解读

纵观全文，我们可以用两个关键词来概括文件中的主要内容：

第一个关键词：备案。

该项措施要求，二手房必须实行网签备案。

对于二手房的网签备案，早在去年8月份，我市即出台《淮安市市区存量房买卖合同网签备案实施办法》，彼时出台文件的目的，主要是规范二手房交易和房地产经纪行为。此次文件对网签备案制进行强调和重申，目的则是要对不符合条件的二手房购房行为加强审核把关，确保限购政策得到真正贯彻落实。

今年以来，在新房价格相对稳定的情况下，二手房销量和价格却扶摇直上，屡创新高，甚至出现了新房和二手房价格倒挂的怪象。透明君曾在《按下葫芦浮起瓢，“淮五条”顾此失彼作用有限，淮安房价再度开启上涨模式》一文中对此专门作过分析。淮安二手房成交量和价格反常现象也已引起上级部门的高度关注，这也是促成此次文件出台的重要原因。

第二个关键词：限购

限购的对象主要有两类：一类是外地家庭，另一类是本地家庭。

对于外地家庭，文件又分两种情况：没有购房的，需要提供个税证明和社保缴费证明；已经购有1套住房的，不得购买第2套房。我们知道，去年下半年房价之所以出现疯涨，外地人大肆炒房是其中一个重要原因。关于这一点，透明君在《震惊!淮安中心城区超三成住房为外地人购买！打击外地人炒房已势在必行》一文中也作过分析。此次调控对外地人进行限购，可以有效封堵外地人炒房空间。

对于本地家庭，文件规定不得购买3套以上住房。购买3套以上住房的行为，基本上可以看作是炒作。对这样的行为进行限制，可以有效遏制市场上的投机需求，让住房回归其居住属性。

二、政策对楼市的影响

此次限购政策的出台，标志着淮安正式加入限购城市行列，成为限购俱乐部的一名成员。加上此前的新房限价政策，淮安目前楼市调控已形成“限价、限购、”双管齐下的局面。毫无疑问，双限政策合力推进，必将对淮安楼市产生深远影响，淮安楼市格局将因此发生重大改变。

第一，成交量将急剧萎缩。淮安房地产市场的需求主要来自刚需和投机性需求，而投机性需求则主要来自已经拥有2套及以上住房的高净值家庭。限购政策出台后，这部分家庭将失去继续购房的资格，来自这部分人的需求将降为0，或者说需求净值降为0(买一套,至少要卖一套)。此外，外地人购房门槛抬高，也将导致住房成交量的进一步减少。

第二，房价预期将发生重大转变。去年以来，在多种因素影响下，淮安房价一直保持上涨势头，这也强化了一部分人对于淮安未来房价上涨的预期。这部分人之所以看多淮安楼市，主要基于以下两个方面的考虑：一方面是棚改力度加大会催生大量购房需求，另一方面是认为政府为了土地财政，会故意放任房价上涨。在棚改方面，根据透明君了解，目前各地棚改推进工作并不顺利，资金不足、征收成本升高、居民不配合等多方面原因导致多个地块受阻，从现实情况看，棚改并未对房价产生较为明显的实质性影响。从长远看，随着棚改推进过程中各类问题的逐步暴露，棚改相关政策也正悄然进行调整，棚改对楼市的潜在不利影响正在逐步消减。

在政府态度方面，认为政府不会真调控的想法，显然低估了国家调控的决心，也低估了各地完成政治任务的决心。关于这一点，透明君也在以前的文章中进行过分析。我们看到，近期，政府已经向市场推出多幅商住地块，释放了强烈的稳房价信号（相关公告见淮安市国土局网站）。此次出台限购政策，调控力度更是超出市场普遍预期，颠覆了一部分人对于淮安楼市的判断。

第三，房价将会出现下跌。从现实层面看，有效需求已经出现减少，而市场的商品房供应却在不断增加，需求和供给此消彼长不断演进，将导致价格上涨逐步放缓直至出现下跌；从心理层面看，如果市场普遍对未来房价看空，则会加剧观望心理和抛售行为，导致市场供需进一步失衡，从而引发市场踩踏，房价有可能出现快速下跌。

三、限购时代如何应对楼市变化

淮安楼市从此进入限购时代，房价稳定甚至小幅度下跌将是大势所趋。我们能做的就是：顺势而为，随机应变。

对于手上已经有３套及以上的，建议早点出手。从短期看，这部分家庭已经成为调控的重点对象。从长远看，房产税渐行渐近，其对于楼市的心理影响越来越强，迟抛不如早抛，等到房产税快要出台时，再集中抛售，恐为时已晚。

对于手上有２套房的，建议静观其变，至少目前的政策对于这部分人是宽容的。

对于尚未购房的人，目前市场已经提供了一个可以从容选房的机会，不必急于一时，可以再等一等、看一看，找到称心如意的房子再下手不迟。

以上建议，仅供参考。