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红星及周边地块改造项目(二期)国有土地上房屋征收补偿方案

红星及周边地块改造项目建设需要，拟征收该项目规划红线范围内的所有房屋，现根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《福州市房屋征收补偿实施细则》等相关规定，结合本地块的实际情况，特制定如下房屋征收补偿方案。

一、征收补偿对象及方式

1、凡本征收范围(具体范围见规划用地红线图)内的被征收人列入征收补偿对象，以被征收人的房屋所有权证或国有公房租赁凭证作为征收补偿计户依据。

2、本地块征收补偿的方式：货币补偿和产权调换，但被征收房屋属于第二条第5款规定的不能实行货币补偿。

二、征收补偿原则

1、货币补偿：具有合法产权的被征收人按确认的房屋合法建筑面积实行货币补偿，由被征收人自行解决安置用房。

2、产权调换

根据被征收住宅房屋确权面积增加10%的公摊面积后(最多不超过10平方米)就近上靠标准房型，或根据被征收住宅房屋补偿金额(包括区位补偿、搬迁奖励、异地安置奖励、旧房补偿、成套房基础设施配套费和公摊补偿)除以产权调换房屋对接价所得面积就近上靠标准房型。就近上靠标准房型安置增加的建筑面积不足7平方米的，可上调增房15平方米进行安置。产权调换房屋的安置房型为45㎡、60㎡、75㎡、90㎡、105㎡、120㎡、135㎡。

3、营业性用房的征收补偿：

(1)被征收房屋所有权证记载的性质或用途为营业性店面的，可按营业性店面进行补偿安置;

(2)被征收房屋改作营业性用房未经规划部门批准、房产登记机构确认，持有效工商营业执照(或者工商行政管理部门出具的初始营业证明)或税务登记证明，在签约期限内签订补偿协议并搬迁的，对沿街底层第一自然间(进深按房屋的结构确认，但最多不超过6米)可依据下列规定进行补偿。在签约期限内未达成补偿协议的，一律按原房用途进行补偿。

①在1984年1月5日《城市规划条例》生效前，将沿街底层第一自然间非营业性用房改为营业性用房，可按营业性用房给予货币补偿，其他部分的房屋面积按原房使用性质及用途予以认定;

② 在1984年1月5日至1990年4月1日《城市规划法》生效前，将沿街底层第一自然间非营业性用房改为营业性用房的，可按营业性用房建筑面积的80%确认营业性用房建筑面积给予货币补偿，其它部分的房屋面积按原房使用性质及用途予以认定;

③ 在1990年4月1日《城市规划法》生效后至2004年10月26日福州市《关于加强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见(试行)》发布前，将沿街底层第一自然间非营业性用房改为营业性用房的，可按营业性用房建筑面积的60%确认营业性用房建筑面积给予货币补偿，其它部分的房屋面积按原房用途给予补偿。

(3)在签约期限内搬迁，经认定营业性用房的，其征收补偿款可用于购买住宅安置房，但购买住宅安置房的面积最多不超过认定的营业性用房面积的3倍;

4、非公益性用房的附属物只能货币补偿，不作产权调换。

5、被征收房屋属于以下情形只作产权调换，不作货币补偿：

(1)被征收私有房屋的共有人或被征收公有房屋的各使用人对安置方式的选择达不成一致意见的;

(2)被征收房屋产权有纠纷、权属不清或产权人下落不明的;

(3)被征收房屋设有抵押权的，抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的。

6、征收历史遗留出租的房屋，所有权人要求产权调换的，原租赁关系应继续保持，但合同规定不保持的除外。

7、建筑面积的计算方法

(1)私房、单位房：以房屋产权证为准;

(2)国有公房：①按公房租赁凭证记载的建筑面积，或计租面积×1.3计算。

②公房属成套房的且已办理所有权证的按产权证记载的建筑面积为准，未办理所有权证的按该幢房屋预先登记的测绘面积为准

三、签约期限

宣传期：2017年9月18日至2017年9月27日，共10天;

(宣传期仅纯货币安置可进行签约)

第一签约期限：2017年9月28日至2017年11月26日，共60天;

第二签约期限：2017年11月27日至2017年12月26日，共30天;

