标签详情页

房地产开发项目周期长，对于土地使用税缴纳起止时间的确认一直困扰着相关企业。那么房地产企业土地使用税如何计算缴纳？缴纳时间如何确认呢？

一、房地产企业土地使用税如何计算缴纳?

房地产企业一般分期开发、分批次分楼栋交房，此时如果按照每半年或者每季度计算一次土地使用税，则会导致已经交付的房子部分时间内仍然在缴纳土地使用税，因此我们建议逐月统计已交付面积采用按月递减，可采用如下计算公式：

根据政策，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人，那么我国房地产企业城镇土地使用税的计税公式怎么写？

一、我国城镇土地使用税的计税公式怎么写？

应纳税额的计算：应纳税额=实际占用的土地面积×适用税额

在我国，任何单位和个人进行建设，需要土地的，必须依法申请使用国有建设用地。根据我国现行法律法规的规定，房地产开发企业进行开发的只能是依法取得的国有土地使用权。那么，在房地产开发中用地来源有哪些呢？

房地产开发用地来源

1、出让：是指国家将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为。土地使用者取得是土地使用权，而非土地所有权，土地使用者取得土地称为“出让”而非“买卖”。买卖取得的是所有权，出让取得的是使用权。出让分为协议出让和公开出让。所谓公开出让，方式有三种：招标、拍卖和挂牌，通常简称为“招拍挂”。

首先需明确，土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，房地产企业交纳土地增值税有关会计处理办法如下：

（1）交纳土地增值税的企业应在“应交税金”科目下增设“应交土地增值税”明细科目进行核算。

（2）转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的企业，技规定计算出应交纳的土地增值税，应分别以下情况进行会计处理：

按照现行税法规定，房企用以建造商品房的土地，在房产开发期间应依法缴纳土地使用税，且除经批准建设经济适用房、廉租住房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免土地使用税。房企开始是直接取得开发用地的土地使用权，并从次月起开始缴纳土地使用税，但在商品房建成并销售后，对应的土地使用权并非直接发生转让，而是随着地面建筑物即商品房的销售相应转让给购房者。其土地使用税纳税义务终止的时间和减少的税额该如何把握和计算呢?

终止纳税义务的时间应符合法定条件

城镇土地使用税暂行条例第三条规定：“土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。”据此，房企缴纳土地使用税的计税依据是其实际占用的土地面积，同时也表明，当房企不再占用某块土地时，该块土地相应的纳税义务即终止，不再缴纳土地使用税。其商品房对应的土地是否已经不再由房企实际占用，应结合下两个文件的规定来界定。

《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号，以下称“152号文件”)第三条“关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题”规定：纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号，以下称“89号文件”)第二条第(二)项明确：购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

一、房地产企业是否是城镇土地使用税的纳税义务人

2006年12月31日国务院新修订的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(以下简称"《土地使用税暂行条例》")自2007年1月1日起施行。

《土地使用税暂行条例》第二条规定：第二条　在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。

前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位;所称个人，包括个体工商户以及其他个人。

　　近几年来，房地产行业的一直是我国经济的支柱行业。然而，房地产行业财务人员的财务管理水平和涉税风险意识却亟待提高：一方面，少数企业家为追求高额回报，有意少缴或拖延缴纳国家税款，以求取得暂时性的效益最大化；另一方面，部分财务人员业务能力有限，甚至不了解房地产企业取得土地使用权之后，在销售之前是需要缴纳城镇土地使用税的。小小城镇土地使用税，能折射出企业自身存在的大问题，值得我们关注和深思。下面就针对房地产企业如何正确缴纳城镇土地使用税的问题作一个政策解析。

　　一、房地产企业是否是城镇土地使用税的纳税义务人

　　2006年12月31日国务院新修订的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（以下简称"《土地使用税暂行条例》"）自2007年1月1日起施行。

　　《土地使用税暂行条例》第二条规定：第二条 在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。

　　房地产开发企业在日常经营过程中涉及的税费很多，土地增值税就是其中的一项。企业在缴纳土地增值税时，除了需要依据的制度、法规较多外，其具体缴纳的过程也很复杂，纳税人容易出错。故而，笔者就纳税人容易出现错误的三个问题归纳如下。

　　回迁安置房等面积置换售房的土地增值额小于零

　　回迁房或拆迁安置房，是指按照城市危旧房改造的政策，将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁或安置的政策标准，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋。房屋回迁业务常见的是对等置换形式，即按被拆迁人房屋原面积拆一还一，给予其同面积房屋回迁安置。

　　一.招、拍、挂、

　　最规范的拿地方式：出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本，没有任何争议。

　　问题1：土地闲置费问题。(国税函【2010】220号、国税发【2009】31号)

　　问题2：契税问题。财税【2004】134号、国税函【2009】603号(一级开发情况下出现的问题)

　　5月20日被称为“网络情人节”，地产业老牌国企华远地产和方兴地产，不约而同地选择在这一天与各自中意的“情人”牵手，她们的名字，一个叫360，一个叫腾讯。

　　据知情人士透露，此次华远与360的合作，拟将360智能家居引入华远社区，而方兴与腾讯的合作则是选取一个项目地块，与腾讯智慧工程院共同设计开发一个智慧化小区，这两对新人的爱情宣言都是“智慧家”。

　　房企恋上互联网已不是新鲜事。过去一年，房企们一直在努力拥抱互联网。嗅觉敏锐的万科提出要向互联网学习，并先后拜访了阿里、腾讯、小米等互联网大腕儿，随后与百度、淘宝、腾讯合作推出了网络营销平台，近期又与工商银行融e购线上合作。从淘宝账单抵房款到微信购房理财服务，再到优惠特权卡和按揭绿色通道，营销手段不断创新。