土地流转专业平台

石首市人民政府

关于进一步加强房地产开发市场管理促进房地产市场

平稳健康发展的通知

石政发〔2017〕12号

各乡、镇人民政府，城区街道办事处，经济开发区管委会，市政府各部门，各房地产开发企业：   

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《不动产登记暂行条例》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》《房地产开发企业资质管理规定》《物业管理条例》《湖北省物业服务和管理条例》等有关法律法规的规定，为加强对全市房地产开发建设全过程的监管，进一步规范房地产市场秩序，切实维护消费者合法利益，促进我市房地产市场平稳健康发展，结合我市实际，现将有关事项通知如下:

一、加强房地产开发立项建设管理

（一）严格土地供应，加强供地管理。市房管局应会同国土、规划、住建部门制定年度房产项目开发计划，报市政府批准。房地产开发应当按照“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则进行（中心城区住宅开发地块面积一般不低于2万平方米，乡镇不低于1万平方米，但符合控制性详细规划的街景规划除外）。开发项目土地必须实行招拍挂供地，土地出让年限应为国家规定的最高年限。对已供房地产用地，超过两年没有进行开工建设的，必须依法及时收回土地使用权。市不动产登记中心要从严办理已出让为房产开发土地的抵押贷款手续。

（二）严格建设监管，加强质量管理。房地产开发企业必须在规划核定的容积率、建筑密度和绿化率等指标及相应的总建筑面积以内实行开发建设。市住建局要加强对房地产建设项目的建筑质量监管；规划、环保、人防、环卫、园林、消防等行业主管部门要加强事中、事后监管，将开发企业在建设过程中出现的问题及时督办整改到位。

（三）严格文明施工，加强现场管理。建筑施工企业应当文明施工，采取有效措施，控制施工现场的各种粉尘、废气、固体废弃物以及噪声、振动对环境的污染和危害；一般中午和夜间不得施工，因特殊工艺需要中午和夜间施工的，必须提前3天向市城管执法局申报，经批准并在场地周边予以公示2天后方可施工。项目场地要保持场容场貌整洁，物料堆放整齐；加强建筑垃圾和工程渣土处置管理；施工车辆（机具）驶出工地前必须清洗干净，并采取密闭措施，不得污染路面。市住建、城管部门要加强施工现场内外监管。

二、切实加强房地产开发企业管理

（一）加强对房地产开发企业监管。从事房地产开发的企业必须具备房地产开发资质，信用良好，需在核定的资质范围内从事开发经营活动，严禁无资质开发和借用挂靠资质开发。市住建局要将房地产开发企业资质的年检、升级与企业的经营状况、业绩结合起来，对不服从管理有违法违规行为的企业，要依规依程序予以降低资质等级或注销资质证书；对存在违法违规的房地产开发项目，在问题没有彻底解决之前，要书面通知相关部门，建议对其开发企业新开发项目采取必要措施。对房地产暂定资质企业，2年内无业绩的，其开发资质证书依法依规进行注销；对资质年检未通过的房地产开发企业，要书面函告相关部门，对其企业有关行为予以限制。

（二）做好房地产企业信息披露工作。市房管局要做好全市房地产行业信用信息的征集、评价、披露和使用工作，将房地产开发企业、中介企业的信用等级分为优秀、良好、一般、较差等四个等级，每年进行一次评价，并将结果在各种媒体上公示。

（三）建立项目资本金制度。房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。市房管局在办理项目立项之前，必须查验项目资本金到位情况及办理监管手续。

三、加强商品房预售管理

（一）规范商品房预售许可证发放。商品房销售应严格执行《城市商品房预售管理办法》的有关规定。房地产开发企业申请预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。对开发项目在3万平方米以下的，应一次性办理预售许可；对开发项目在3万平方米以上的，每次申报预售许可不得少于3万平方米公开对外销售。申报预售时，房屋形象进度一般应达到规划建筑面积的三分之二，有抵押情况的应超过三分之二，并且需要抵押权人出具同意销售的书面意见。市国土局应将涉及房地产开发的不动产抵押情况函告市房管局，市房管局应将预售许可信息送达市国土局。

