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资溪县2016-2017年棚户区改造（城中村）项目实施方案

资府字〔2016〕62号

为推进资溪县城中村改造，改善城乡居民居住环境。经县政府研究，决定实施资溪县2016-2017年棚户区改造（城中村）项目（以下简称“本项目”）。为确保本项目的顺利实施，特制定本方案。

一、项目建设内容

（一）项目建设地址

本项目建设地址位于资溪县鹤城镇。

（二）项目建设内容及规模

根据本项目《可行性研究报告》，本项目棚户区改造实施总用地面积约304亩，其中161.4亩用地为集体土地，占53.09%。征收房屋涉及地块6个，拆迁户数486户，共征收房屋总面积72000平方米。拆迁安置方式采取实物安置和货币补偿相结合的方式，其中货币补偿可采取一次性货币补偿和统筹购买商品房形式。其中意向统筹购买安置房安置204户，新建安置房安置264户，一次性货币补偿安置18户。

新建安置房小区1处，为阳光小区，用地面积约31.36亩，总建筑面积约34516.81平方米，均为多层建筑，规划住宅面积29316.81平方米，共计264套，安置户数264户；建设小区内给排水、强弱电、道路、绿化、天然气管网等相应配套设施。

（三）项目区域规划条件

本项目建设地址位于我县城市规划区范围内，棚户区改造实施总用地面积约304亩，其中161.4亩用地为集体土地，占53.09%。征收涉及地块6个，拆迁户数486户，共征收房屋总面积72000平方米，项目建设符合我市城市总体规划和土地利用规划。

二、统筹购买安置房源情况

经对接，本项目签订统筹购买意向性安置房源情况见下表：

三、运作模式和资金筹措

（一）运作模式

本项目为地方政府主导的棚户区改造项目，采取“政府主导、公司承贷、收益覆盖、风险可控”的运作模式。资溪县人民政府授权资溪县泰丰城镇开发有限公司（以下简称“泰丰城镇公司”）组织实施，并就本项目有关事项签署《资溪县2016-2017年棚户区改造（城中村）项目购买服务协议书》（以下简称：购买服务协议书）；授权资溪县泰丰城镇开发有限公司承担本项目的房屋征收与补偿的具体工作，并对房屋的征收与补偿行为负责。

本项目由资溪县泰丰城镇开发有限公司负责本项目的投资建设，作为融资主体负责筹措项目建设所需资金，并进行本项目的立项、可研、概算等报批手续和工程施工招投标等工作。

本项目通过政府购买服务方式建设，购买服务资金纳入县财政预算管理，由县财政局负责根据《购买服务协议书》约定，将购买服务资金的支付列入年度财政预算计划。本项目实施后，资溪县泰丰城镇开发有限公司向县政府书面申请开展竣工验收和审计工作后移交给县政府，县政府通知县财政按《购买服务协议书》约定拨付购买服务资金。

（二）项目投资

本项目总投资为21000.00万元。其中：土建费用3777.62万元，设备费用68.5万元，安装费用570.13万元，其他费用16583.75元（其中含拆迁安置费14118.9万元，预备费1365.9万元，建设期利息663.2万元）。本项目资本金5000万元，占比23.81%，由财政筹集解决；申请银行贷款16000万元，占比76.19%。

县财政局可通过合法合规合理的方式，帮助协调落实项目资本金。县泰丰城镇开发有限公司要确保项目资金的及时投入。

资溪县泰丰城镇开发有限公司要加强项目管理，严控项目资金使用和投入。如发生项目投资超概算情况，超概算部分投资由县泰丰城镇开发有限公司追加项目资本金解决，不增加银行融资。

（三）统筹购买协议签订单位

为推进本项目统筹购买安置方式的顺利实施和有效消化本县商品房库存房源，授权县泰丰城镇开发有限公司为指定的本项目安置房源对接单位并与开发商签订相关意向性协议，以便于拆迁安置户选择购买。

四、项目资金管理和还款来源

（一）核算方式

本项目实行封闭运行，单独核算。

（二）账户管理

资溪县泰丰城镇开发有限公司要按照贷款银行的要求，在贷款银行开设项目建设资金存款账户和项目还本付息存款账户，实行“收支两条线”管理。本项目资本金和银行贷款资金全部进入项目建设资金存款账户核算，县财政按照《购买服务协议书》约定拨付给县泰丰城镇开发有限公司的购买服务资金进入项目还本付息存款账户核算。

（三）还款来源

本项目还款来源为《购买服务协议书》约定的购买服务资金。本项目竣工验收后，泰丰城镇开发有限公司将本项目移交给县政府。县政府通知县财政根据《购买服务协议书》约定，拨付购买服务资金给泰丰城镇开发有限公司，用于归还银行贷款本息。