四、安置地点及过渡期限

1、产权调换房地点：

期房：就地安置、太平汀洲安置房、光明港一期南地块、光明港二期、黄山新城。

准现房：双湖新城、首山丽景一期、鹤林新区二期。

现房：锦祥佳园、新港苑、福机新苑、鹤林新城、福湾新城春风苑、福湾新城秋月苑、三远佳园、名桂佳园、西园二期、洋里佳园、浦新小区、联建新苑、盛世星城。

2、以上房源的面积最终以市房屋登记中心核定的产权登记面积为准。

3、以上房源均为毛坯房，内部如未设隔墙、未配置洁具，给予安置房内部隔墙一次性补偿及卫生洁具补偿，补偿标准为80元/㎡(按安置房标准户型为基数计算)。

4、过渡期限：产权调换房屋为现房的，在签约期限内签订协议搬迁的，过渡期限自签约期限结束之日(2017年12月27日)起开始计算，6个月后期限结束;

产权调换房屋为期房的，在签约期限内签订协议搬迁的，过渡期限自签约期限结束之日(2017年12月27日)起开始计算，36个月后期限结束;超过签约期限签订协议搬迁或由法院强制搬迁的，过渡期限自搬迁或强制搬迁之日起36个月。因征收部门原因造成被征收人逾期回迁的，征收部门应双倍支付临时安置补助费。安置房符合回迁条件，但被征收人以其它理由拒绝回迁的，征收部门和征收实施单位不承担逾期责任并不再发放过渡费。征收住宅房屋正常过渡费的发放期限以被征收人的实际过渡时间为准，即从被征收人签订协议并将被征收房屋腾空交房之日起至产权调换房屋交房之日止，实际过渡时间不足1个月的按1个月计算。在正常过渡费发放期限之外，对选择货币补偿或现房产权调换的被征收人，另给予增发6个月过渡费;对选择期房产权调换的被征收人，另给予增发3个月过渡费。

五、按签约方式签订协议的计价补偿安置办法和搬迁奖励办法

在签约期限内，被征收人与征收实施单位可按以下办法签约确定房屋的各项补偿安置及奖励金额并签订房屋补偿协议书。

(一)计价补偿方法

1、住宅用房货币补偿计价方式：

(1)私房住宅补偿计价方式：货币补偿金额=被征收房屋的确权建筑面积×(12265元/㎡+被征收房屋重置价×成新率);

(2)国有公房住宅补偿计价方式：货币补偿金额=被征收房屋的确权建筑面积×(12265元/㎡+被征收房屋重置价×成新率-12265元/㎡的20%)。

2、营业性用房货币补偿计价方式:

(1)沿排尾路私房营业性用房货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收营业性用房的确权建筑面积×(41356元/㎡+被征收房屋重置价×成新率);

(2)沿排尾路国有公房营业性用房货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收营业性用房的确权建筑面积×(41356元/㎡+被征收房屋重置价×成新率)×50%。

(3)沿六一中路私房营业性用房货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收营业性用房的确权建筑面积×(40739元/㎡+被征收房屋重置价×成新率);

(4)沿六一中路国有公房营业性用房货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收营业性用房的确权建筑面积×(40739元/㎡+被征收房屋重置价×成新率)×50%。

(5)沿长乐南路私房营业性用房货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收营业性用房的确权建筑面积×(37557元/㎡+被征收房屋重置价×成新率);

(6)沿长乐南路国有公房营业性用房货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收营业性用房的确权建筑面积×(37557元/㎡+被征收房屋重置价×成新率)×50%。

(7)沿瀛东路、瀛福路、红星路、尚进街、排尾支路私房营业性用房货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收营业性用房的确权建筑面积×(34149元/㎡+被征收房屋重置价×成新率);

(8)沿瀛东路、瀛福路、红星路、尚进街、排尾支路国有公房营业性用房货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收营业性用房的确权建筑面积×(34149元/㎡+被征收房屋重置价×成新率)×50%。

(9)沿洋中后巷、长乐南路19号-24号、同心路、洋中里、排尾弄、排尾二弄、尚进五弄、红星弄、洋中里弄私房营业性用房货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收营业性用房的确权建筑面积×(22674元/㎡+被征收房屋重置价×成新率);

(10)沿洋中后巷、长乐南路19号-24号、同心路、洋中里、排尾弄、排尾二弄、尚进五弄、红星弄、洋中里弄国有公房营业性用房货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收营业性用房的确权建筑面积×(22674元/㎡+被征收房屋重置价×成新率)×50%。

3、工业仓储类用房

(1)工业仓储类用房货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收工业仓储类用房的确权建筑面积×(886元/㎡+被征收房屋重置价×成新率);

(2)工业仓储类国有公房货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收工业仓储类用房的确权建筑面积×(886元/㎡+被征收房屋重置价×成新率)×50%;

