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第一章  总则

第一条为进一步规范和加强农村宅基地管理，促进节约集约用地，切实保护耕地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》等法律法规和政策规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法所称农村宅基地，是指农村村民依法取得用于建造住宅或辅房的集体建设用地。

第三条我市行政区域内新建、扩建、迁建和翻建住宅的，由各乡镇（街道）依据本办法按户逐宗审批，并报市国土资源管理部门备案。

宅基地的日常使用和监管亦适用本办法。

第四条农村宅基地审批管理，应遵循以下原则：

（一）节约集约原则。要充分利用原有宅基地、村内空闲地和周边的丘陵坡地，不占或少占耕地建造住宅。新安江、洋溪、更楼三个街道的核心规划区范围内农户（社员）建房原则上采用多（高）层公寓式住宅。鼓励三个街道核心规划区范围外及其他乡镇采用统建、联建和公寓式住宅。

（二）规划引导原则。要科学编制农村村民建房实施计划，控制建设总量。要充分发挥城乡建设规划的作用，引导分散居住点向中心村、城镇集聚，实现合理布局。严格控制地质灾害易发区和利用山体切坡建房。

（三）规范审批原则。要在“一户一宅、拆旧建新、法定面积”的前提下，按照“农户申请、村级审查、乡镇审批、县管转用”的模式严格审批程序。涉及农用地的应当依法办理农用地转用审批手续。

第二章  申请与审批

第五条符合以下条件之一的人员，享有宅基地申请资格：

（一）年满十八周岁且符合分户条件的农村集体经济组织成员；

（二）三都镇、大洋镇等渔业村村民和涉农社区的集体经济组织成员；

（三）回乡落户且未享受房改房等福利性分房政策的人员；

（四）原户籍在本村且未享受住房安置政策的征地农转非人员和未享受过房改房等福利性分房政策的农转非人员（含小城镇户改人员，也称蓝印户口；民办转公办老师；高校毕业学生；退役军人等）；

（五）经批准回乡定居的华侨、台湾和港澳同胞、外籍华人；

（六）现役军人（不含军官）、在校大中专学生、服刑人员家属申请建房的，在提供有效证明后可计入申请建房户家庭人数。独身子女在提供有效证明后可按2个人口计入申请建房户家庭人数；

第六条符合下列情形之一的，可以以户为单位在本村提出宅基地申请：

（一）因改善住房条件，新建、扩建、迁建或翻建住宅的；

（二）因结婚等原因确需分户，经依法批准分户后无宅基地的；

（三）因自然灾害等不可抗力导致原住宅损毁而无法继续居住的；

（四）因规划调整、下山移民、征地拆迁等政策原因需选址另建的；

（五）法律、法规和政策规定的其他情形。

第七条农村村民有下列情形之一的，其建房申请不予批准：

（一）不符本办法第五条规定条件和第六条规定情形的；

（二）未办理公安户籍分户的（祖孙三代以上同处一宅除外），或虽已办理公安户籍分户但认定属于不合理分户的[如夫妻双方已分为两户等特殊情况，具体由各乡镇（街道）自行认定]；

（三）以出租、出卖或其他形式非法转让宅基地及其地上建筑物，或者将住宅改作他用后又申请宅基地的；

（四）在项目拆迁、住房改造、下山移民等专项工作中，已经享受货币补偿、产权调换或其他安置政策的；

（五）违法违章建房尚未处理结案的；

（六）不符合城乡建设等相关规划的；

（七）法律、法规和政策规定的其他不予批准的情形。

第八条农村村民一户只能拥有一处宅基地（包括住房和辅房占地），且不得超过规定的宅基地标准。具体要求如下：

（一）4人（含）以下每户建房占用“建设用地不得超过125平方米，非建设用地不得超过100平方米”；5人以上每户建房占用“建设用地不得超过140平方米，非建设用地不得超过125平方米”（在不超出上述标准的情况下，若有《村规民约》的，可按具体标准执行）；

（二）两户以上联建的，每户统一控制在“建设用地125平方米以内，非建设用地100平方米以内”；

（三）建筑层数应严格控制在3层以内，建筑檐口高度不得大于11米，坡屋顶总建筑高度不得大于14米。特殊控制区等区域对高度有特殊要求的按具体规定执行。

第九条各乡镇（街道）应根据审批工作流程规范审批，具体报批程序如下：

（一）计划编制。村（居）民委员会负责对本村下一年度的建房意向需求情况进行调查摸底，并在当年12月30日前汇总后上报乡镇（街道）。各乡镇（街道）应在建房条件预审（符合本办法第五条和第六条规定）的基础上，结合预估的新增建设用地和存量建设用地总量，合理编制所辖区域的农户建房年度实施计划（以下简称计划），并于次年1月底前报市国土资源局备案。优先保障无房户、危房户。当年计划未实施到位的，应结转安排在下一年度计划中予以优先实施。