本项目已纳入年度政府采购预算并纳入政府采购服务目录，县财政局按照批复后的政府采购服务目录及时编制政府采购计划，严格执行政府采购资金国库直接支付制度。

（四）贷款担保

同意资溪县泰丰城镇开发有限公司用本项目购买服务资金用于本项目贷款质押担保，经依法办理质押登记后生效；同意资溪县泰丰城镇开发有限公司用公司名下资产用于本项目贷款抵押担保，经依法办理抵押担保手续后生效。

五、安置房统筹购买规定

（一）主要内容

本项目“安置房统筹购买”，指由资溪县政府授权，资溪县泰丰城镇开发有限公司为本项目安置房源对接单位并与开发商签订相关意向性协议，用于棚户区改造安置户选择购买的待售存量商品房、房地产开发项目配建房和开发企业代建房等房源，根据江西省住房和城乡建设厅、财政厅及地方税务局联合下发的《关于在城市棚户区改造中鼓励货币化安置的实施办法》（赣建房〔2015〕4号）文件有关要求，鼓励拆迁安置房选择购买存量普通商品住房作为安置房。

本项目对接安置商品房开发企业2家，可提供房源约410套。能够满足本项目房屋征收户购房商品房需求。政府对本次房屋拆迁户进行了入户调查，大部分拆迁户同意进行货币化安置，选择购买政府对接的房产开发企业开发的商品房。

（二）房源要求

安置房购买工作应充分尊重被安置居民意愿，先确定购买对象范围，再审慎、合理确定购买价格，由购买主体采取统筹购买的方式进行。购买主体应深入调研、摸清需求，统筹考虑房源的区位、户型、面积、装修、配套、入住时间等条件，本着切实改善居民居住条件的原则开展工作。各个环节要依法依规公开、透明运行，保证政策公开、程序公开、结果公开。房源要求：

1、符合居民安置意愿；

2、满足我县现行征收拆迁补偿政策要求；

3、取得商品房销售许可；

4、小区基础设施完备，周边配套设施齐全；

5、无抵押、冻结、查封、权属纠纷等情况。

6、购买价格可以以最低折扣、最高限价、单一价格、一房一价等多种形式确定，不得高于所在区域同品质在售普通商品住宅销售均价。

六、征地补偿安置

本项目不涉及征地内容。

七、开发建设步骤和工期安排

由于本建设项目属民生工程，时间紧，工程量大，为了确保工期的实现，将从管理、组织和技术几个方面采取措施，确保如期完工。本项目建设工期为24个月，即2016年1月—2017年12月。实施计划以及进度如下：

2016年1月前完成项目可研及审批工作；

2016年2月～3月完成项目工程设计与招标工作；

2016年4月～2017年9月完成项目主体工程建设；

2017年10月～11月完成项目附属工程建设；

2017年12月项目竣工验收；

资溪县泰丰城镇开发有限公司要落实资金筹措，加强项目建设管理，确保本项目按期完工。

八、相关工作要求

（一）本项目要纳入年度政府采购预算并纳入政府采购服务目录，县财政局按照批复后的政府采购服务目录及时编制政府采购计划，严格执行政府采购资金国库直接支付制度。

（二）县财政要负责将购买服务资金逐年纳入县财政支出管理。同时，根据《购买服务协议书》约定，将购买服务资金的支付列入年度财政预算计划，切实做好本项目的资金拨付工作。

（三）县发改委、建设局、国土局要负责按照项目申报和建设程序督促建设单位按规定申报有关资料，确保项目建设程序合规；并对项目建设进程开展督导，确保项目建设质量符合要求。

（四）县泰丰城镇开发有限公司要对建设资金严格按照工程项目建设程序进行管理和使用，项目的建设严格按照工程建设项目管理相关规定履行招投标手续和工程质量监督手续。项目竣工以后，负责项目建成竣工后的管理，并按照政府公共项目管理规定及时进行验收、结算及移交等扫尾工作。

（五）为保证项目资金合理合规使用，由县政府、贷款银行、县泰丰城镇开发有限公司等单位联合签订项目建设资金使用管理协议，明确项目建设资金的具体管理方法。

（六）相关单位要加强协作，密切配合，确保本项目顺利实施和规范管理。项目建设、管理和偿还项目建设资金等过程中遇到的问题，由县政府协调解决。

九、附则

本实施方案下发后，本项目前期实施过程中有关事项与实施方案不一致的，以本实施方案为准。