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应缴土地增值税如何核算？土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。

(1)应税收入的确定。

①货币收入。货币收入是指纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。

②实物收入。实物收入是指纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的收入，如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产等。

③其他收入。其他收入是指纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。

(2)扣除项目的确定。

①取得土地使权所用权所支付的金额：

▲纳税人为取得土地使用权所支付的地价款：

a、如果是以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金。

b、如果是以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金。

c、如果是以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。

▲纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。它是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费。

②房地产开发成本：

a、土地征用及拆迁补偿费。包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

b、前期工程费。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

c、建筑安装工程费。指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

d、基础设施费。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

e、公共配套设施费。包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

f、开发间接费用。指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

③房地产开发费用：

a、纳税义务人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明|的，允许扣除的房地产开发费用为：

利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本) x 5%以内

b、纳税义务人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：

利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本) x 5%以内

④其他扣除项目：

对从事房地产开发的纳税人可取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本等其他扣除项目。

⑤旧房及建筑物的评估价格：

旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的l房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，即

评估价格=重置成本价X成新度折扣率

评估价格须经当地税务机关确认。

(3)应纳税额的计算。

①计税依据：

土地增值税以纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额为增值额。

②计算方法：

应纳税额=∑(每级距的土地增值额X适用税率)

应纳税额=增值额X适用税率—扣除项目金额X速算扣除系数

③具体公式：

增值额未超过扣除项目金额50%的土地增值税税额=增值额x 30%

增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额x40% -扣除项目金额x5%

增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额x50% -扣除项目金额x 15%

增值额超过扣除项目余额200%的土地增值税税额=增值额x 60% -扣除项目金额x 35%

▲应交土地增值税的核算：

1. 转让国有土地使用权连同地上建筑物及附着物应交纳增值税

借：固定资产等

贷：应交税费一应交土地增值税

2. 交纳土地增值税

借：应交税费——应交土地增值税

贷：银行存款