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陕西省国土资源厅关于进一步规范土地登记工作的通知
陕国土资籍发〔2006〕01号

各市、县（市、区）国土资源局：

为了加强土地产权管理，进一步落实国土资源部《关于开展地籍管理规范化建设的通知》精神，规范土地登记行为，确保土地登记的合法性和有效性，现结合我省实际，就规范土地登记有关事项通知如下：

一、统一土地登记的主体

（一）依照我国现行的土地管理法律规定，土地登记的主体是县级或县级以上人民政府，因此，只有县级或县级以上人民政府才具有土地登记发证的权力。人民政府派出机构，特别是各类开发区不具有土地登记资格，不得颁发土地证书。已经以开发区名义登记发证的，必须予以纠正。

土地登记发证的具体工作由县级以上人民政府土地行政管理部门负责。

当地人民政府委托国土资源部门审批士地登记的，应有书面委托书。

因机构调整，土地登记主体发生变化，对于原登记机关已发放的土地证书现登记机关应当报请同级人民政府作出明确规定。

（二）理顺土地登记机关内部的关系，强化地籍产权统一管理职能。市、县人民政府土地行政管理部门只能有一个主管处、科室负责土地登记工作，严禁多头登记发证。地籍管理部门要切实履行土地登记的行政职能，组织好土地登记的会审与会签，保证土地登记公开、公正。

（三）土地他项权利登记是土地登记的一类，办理土地他项权利登记的机构必须与该土地所有权和使用权登记机构相一致。土地他项权利的设定、变更、注销都应在土地登记卡上注册登记。

二、把握土地权属的合法性

（一）土地权属要严格依据我国有关法律、法规和规章的规定确定。要认真审核有关土地权属来源证明文件，严格把握土地权利取得或变更的合法性，依据要充分。没有权属来源或权属来源不合法的用地，一律不予登记；权属不清的用地，在权属问题解决前，不得登记。严禁通过登记，使违法用地合法化。经过登记的土地，必须达到“权属合法、界址清楚、面积准确”的要求。

（二）国有土地使用权出让合同应依法由市、县人民政府土地行政主管部门与受让方签订，其他任何部门、组织和个人与受让方签订的出让合同不能作为土地登记确权依据。

（三）出让土地使用权按出让合同约定分期付款的，应在每期付款后30日内办理土地登记，取得相应份额土地使用权。

（四）以出让、租赁等有偿使用方式取得土地使用权的，其年限必须符合我国现行法律、法规对不同用途土地出让最高使用期限的规定。

对目前尚未规定使用期限的划拨土地使用权，其使用期限一栏，可用斜线划去，不能填为“长期”。

（五）土地使用期限应根据土地使用权出让合同的具体约定来确定。未按规定（或合同约定）及时办理出让土地使用权登记的，从应依法办理土地登记之日起推算出让土地使用权的终止日期。

（六）土地使用权设定抵押权必须在该土地使用权已办理登记的基础上进行。以土地使用权进行抵押担保的前提是主合同，主合同必须符合有关法律、法规的规定，涉及需要金融监管部门批准的，应当先办理批准手续。

（七）土地使用权转让办理土地变更登记的前提是已依法办理土地使用权登记，涉及城市国有土地上的房产变更的，应提交变更后的房产所有权证。

在办理土地使用权变更登记过程中，同时注销原土地证书，并应在原土地证上盖注销章。

（八）申请土地登记收件时应按要求对提交的权源资料进行认真审查，提交的证件是复印件的，必须与原件核对，核对无误后，加盖印签章。

（九）土地登记收件后，经审查，具有《土地登记规则》第66条、第67条规定情形之一的。应在接到申请之日起10日内作出不予受理或暂缓登记的书面决定，说明理由及依据，并告知申请人享有申请行政复议、提起行政诉讼的权利、期限。

（十）土地使用条件是土地权利的重要组成部分。新取得土地使用权在按规定办理设定登记中，应根据出让合同约定登记有关土地使用条件，并在土地证书上载明项目竣工验收后进行变更登记的时问和要求。不能在土地证书上注记该证有效期一年或二年等内容。

（十一）土地用途登记应依据出让合同、用地批准文件等，按新的《全国土地分类（试行）》调查登记到三级类。土地用途、土地使用条件发生变更的，必须经有批准权的部门批准，方可依据批准文件，予以办理土地用途、土地使用条件变更登记。

三、严格执行土地登记程序

（一）土地登记发证必须严格依照《土地登记规则》和有关规定的程序和要求进行。要建立和完善土地登记的工作制度，严格履行土地登记的申请、地籍调查、权属审核、注册登记、核发土地证书的程序，要防止出现在为当事人提供便利时，减少必经的法律程序的作法，确保土地登记的合法性。完成城镇地籍调查工作，通过省厅验收的市、县，必须利用地籍调查成果资料登记发证。登记结果按规定需要公告的，应当在本行政区域范围内公开发行的报纸或县级以上人民政府指定的固定场所予以公告，公告期限30天。公告结果应当归档。