4、单位产办公类非住宅货币补偿计价方式：

私房办公用房补偿计价方式：货币补偿金额=被征收房屋的确权建筑面积×(12265元/㎡+被征收房屋重置价×成新率)

5、杂物间货币补偿计价方式：

(1)私房有合法产权的杂物间补偿金额=被征收杂物间的合法建筑面积×(12265元/㎡+被征收房屋重置价×成新率)×50%;

(2)国有公房有合法产权的杂物间补偿金额=被征收杂物间的合法建筑面积×(12265元/㎡+被征收房屋重置价×成新率-区位价的20%元/㎡)×50%

6、装修按《福州市房屋征收补偿实施细则》(榕政办【2013】100号文)“附件3”规定的单价补偿。

7、闭路电视补助费50元/户，电话补助费58元/户，宽带网络迁移补助费108元/户，管道煤气补助费3140元/户。

备注：以上房屋重置价和成新率标准按榕政办【2013】100号文的有关规定执行。

(二)产权调换安置房

(1)期房：就地安置15358元/㎡、太平汀洲安置房14808元/㎡、光明港一期南地块12486元/㎡、光明港二期12798元/㎡、黄山新城10307元/㎡，依据标准房型就近上靠，上靠面积不足7㎡的允许上调一个房型。

(2)准现房：双湖新城11726元/㎡、首山丽景一期11762元/㎡、鹤林新区二期12906元/㎡，依据标准房型就近上靠，上靠面积不足7㎡的允许上调一个房型。

(3)现房：锦祥佳园14951元/㎡、新港苑14808元/㎡、福机新苑14667元/㎡、鹤林新城12906元/㎡、福湾新城春风苑11461元/㎡、福湾新城秋月苑11461元/㎡、三远佳园10448元/㎡、名桂佳园10970元/㎡、西园二期10892元/㎡、洋里佳园10592元/㎡、浦新小区11461元/㎡、联建新苑12062元/㎡、盛世星城11306元/㎡，依据标准房型就近上靠，上靠面积不足7㎡的允许上调一个房型。

因上靠面积不足7平方米、需上调增房15平方米进行安置的，增房价格按对接价的1.1倍计。产权调换房与原住宅确权建筑面积及公摊补偿面积等同部分不计层次系数，其余面积按榕政办【2013】100号文件规定计算。办理安置房产权证明时，按安置房实际产权登记建筑面积及层次进行结算。若安置房产权面积小于协议面积，不足部分应按对接价的1.1倍补偿被征收人;若安置房产权面积大于协议面积，超出部分被征收人应按对接价的0.9倍向征收部门补交购房款。

(三)搬迁奖励办法

1、凡是在签约期限内签订协议搬迁，且选择实行货币补偿的被征收人，根据确权建筑面积分别给予货币补偿奖励:住宅1227元/㎡，办公类非住宅1227元/㎡，营业性用房按区位价的10%，仓储用房1227元/㎡。

2、在签约期限内签订协议搬迁的住宅房屋，选择降低两个地段等级以上(含两个地段等级)异地安置，按确权建筑面积给予区位价的10%的异地安置奖励。

3、在签约期限内签订协议搬迁并选择区位评估计价的住宅房屋，按确权面积的10%给予公摊补偿。在计算区位补偿、搬迁奖励、异地奖励、货币奖励时，应将公摊补偿面积与产权面积合并计算。

4、凡是在签约期限内搬迁完毕的被征收人，根据确权建筑面积，按以下标准给予搬迁奖励：住宅2453元/㎡,办公类非住宅2453元/㎡，营业性用房按区位价的10%，仓储用房1840元/㎡。

5、被征收人在签约期限内签订补偿协议并搬迁的，若区位补偿评估价格不含成套房基础设施配套费补助的，对被征收的成套房可另外给予420元/平方米的成套房基础设施配套费补助作为搬迁奖励。

六、分户补偿及评估办法

被征收人不同意按整体区位评估价计价，要求按分户评估价签约搬迁的，可给予被征收房屋分户评估价5%的搬迁奖励;选择货币补偿的，可另给予被征收房屋分户评估价5%的货币奖励;选择降低两个地段等级以上(含两个地段等级)异地安置，可另给予被征收房屋分户评估价5%的异地安置奖励。