（二）加强商品房预售宣传监管。严禁将未取得《商品房预售许可证》的项目以“认筹”、“ 内部认购”、“ 排号发放VIP卡”等形式进行变相预售，向购房者收取或变相收取“定金”、“ 预订款”、“ 诚意金”等任何含有预定款性质的费用；严禁将未取得《商品房预售许可证》的项目进行销售广告宣传或在销售广告中出现融资或者变相融资内容和含有升值或者投资回报的承诺；严禁采取返本销售或采取售后包租销售未竣工的商品房。已取得预售许可的项目要在相关媒体及商品房销售现场发布预售许可公示，在现场设立统一格式的、固定的项目入网公示牌，并在10日内一次性公开全部房源。严禁签订虚假合同，严格实行购房实名制。发布房地产项目销售广告，应当在项目获得《商品房预售许可证》，并经市房管局对其真实性核定后，方可在电视、报刊等媒体上发布。在商品房预（销）售过程中，违反有关规定，市房管局、工商局将按照《城市商品房预售管理办法》《房地产广告发布规定》的相关条款予以处罚。 

（三）加强商品房预售资金监管。商品房预售款坚持“专款专户、专款专存、专款专用”。房地产开发企业使用商品房预售款时，应按《荆州市中心城区商品房预售资金监管办法》要求提供相关文件资料备案，首次拨款后，每次申请拨款时还应当提交上一次申请用款事项的票据凭证复印件。市房管局要会同银监部门加大对预售资金账户的监管力度，严格预售资金的使用，保障买受人的购房权益。完成初始登记节点前，监管账户内的资金不得低于项目工程预算清册总额的10%。

（四）规范商品房销售价格。严格执行商品房销售明码标价规定，商品房销售时，要按照《湖北省商品房楼盘基础信息公示牌》规定的内容，明确标示楼盘基础信息和收费项目、标准；按照《湖北省商品房销售单套价格一览表》的格式，明确标示每套商品房的有关信息及价格，实行一套一标；商品房销售价格要向价格和房产主管部门报备，销售价格不得超过报备价格，严禁价外加价和收取未予标明的费用。市价格主管部门要与市房管局建立价格管理联动机制，加强对商品房销售价格行为管理，对在商品房销售过程中向购房者强制或变相强制收取费用，价格欺诈，捏造或散布虚假、夸大、不真实的信息哄抬商品房价格等行为，要从严查处、公开曝光。要加强房地产销售代理和房地产经纪的监管。房地产经纪机构应当将经纪服务项目、服务内容和收费标准在显著位置公示。市房管局、价格主管部门要加强对房地产经纪机构的管理，防止出现炒卖房号，采取内部认购、雇人排队，在代理过程中赚取差价，通过签订“阴阳合同”等违规交易行为。

（五）新建商品房预售资金监管信息系统。要新建商品房预售资金监管信息系统，做好商品房销售网上备案和商品房销售监管工作，从办理商品房销售许可证开始至完成备案登记终止，要实行全程网络化实时监管。由市房管局、监管银行合理分担费用，共同出资建设商品房预售资金网络实时监管系统。在市政府统一领导下，建立房管、税务、国土、规划、住建等部门信息互联机制。

四、规范住宅专项维修资金和物业保修金管理

（一）建立物业保修金制度。房地产开发企业在新建物业竣工验收合格后交付业主使用前，应按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存物业保修金，作为物业的保修期（物业保修期为5年）内维修费用。未按规定缴存缴纳物业保修金的，不得办理综合验收和不动产登记。市房管局要会同市财政局按照统一交存、权属明晰、专款专用、政府监管的原则，制定物业保修金收取、使用、管理、返还办法。

（二）规范住宅专项维修资金收取。市房管局要建立住宅专项维修资金信息管理系统，规范住宅专项维修资金归集办法，分项目分小区分楼栋建立住宅专项维修资金管理台账。房地产开发企业必须按要求在商品房买卖合同中明确与购房者约定住宅专项维修资金收取的标准，并由购房人在转移登记时直接将应缴的住宅专项维修资金存入指定的银行专户中。市房管局应加大对开发商欠缴、挪用业主住宅专项维修资金的清理追缴力度。

