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问：非房地产企业整体购买了房地产企业的烂尾楼，继续完成建造、装修后用于出租。4年后，企业打算出售。该种情况下土地增值税成本该如何扣除：

1、是否必须按评估值扣除?如果按评估值扣除，评估价是否包含装修费用?成新度如何确定?评估是否取得时重置成本价还是处置成本?

2、如果不能提供评估结果，按购房发票及每年加计5%，继续建造及装修费用是否可以扣除?

答：《土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目：

(一)取得土地使用权所支付的金额;

(二)开发土地的成本、费用;

(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;

(四)与转让房地产有关的税金;

(五)财政部规定的其他扣除项目。

《土地增值税暂行条例实施细则》规定：

第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：......(四)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税【2006】21号)第二条关于转让旧房准予扣除项目的计算问题规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第(一)(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字【1995】48号)第七条关于新建房与旧房的界定问题规定，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和对方税务总局具体规定。

第十条关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

参考《湖北省地方税务局关于明确财产行为税若干具体政策问题的通知》(鄂地税发【2010】176号)规定，房地产开发企业销售旧房，包括以下几种形式：

(一)销售自有自用房屋;

(二)销售购入的商品房;

(三)销售购入的已竣工结算或已转入开发产品但尚未办理商品房预售手续的成品房;

前述第(一)(二)(三)项情形均不适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第(六)款关于加计20%扣除的规定，在计征土地增值税时不允许加计20%扣除。

对于购入在建项目再开发后进行销售的情形，应视同房地产企业的房地产开发行为，可适用加计20%扣除的规定。

根据上述规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。其中，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。成新度由房地产评估机构评测，评估价格含装修费用。

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。按此法计算扣除金额包括继续建造成本和装修费用。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。