七、搬迁补助办法

1、被征收人或其直系亲属为五保户、低保户、孤寡老人的，给予每户3万元的装修补助。

2、住宅房屋的被征收人在签约期限内搬迁的，按其确权住宅建筑面积一次性给予50元/㎡的安家补贴。

3、住宅搬迁补助费按确权建筑面积15元/㎡;非住宅搬迁补助费按确权建筑面积20元/㎡。搬迁补助费不足1000元的按1000元计算。

4、选择期房产权调换进行安置需自行过渡的，其临时安置补助费(过渡费)按确权建筑面积每月10元/㎡(原面积不足30㎡的按30㎡计算)。

5、被征收住宅确权面积小于45平方米且被征收人在本市范围内无其他房屋(含商品房、二手房)，在签约期限内搬迁的，经权利人具结并经村(社区)、镇(街道)确认及公示无异议后，按45平方米予以补偿安置，但补足部分不计算旧房补偿费和成套房补助。2006年7月24日后对房屋进行产权分析，致使产权面积少于45平方米的不适用本规定。

八、公房补偿安置认定办法

为促进签约搬迁，公房承租户可自行具结承诺是否享受过住房补贴、房改房、经济适用房、廉租房等住房优惠保障政策，按其具结内容先行签订协议并配合搬迁，最终以市、区相关部门组成的联合审查小组的审查结果分以下情形处置：

1、公房承租户必须经审查符合条件后，方可办理交房手续。

2、对国有企业、集体企业职工早期已领取住房补贴，且在本市无他处住房的公房承租户，自愿具结承诺从房屋补偿费用中双倍扣还原已领取的住房补贴后，可买断公房产权进行补偿安置。

3、对公房承租户要求更名给直系亲属的，其直系亲属必须未享受过住房优惠保障政策、本市无他处住房且在此公房长期居住至今，经家庭内部协商一致并先行签订协议及搬迁后，方可按规定办理更名手续。

4、对早期已享受过房改房、经济适用房或在其他地方另有公房的公房承租户，可选择：(1)给予货币补偿(区位补偿价、搬迁奖励、货币奖励、旧房补偿和公摊补偿)的50%及搬家费作为搬迁奖励，其余补偿款返还给市国有房产管理中心;(2)或公房承租户购买公房产权后给予补偿安置，购买价格=区位补偿价+旧屋补偿费。

5、若公房承租户已享受过住房优惠保障政策，且不同意按上述方式协商签约搬迁的，由市国有房产管理中心签订产权调换协议，由原承租户继续承租。

6、若公房承租户超过签约期未签订协议及搬迁完毕，严格按照《福州市国有房产管理办法》和《福州市房屋征收补偿实施细则》的相关规定处置。

九、停产停业损失补偿办法

因征收非住宅房屋造成停产停业损失的补助标准，根据生产经营者近三年的年平均净利润确定，生产经营期限不足三年的，以实际生产经营期限的年平均利润确定;净利润根据税务部门出具的企业实际缴纳的所得税证明推算;停产停业期限，一般按不低于半年计算。若生产经营者无法提供所得税证明的，经营性店面可按确认的合法店面建筑面积给予一次性100元/平方米的停产停业损失补助，其它非住宅房屋可按确认的合法建筑面积给予一次性50元/平方米的停产停业损失补助。生产经营者承租房屋从事生产经营活动的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补助。

十、无产权房屋认定补偿办法

对无产权房屋的征收补偿原则上以福州市勘测院历年的航拍图(矢量图)为依据，经权利人具结并经村(社区)、镇(街道)确认并公示无异议后，根据建设年限区分处理：

1、属1984年1月5日国务院《城市规划条例》生效前个人建设的无产权房屋，按原房屋建筑面积给予补偿安置。村(社区)、镇(街道)出资建设的无产权公建用房，经所在区人民政府确认后按原房屋建筑面积给予货币补偿;国有集体企事业单位出资建设的无产权公建用房，经主管部门确认后按原房屋建筑面积给予货币补偿。

2、属1984年1月5日国务院《城市规划条例》生效后至2004年10月26日福州市《关于加强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见(试行)》发布前建设的无产权房屋，房屋建造人及其配偶和未成年子女在本市无他处房屋的(商品房、二手房除外)，原房屋总建筑面积在180平方米以内部分的房屋建筑面积按70%给予补偿安置，属同结构同步建设、总超建面积60平方米以内部分的建筑面积按50%给予补偿安置;超过以上部分的建筑面积按20%给予补偿安置，但确权安置面积不得超过20平方米，超出部分实行货币补偿。无产权房屋的建造人其户籍必须在征收范围所在村(社区)，无产权房屋的认定以户为单位，被征收人有多幢房屋(含产权房屋)的应合并计算，配偶及未成年子女禁止分户进行补偿安置。

