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来源：海峡都市报

  近期，福州土地市场的热度，似乎并未因10月30日的6幅地块流挂而归于平静，反而呈现出“高歌猛进”的局面——

  11月2日福州国土资源局发布公告，将出让福州市区4幅地块。紧接着在11月15日再次公告，将挂牌出让福州市区3幅地块。

  据统计，从10月至今福州已推出24幅总计1311.1亩土地。这样大手笔推地在今年土地市场上尚无先例，也是今年以来最大规模的推地动作。

  这是否又预示着今年土地市场正式进入冲刺阶段？在大规模推地的背后又有何成因？

  市场密集推地潮乍现

  今年以来，福州土地成交量明显看涨。上半年延续2012年年底以来的低迷，地块以底价成交居多，仅有个别热门地块备受追捧引发开发商争抢。“不咸不淡”的推地状态从10月底开始转变。

  第四季度至今，已经连续推地4次，24幅总计1311.1亩土地。而在今年1-9月份，编号为2013开头的地块仅有20幅，还不及这段时间推地的数量。

  一般说来，年末都是推地高峰期，然而今年这样的推地动作在近几年的土地市场上可谓鲜见。基于此，有业内人士表示：“从2011年开始就一路低迷的土地市场，历经2年缓慢发展，终于在2013年年末正式抬头好转。”

  不仅是市区，10月以来，福州周边县市的推地速度同样不可小觑。如福清就推出14幅地块总计1188亩，闽侯推出10幅地块总计1333亩。

  放眼整个国内，土地市场的火热一路从一线城市蔓延至二三线城市。据媒体报道，从5月开始，京、沪、穗等一线城市土地市场就率先拉开了反弹的序幕，高溢价成交的经营性用地频频出现。而二三线城市中，南宁、中山、福州、郑州、昆明、长春等，都加快了土地供应的速度，土地市场出现明显升温。

  重“商”为主，“旧改”增多

  土地数量明显增加，但从2012年以来的“商多住少”基调则保持不变。

  据记者调查，第四季度至今推出的24幅地块中，涉商地块比例甚至高达91%。其中，纯住宅用地2幅，商住用地5幅，商服用地16幅，其他用地1幅。多数设定重重竞拍、建设门槛的商服地块均围绕着海峡金融街周边，其“完善海峡金融商务区配套，提升其区域价值”的用意明显。

  此外，与2012年最为不同的则是旧改地块明显增多。如宗地2013-42号共和路旧屋改造地块、2013-41号太平汀洲苍霞旧屋改造地块、2013-39号互爱巷旧屋区改造地块、2013-35号原闽光冷冻厂北地块，均为市区的棚户区或者旧厂房等“旧改”地块。在2012年的11幅商住地块中，仅1幅涉及旧城改造。据记者统计，在2009年成功出让的31幅地块中，有13幅为旧改项目。2010年56幅出让地块中，22幅为旧改项目。在2011年的土地市场低潮期，旧改地块依旧过半。

  值得注意的是，与以往相比，面积仅为十多亩的小面积地块也在不断增多，地块的零散化反映出市区剩余可建设用地面积有限，且分布零散，土地资源日渐稀缺。

  解读 政策压力

  四季度土地供应迎来新高峰，在多位业内人士看来，其最根本原因就是政策深度施压。9月底，国土资源部曾下文要求各地根据实际情况稳定土地供应水平，同时务必做到年内不再出“地王”。因此，地方政府在加速推地的同时不得不加倍谨慎。

  业内人士江映辉分析，“政府手上许多好地都有可能引起高溢价触动红线，而商业地块的地价相对较为可控。同时对出让地块加以更严格的限制条件，很大程度上也是为了保证地价控制在合理区间。”在楼市住宅调控的背景下，商业用地需求旺盛；而政府尝试以加大土地供应、加快城市建设来吸引开发商投资，造成了目前市区土地市场以商服用地为主，与旧改、城建紧密相连的局面。

  也有开发商对记者表示，在目前的政策观察期中，地方政府或担心土地出让金分配制度有可能出现变化，加速放地“收割”，以免出岔子。

  另一方面，福州在3月份公布的2013年度供地计划中，“全市住房用地约160公顷，比过去五年实际平均供应量增长15%”。对于这一指标，业内人士林先生直言，“在市区商服地块加码加速推出的同时，全市的住宅供应有很大可能由福州近郊县市分摊。因此周边县市的推地速度也在加快。”

  此外，许多业内人士还将“矛头”指向年末的财政压力。

  “土地出让金收入是社会各项支出的重要来源。”采访中，有市区项目负责人表示，目前，地方政府尚无法摆脱“土地财政”。福州不断加大的城建力度，包括配套建设、新城开发、旧城改造等民生项目的资金来源，绝大部分还是依靠土地出让金为继。

  需求涌动

  在政策和财政压力之外，开发商“手有余钱”，推地有人“接盘”，也成为政府推地的一大成因。此前有媒体报道，国土部在分析今年以来的土地市场形势时指出，今年房地产市场景气一直维持在高位，带动土地供需提升。

  对此，江映辉表示，去年开始楼市销售不断好转，不少开发商就有能力出手拿地，但受制于去年市区推地少，买地需求无法得到满足，或转战郊区或出省拿地。而今年总体市场趋稳，融资环境相对宽松，更多的开发商回笼了大量资金，重新考虑土地储备，有能力购买好的地块。以目前出台的纲领性政策来看，尚未出现对楼市产生直接负面影响的因素，开发商对后市发展依旧乐观，第四季度地块渴求不断升温。

  因此，近日一线城市连续推地，皆出现激烈拍地情形。而多家本土房企，如泰禾、阳光城、正荣、融信等在全国范围内攻城略地就是最好佐证。

  后市福州会否上演抢地潮？

  在2013年楼市的强势回暖中，开发商对土地的渴望较之2012年更为强烈。那么此次密集推地，会否引发房企大规模争抢呢？

  业内人士林先生直言：从10月底多个地块流拍就能看出，房企比想象中理性，“地王”出现的几率并不大，市区土地市场还是会趋于平稳。而过高的“定制门槛”也让诸多心有余而力不足的房企望洋兴叹。“以目前成功推出的地块来看，多是本土的实力房企接盘。”这不仅保证了地块后续发展，也能在一定程度上控制争抢引发的高溢价。

  而在周边近郊县市同时不断推地的情况下，开发商买地需求很容易被分流，而这也将在很大程度上决定未来的竞争格局——中小房企不断出走，实力房企占据市区稀缺资源。