(三）加强住宅专项维修资金管理。住宅专项维修资金实行专户存储、核算到户、专款专用、所有人决策、政府监督的管理原则，专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。市房管局要进一步加大宣传力度，加强住宅专项维修资金安全监管力度，切实提高业主对住宅专项维修资金的认识，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益。

五、加强物业监管

（一）强化前期物业管理。市房管局要切实加强建设单位选聘前期物业的监管，对建筑规模在3万平方米以上的新建项目，必须督促、监督以招投标方式选聘前期物业服务企业。建设单位与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，要报市房管局备案。任何单位和个人不得将物业项目化整为零或以其他形式规避招标。未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，依照有关法律法规予以处罚。

（二）加强物业服务收费监管。前期物业服务收费实行政府指导价，价格主管部门批准制定，后期物业收费标准由业主委员会与其选聘的物业服务企业按照服务合同约定，实行市场调节价。物业服务企业可接受企业委托按终端价格代收管理区域内的供水、供电、供气、通讯、有线电视等费用，可按约定向企业收取代收手续费。物业服务企业必须将服务收费项目、标准、内容及价格举报电话在住宅小区内显著位置进行公开标示，不得收取未经标示的费用。价格主管部门应加强对物业服务企业价格进行监督检查，对未实行明码标价，只收费不服务，不按规定内容提供服务收取费用等行为，依照有关法律法规进行处罚。

（三）规范物业承接查验制度。新建项目在物业交付15日前，开发建设单位与选聘的物业服务企业应当依法依规办理物业承接查验手续，签订物业承接查验协议。物业服务企业应当自物业交接后30日内，持有关资料到市房管局办理物业承接查验备案手续。物业服务企业应当在业主大会成立之日起十日内，向业主委员会移交承接查验档案。建设单位不得在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益；不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交付条件或者未经查验的物业。

（四)协助建立业主委员会。依法成立业主大会和业主委员会是推行物业管理，促进物业管理健康发展的基础。市房管局要根据《业主大会和业主委员会指导规则》的相关要求，及时督促房地产开发建设单位报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料；对符合成立业主大会、业主委员会条件的，要会同办事处积极指导、监督，确保程序合法。要建立社区居委会、业主委员会、物业服务企业三者互相促进的"三位一体"机制，引导业主正确维护自身权益，加强业主与物业服务企业之间的联系，促进互信，化解分歧。

(五）加强物业服务企业管理。市房管局要抓好全市物业行业的业务指导和监管，加大物业管理政策法规的宣传贯彻，会同价格主管部门对物业服务企业收费价格进行监督检查，建立物业服务企业经营信用评价制度。对物业服务企业进行日常管理，定期考核，考核结果作为企业资质升级、参与投标和创优达标的依据,并公布考核结果。对业主满意率低、服务水平差、业主投诉多、企业规模小、发展潜力不足的物业服务企业限期整改，整改不到位的依程序予以降级或纳入企业信用黑名单。

六、加强涉房地产开发税收和代收费管理

（一）加大房地产行业税收监管。外地开发企业在我市从事房地产开发时，一般要注册独立核算子公司；对不具有独立核算资质的开发企业项目部不予受理。开发企业对施工单位选择时，要优先考虑本市具有资质的建筑公司或在本市注册分公司的建筑公司。建立涉税信息定期交换制度，市房管局、国土局定期将房地产开发项目预售许可、网签备案、贷款发放和交易确认等信息抄报税务部门，税务部门锁定征管信息督促房地产企业及时、足额缴纳税款。

（二）规范房地产开发企业代收代缴相关费用。未经购房人书面委托，房地产开发企业不得代收代缴相关费用。住宅专项维修资金由购房人在转移登记时直接将应缴金额存入市房管部门指定的银行专户中；契税由购房人在转移登记时直接将应缴金额按市税务部门要求存入相关账户。

七、加强房地产开发项目综合验收

（一）切实搞好竣工验收、专项验收。房地产开发项目竣工后，建设单位要向市住建局申请组织工程竣工验收，市住建局组织发改、规划、国土、房管、民政、环保、建工、园林、环卫、人防、消防等相关部门进行专项验收，根据各专项核实情况出具验收意见。对存在的问题，各主管部门要督促其整改到位。综合验收由市住建局牵头组织开展。