（二）每一宗土地应当制作土地登记卡。每一次登记，无论设定登记、变更登记，还是抵押登记、查封登记、遗失补证登记、注销登记、更正登记等都应在土地登记卡上予以登记记载。

（三）地籍调查应按原国家土地管理局《城镇地籍调查规程》的要求进行，界址需要相邻方指界确认的，应通知相邻方现场指界。如相邻方不予以配合的，可按缺席指界的有关规定处理。

（四）宗地图必须绘制清楚，要素齐全，主要内容应包括：

a、图幅号、地籍号；
　　b、本宗地号、地类号、面积；
　　C、本宗地界址点、界址点号（含与邻宗地共用的界址点）、界址线；
　　d、本宗地内建筑物、构筑物；
　　e、邻宗地界址示意线；
　　f、相邻道路、街巷及名称；
　　g、比例尺、指北方向、图廓线、制图单位、绘图员、审核员及日期等。

（五）土地管理部门发现错登、漏登或利害关系人提出更正登记申请并举证，经审查确属需要更正登记的，应先书面通知土地权利人来办理更正登记，在通知书中应说明需要更正的原因、依据、限定时间，并告之如果不来申请更正登记，将依法予以直接办理更正登记。

如果土地权利人未在规定时间内提出更正登记申请的，土地行政主管部门可按照土地变更登记的程序，进行调查审核，并将审核结果予以公告，公告期内未提出异议的，报经原批准机关批准，直接办理更正登记。注销原土地证书。并将更正登记的结果书面形式通知原持证人。

（六）司法机关依法查封债务人的土地权利，以限制其处分而要求土地登记机关予以查封登记的，土地登记机关应根据法院的民事裁定书、判决书或其他法律文书，经核查后，依法予以办理，在土地登记卡上予以登记记录。依法解封后，及时办理查封注销登记。

四、规范土地登记表卡证的使用与填写

（一）土地登记表格是土地登记过程中形成的具有法律性质的文件，必须规范填写，并按规定使用统一的土地登记表、卡、证。根据各地实际，确实需增加的表式、项目，必须设计合理、规范。

（二）土地登记审批表的填写要规范，特别是经办人意见，必须层次清楚、完整，表达确切，结论明确。

1、设定登记经办人意见一般应包括以下内容：
　　a、该宗地的权属性质：
　　b、权属来源、取得时间及方式；
　　c、地籍调查结果（四至是否清楚；测量方法、面积计算是否正确；面积、用途是否与批准一致等）；
　　d．审查依据及建议
　　e、其他须说明的情况。
　　2．变更登记经办人意见一般应包括以下内容：
　　a、该宗地原登记的主要内容、登记日期；
　　b、变更依据；
　　c、变更的内容；
　　d、审查结果及建议；
　　e、其他须说明的情况。

（三）加强初审工作。初审人员应对宗地权属来源、申请人条件、宗地界址范围、测量方法和面积计算等进行具体审核，确保登记质量。

    设定登记初审意见一般应包括：设定登记的主要依据；取得权利的性质、类型、面积、用途、使用期限等；建议予以设定登记的意见。

变更登记初审意见一般应包括：变更的主要依据；变更内容；建议予以变更登记意见。

（四）土地登记经审核后，按规定对符合登记条件的予以公告，公告无异议的，报人民政府批准；如政府已委托土地行政主管部门具体办理的，由土地行政主管部门代理，签署“准予登记发证”意见和日期，并盖上“人民政府土地登记专用章”。

（五）土地登记卡、表、证各项内容不得任意涂改，卡、表如有划改，在划改处应由划改入签章；土地证书原则上不得划改，确需划改须加盖土地登记机关校正章；且同一卡、表、证划改不得超过两处。

（六）土地证书编号可按年度进行。土地证号不得重复。土地证书的内容必须计算机套打，盖章应符合要求。

五、加强土地登记资料的管理

（一）土地登记档案由市、县（市、区）国土资源局实行集中统一管理。土地登记资料应在2个月内整理归档，以宗地或共有人个体为单位组卷，严防资料遗失现象的发生。

（二）从方便土地登记资料利用出发，宗地组卷可根据土地登记机关形成的资料在前，土地登记申请人提供的资料在后的顺序排列装订成册。

（三）建立健全土地登记公开查询制度，落实专门场地和专人负责。及时做好查询记录，并完善土地产权产籍鉴证制度。

开展土地登记规范化建设工作是国土资源管理部门一项长期的任务。各地要依据当地的工作实际认真自查，也可采用土地证书定期查验的办法对现有土地登记进行一次清理，纠正不规范行为，进一步规范和完善土地登记工作，强化土地产权管理，切实保护土地权利人的合法权益。省厅拟在今年6月份组织对各地的土地登记规范化建设情况进行全面检查。并将检查情况予以通报。

二00六年三月三十一日