二手房在房屋征收和补偿中被补偿人如何确定？

来源：互联网2016-12-21 11:43:17

在房屋征收实践中，房屋征收补偿协议是指房屋征收部门与被征收人为明确征收补偿过程中相互间权利义务关系所订立的协议。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，被征收人仅指被征收房屋的所有权人。如果二手房在买卖的过程中被政府列入征收范围，那么房屋的权属登记状态则关系到谁将成为政府征收房屋的被补偿人。

一、二手房已经过户

在合法的房屋买卖合同关系中，房屋所有权的转移以不动产登记簿记载变更为标准。房屋产权证上的记载对房屋所有人的证明具有公示效力，而征收补偿款的支付对象是房屋的所有权人，二手房的买受人自然就成为被补偿人。二手房过户后，合同履行完成，被补偿人的确定也就毫无疑问了。

二、二手房尚未过户

在合法的房屋买卖合同关系中，如果尚未办理房屋变更登记手续，即使二手房的购买者已经支付了全款，甚至已经入住，征收补偿款的支付对象还是要依据房屋产权证上的记载进行。征收部门没有义务与未成为合法房屋所有人的买受人订立征收补偿协议，征收部门应当将征收补偿费交付给二手房原有的房主，即房屋产权证上登记的房主。

根据物权变动的区分原则，在债权形式主义物权变动模式下对物权变动的原因行为和结果行为作为两个法律事实进行区分，二者的成立生效取决于不同的法律依据。根据物权变动的公示公信原则，没有办理房屋产权变更登记，房屋的物权并未发生变动，而其原因行为买卖合同，如果没有其他效力瑕疵则是有效的。合同是一种相对法律关系，在合同双方当事人之间生效。买受人可以请求出卖人继续履行、办理过户登记;也可以请求其返还价款，并赔偿相应的损失。

根据最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条的规定：买卖双方自愿，并立有契约、双方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违约行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。因此，房屋买卖关系合法有效，买受人可以据此请求法院确认自己是房屋的真正产权人，并依法要求出卖人返还征地补偿款。

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