（二）充分利用综合验收成果。综合验收合格后，方可按规定交付使用及到市不动产登记中心办理不动产权属登记。房地产开发项目按分期审批建设的，可分期进行专项验收。分期建设的工程，应当符合建设工程设计方案总平图，各相关部门出具分期核实意见，报市住建局研究审定，分期核实的结论作为综合验收意见的依据。凡综合验收不合格的开发项目，必须限期整改到位；整改不到位的，一律不准交付使用，所造成的一切后果，均由开发建设单位自行负责，并对该开发企业实行“黑名单”管理，取消其五年内在全市范围内从事房地产开发资格；情节严重的，由市住建局依规依程序吊销其房地产开发资质，直至追究法律责任。

八、规范不动产登记管理

（一）规范登记程序。房地产开发项目在取得相应的开发资质、建设用地使用权、规划许可，通过商品房合同备案后，可向市不动产登记中心提出申请进入不动产的首次登记、转移登记及抵押登记。未经购房人书面委托，开发企业不得代为办理相关登记。

（二）简化登记流程。为方便群众办事，减少办事流程，缩短办事时限，市不动产登记中心要通过创新申请方式，提高受理能力，强化业务联动，强化信息共享等措施，简化登记流程，提高登记效率，分类压缩不动产登记办理时限，切实做到规范有序，便民利民。

（三）加强部门协作。为促进不动产登记有序进行，加强市不动产登记中心与市房管局的合作，利用房产数据做好开发项目楼盘综合数据信息建设，在市不动产登记中心设置市房管局便民窗口，加强部门间的协作，切实做好商品房合同备案及交易备案与相关登记的衔接工作。

九、切实加强组织领导

（一）加强组织领导。成立由市分管副市长为组长，各相关单位参与的房地产市场监管委员会，委员会下设办公室，办公室设在市房管局，负责全市房地产市场开发管理工作。

（二）明确部门职责。各部门要切实按照单位工作职责，各负其责，切实加强对房地产市场的监管，规范我市房地产市场秩序，切实维护消费者权益，为促进我市房地产业平稳健康发展做贡献。要建立联席会议制度，市房管局负责牵头定期组织开展部门联席会议，加强部门间联动，实现信息共享，发现问题及时整改到位，重大问题及时上报。

（三）开展风险评估。房地产开发项目属于资金密集型、高风险、高收益行业。一是开展社会稳定风险评估。市综治部门要组织开展房地产项目建设社会稳定风险评估，各成员单位要密切关注开发项目的动态，发现问题及时向房地产市场监管委员会报告。二是建立信息交换制度。市银监办负责监管各商业银行执行预售资金三方监管协议执行情况；市信访局受理接待房地产相关的来信来访后，要及时向相关职能部门反馈信息；市住建局要加强开发项目建设过程中的实时监管；市房管局应将已办理商品房预售许可证的信息及时送达各相关单位；市国土局对开发项目的土地取得、不动产登记办证的信息要及时函告各单位；市人社局要维护农民工合法权益，监督开发商及时发放农民工工资，若有拖欠现象，及时报告房地产市场监管委员会。三是建立综合验收和办理不动产证风险评估。房地产项目主体工程验收后，市住建局要及时报告房地产市场监管委员会，房地产市场监管委员会要组织召开专题会议，在进行综合验收前，各成员单位通报项目实施情况，综合验收未通过不得办理工程竣工验收备案证明书；在办理不动产证前，由市住建局通报项目综合验收情况，市国税局、地税局通报税收情况，市房管局报告住宅专项维修资金、物业保修金收取情况，市信访局通报信访情况，对项目实施情况进行评估。

（四）加强舆论引导。进一步加大房地产市场正面宣传和舆论引导，加强房地产市场相关信息公开。积极处理房地产开发信访问题，及时解答市民关心的政策等相关问题，引导理性消费，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费；严厉打击媒体或个人恶意制造和发布虚假房源及房价信息、散播谣言，涉嫌违法的由公安机关依法处理。依法及时查处房地产开发企业捂盘惜售、恶意炒作、哄抬房价、人为制造恐慌等行为，及时澄清事实，正面引导市场舆论。

本通知自发布之日起实施，实施期暂定为一年。

石首市人民政府    

2017年9月18日