村(社区)、镇(街道)1984年1月5日至2004年10月26日前出资建设的无产权公建用房，在签约期限内搬迁的，经所在区人民政府确认后按原房屋建筑面积的70%给予货币补偿;国有集体企事业单位出资建设的无产权用房，在签约期限内搬迁的，经上级主管部门确认后按原房屋建筑面积的70%给予货币补偿。

3、属2004年10月26日福州市《关于加强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见(试行)》出台后至2006年8月26日《福州市人民政府关于清理整治违法建设的通告》出台前建设的无产权房屋，在签约期限内搬迁的，可根据不同结构房屋的重置价结合成新给予补贴，另给予600元/㎡的搬迁奖励。

4、属2006年8月26日至2012年12月31日前建设的无产权房屋，在签约期限内签订协议并搬迁的，可给予不超过150元/㎡自行搬迁补助。

十一、超出签约期限内搬迁的处理办法

1、征收人与征收实施单位对被征收人严格执行本实施细则中的奖惩办法，凡超过签约期限搬迁的，不享受以上规定的一切奖励及优惠政策，坚决杜绝超期限搬迁反而多得利的现象发生。

2、依照本细则公布的区位房屋市场评估价，征收人与被征收人应在规定的搬迁签约期限内达成搬迁补偿协议，若在签约期限内达不成补偿协议的，报请做出房屋征收决定的人民政府按相关规定作出补偿决定，在补偿决定确定的搬迁期限内仍不搬迁的，由作出补偿决定的人民政府依法向法院申请强制执行。

3、故意扰乱征收工作程序、煽动闹事、妨碍征收工作人员正常工作的，由公安机关按照《治安管理处罚法》规定处罚，构成犯罪的由司法机关追究刑事责任。

十二、房屋搬迁程序

1、由征收人将实地丈量的房屋面积、房屋结构、房屋成新率等交由被征收人核对，在核对无误情况下按规定时间及时回执。

2、被征收人在搬迁时应向水电部门交清费用，属相关部门安装总表的，不得私自拆除、更换，应由相关部门统一拆除，否则将追究当事人责任。

3、凡属国有公房的被征收人，应先向公房管理部门办理退租手续。

4、选房顺序号由所在片区的征收实施单位各自组织抽取，抽取时间初定签约期限满后10天进行，具体抽签时间、地点等由各征收实施单位另行通知。凡在第一签约期限内(2017年9月28日至2017年11月26日)签订协议并选择产权调换、且办理好封房手续的被征收户(纯货币补偿户不参加抽签)，凭所在片区征收实施单位发放的《搬迁封房顺序号》参加《选房顺序号》抽签。《搬迁封房顺序号》排位在所在片区第一签约期限搬迁封房总户数(扣除纯货币补偿户后)的前40%的被征收户(取上靠整数为准)，其享有“抽二选一”的权利，可连续抽取两个号码，并从所抽取的两个号码中任选一个满意的号码作为其最终的选房顺序号，另外一个号码再放回抽签箱中。《搬迁封房顺序号》排位在所在片区第一签约期限搬迁封房总户数(扣除纯货币补偿户后)40%后的被征收户，只享有一次抽取《选房顺序号》的机会。

凡在第二签约期限内(2017年11月27日至2017年12月26日)签订协议并选择产权调换、且办理好封房手续的被征收户，仅有一次抽取《选房顺序号》的机会，直接凭所在片区征收实施单位发放的《搬迁封房顺序号》参加第二批《选房顺序号》抽签。2017年12月26日后签订协议并选择产权调换、且办理好封房手续的被征收户，凭《搬迁封房顺序号》先后直接领取《选房顺序号》。

5、凡属货币补偿的被征收人，于签订货币征收补偿协议且搬迁完毕，协议审核后十天内付清货币款项。

6、被征收人在签订协议时，应提交房屋产权证件、建筑许可证、公房租赁凭证(合约)、土地使用证、工商营业执照、税务登记证明、闭路电视缴费发票、电话话费清单等原件，并随带夫妻双方身份证及身份证复印件2份、户口簿复印件1份和印章。

十三、该补偿方案未提及事项均按国务院及省、市的有关法规规定实施。

十四、投诉监督

为确保整个征收补偿工作顺利进行，将做到“公正、公平、公开”，坚持“六个公开”，被征收人的补偿情况及时张榜公布，并接受区纪委、监察局监督，也欢迎被征收人参与监督

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