（二）申请受理。列入计划的农村村民可在本年度向户籍所在的村（居）民委员会书面提出建房申请。经村（居）民委员会讨论同意，并公示5天。公示期满无异议的，可填写《建德市农村村民建房呈报表》（以下简称《呈报表》，一式五份），并提供原土地使用证、身份证复印件和户口本复印件等相关材料。因漏报等特殊情况或火灾等突发情况未列入当年计划的农村村民，经村（居）民委员会讨论同意后，可向乡镇（街道）提出申请并出具书面说明。

（三）组织上报。村（居）民委员会对申请人提交的材料审查后，在《呈报表》上签署意见并盖章后报乡镇人民政府（街道办事处）审批。

（四）审核审批。乡镇（街道）在收到村（居）委会上报的村民建房申请的相关材料后，应在10个工作日内会同国土资源所进行实地踏勘（选址）。对符合建房条件的，应在10个工作日内发放《建设规划许可证》，并对宅基地进行用地审批（各乡镇、街道审批专用章编号详见附件）；对不符合建房条件的，应及时告知申请人拒批的原因。

涉及占用农用地和未利用地的，以村（居）民委员会为申报单位，由乡镇（街道）按程序统一上报市国土资源局办理农转用报批手续；涉及林地的，由乡镇（街道）按程序统一上报市林业局办理林地使用审批手续。

（五）备案。乡镇（街道）应及时向国土资源所报送建房审批情况，国土资源所对乡镇（街道）报送的审批材料进行复核并登记备案。

（六）公布。农村村民建房经批准后，乡镇（街道）应及时通知村（居）民委员会，由村（居）民委员会公布批准结果。

（七）发证。房屋建成并由乡镇（街道）负责竣工验收后，建房农户可向国土管理部门申请办理《集体土地使用证》。国土管理部门应在申请受理后30日内依法进行确权登记，对符合要求的宅基地核发《集体土地使用证》。

第三章  监督管理

第十条农村村民建房用地，实行选址、放样、砌基、结顶前、竣工验收“五到场”管理制度并建立台账。“五到场”由所在乡镇（街道）负责会同当地国土资源所及村（居）民委员会组织实施。

第十一条在审查受理建房申请时，村（居）民委员会应与建房户签订原宅基地处置协议（如《拆屋还基协议》、《旧房调剂协议》等）。针对易地建房（迁建）的，条件成熟的乡镇（街道）、村（居）民委员会应积极推行“建新先拆旧”的做法。

第十二条新宅基地批准后，由村（居）民委员会统一管理原宅基地。原土地证由国土管理部门依程序注销（没有土地证的，新宅基地批准后原宅基地建房批文自行作废）。

第十三条村（居）民委员会可依据本办法并结合本村实际，在《村规民约》中明确具体建房细则，同时积极探索和推行宅基地级差排基方案和有偿退出机制（级差排基，指村集体根据宅基地的区位条件和建设条件，以竞价等有偿方式配给符合宅基地申请条件的本村村民。宅基地有偿使用所得收益全部归村集体所有，由村集体通过成员民主协商、民主自治方式决定资金用途。有偿退出，指对村民主动放弃宅基地使用权或符合分户条件而不分户的，村（居）民委员会可以按市政府现有政策执行适当补偿，有条件的村（居）民委员会可以另行以实物或货币的形式进行补偿)。级差排基方案和有偿退出机制须经村民代表大会三分之二以上成员表决通过，并报乡镇（街道）批准。

第十四条村（社区）和乡镇（街道）具有下列情节的，暂停办理建房审批：

（一）村（社区）停批。本村（社区）区域内，当年发生且未整改的农户建房违法占地面积与审批面积之比超过15%（含），或未制定《村规民约》规范村民建房审批的，暂停办理该村（社区）建房审批业务.

（二）乡镇（街道）停批。本乡镇（街道）区域内，当年发生且未整改的农户建房违法占地面积与审批面积之比超过10%（含），该乡镇（街道）应暂停审批农村建房审批事项。

实行区域暂停审批的，原则上停批时间不得少于一年（特殊情况除外）。

第十五条对当年审批的宅基地，超过一年未动工实施建设的、随意改变用途或擅自交换的，经乡镇（街道）批准由村集体无偿收回集体土地使用权，原建房批文自动失效。

第四章  附则

第十六条建德市国土资源局应制定宅基地确权登记实施细则。各乡镇（街道）应依据本办法制定具体实施细则，并报市国土资源局备案。

第十七条本办法自发文之日起施行，试行二年，由建德市国土资源局负责解释。原《建德市人民政府关于建德市农村村民建房用地管理的实施意见》（建政〔2006〕4号）同时废止。

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