土地流转专业平台

县、区人民政府，市政府各部门，各有关单位：

　　为深入贯彻落实《中共中央国务院关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》（中发〔2014〕1号）和《农业部关于切实做好农村土地承包经营权流转工作保证土地流转规范有序进行的通知》（农明字〔2014〕34号）精神，进一步加强土地流转的监管和服务，保护农民合法权益，维护农村社会稳定，现就加强我市农村土地承包经营权流转管理工作提出如下意见。

　　一、严格遵循土地流转基本原则

　　（一）坚持“平等、协商、依法、自愿、有偿”的原则。土地承包经营权流转的主体是承包方，承包方有权依法自主决定是否流转、流转方式，不得强迫或阻碍承包方依法流转其承包土地；土地流转收益归承包方所有，任何组织和个人不得侵占、截留和扣缴。对集中流转、连片开发实施过程中个别不愿流转土地的农户，不得以少数服从多数的形式强迫流转，乡镇（办事处）、村可在承包方自愿的基础上，通过互换并地等方法加以解决。

　　（二）坚持有利于促进现代农业发展的原则。按照土地利用总体规划，坚持土地流转与农业区域布局、农业产业园区建设、农业综合开发相结合；与凤丹、白姜、蔬菜、优质稻、水产畜禽养殖等五大农业主导产业发展相结合，实行相对集中、连片开发、集约经营，促进农业标准化、规模化、产业化发展。

　　二、加强土地流转监督管理

　　（三）加强土地流转用途监管。严格按照土地利用总体规划，坚持农地农用原则，不得擅自改变流转土地农业用途。县（区）国土、农业部门要依法严肃查处“非农化”建设和污染、圈占、闲置、撂荒耕地等行为。乡镇（办事处）农村土地承包管理部门要切实做好流转土地的质量监测，防止掠夺性经营，保护耕地质量。

　　（四）强化流转合同备案管理。流转双方应当书面签订土地流转合同，合同采用省或县（区）统一制式合同文本，一式四份，流转双方各执1份、发包方1份、乡镇（办事处）土地流转中心备案1份。乡镇（办事处）土地流转中心要建立土地流转登记册，妥善保管流转合同及其相关资料。对尚未书面签订流转合同或未履行备案手续的，发包方和乡镇（办事处）土地流转中心要督促抓紧补签备案。乡镇（办事处）土地流转中心在指导流转合同签订或流转合同鉴证中，对违反法律法规的约定，要及时予以纠正。

　　（五）规范农村土地流转程序。农村土地流转要严格遵循明晰产权、平等协商、订立合同、备案归档等步骤依法有序进行。以转包、出租、互换等方式流转的，承包方应及时进行合同备案；以转让方式流转的，承包方应当事先向发包方提出转让申请。受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地进行再流转的，应当事先取得原承包方同意。不得假借少数服从多数强迫承包方放弃或变更土地承包经营权，不准收回农户的承包地搞招标承包。在同等条件下，本集体经济组织成员有土地流转优先权。

　　三、强化土地流转风险防控

　　（六）建立资格准入审查制度。乡镇（办事处）土地流转中心要建立农村土地流转经营主体资信档案，对受让方的资信情况、经营能力、履约能力，以及项目效益、环境影响、技术水平、风险控制等进行严格审查和风险评估，受让方不具备相应农业经营能力或经营项目不符合农业产业发展规划的，不得参与土地流转。

　　（七）建立土地流转退出制度。土地流转受让方因经营不善或自然风险、市场风险无法继续经营的，可提前一个生产季节告知承包方，并应向乡镇（办事处）土地流转中心提出书面退出申请，由乡镇（办事处）土地流转中心、村集体经济组织核实后，组织协调双方解除土地流转合同。因国家或地方建设需要，需提前终止土地流转关系的，受让方应当及时退出，由乡镇（办事处）土地流转中心、村集体经济组织协调双方解除土地流转合同。

　　（八）建立动态监测预警制度。乡镇（办事处）土地流转中心要按照“转一宗、录一宗”的原则，根据农村土地流转经营主体资信档案信息确定监测重点，明确跟踪监测责任人，对辖区内土地流转重点区域、重点项目进行跟踪监测，对流转土地的利用情况和流转合同履约情况进行动态监管，及时发现和化解流转矛盾，及时报告风险预警，并提出改进措施。

　　（九）建立流转风险防控制度。突出防控重点，对同一受让方流转规模达3000亩以上的项目，纳入市级重点监管对象；对同一受让方流转规模达500亩以上的项目纳入县（区）重点监管对象；对同一受让方流转规模达300亩以上的项目纳入乡镇（办事处）重点监管对象。将主要公路沿线、城市近郊、现代农业园区纳入土地流转重点监管区域。对已纳入城市建设征迁范围且尚未征用的土地，不鼓励参与土地流转。

　　四、强化土地流转收益保障

　　（十）建立价格评估指导机制。乡镇（办事处）土地流转中心要结合地理位置、经济发展水平、农业生产条件、流转前3年土地平均收益等因素，合理制定并发布土地流转指导价，引导流转双方合理确定交易价格。

　　（十一）建立流转租金预付制度。县（区）要将土地流转租金预付条款纳入制式合同文本内容。同时，积极引导流转双方订立土地流转租金预付条款，防止因受让方经营不善造成承包方租金损失，维护好承包方的合法权益。

　　（十二）建立流转收益调整机制。土地流转双方应根据土地质量、产出水平和物价变动等因素，合理确定土地流转租金价格。流转期限超过3年的，应当通过土地流转合同，明确租金价格调整时限和幅度。流转双方应对各种政策性补贴、流转期满后地上附着物权属及其补偿办法、土地征占补偿归属等作出明确约定，避免产生纠纷。

　　五、加强土地流转长效管理

　　（十三）推进承包土地凭证流转。积极推进农村土地承包经营权确权登记颁证试点工作，按照“四相符”（承包面积、承包合同、经营权登记簿、经营权证书相符）和“四到户”（承包地分配、承包地四至边界测绘登记、承包合同签订、承包经营权证书发放到户）的要求，建立完善农村土地承包经营权证书，为规范土地流转、凭证流转奠定基础。

　　（十四）搭建农村产权交易平台。加快推进农村土地承包经营权确权登记颁证工作，搭建农村产权交易平台，将承包经营权流转纳入平台交易范畴，实行凭证流转。充分发挥县（区）、乡镇（办事处）、村三级农村土地流转服务组织的作用，增强土地流转信息收集发布、法律政策咨询、合同审查备案、价格评估、产权交易、纠纷调处等服务功能。

　　（十五）健全承包纠纷调处机构。县（区）、乡镇（办事处）土地流转中心要依法做好土地流转纠纷调处、复查复核工作，妥善解决土地流转中出现的纠纷和矛盾。要按照乡村调解、县（区）仲裁、司法保障的要求，建立完善农村土地承包仲裁调解机构，强化经费保障，充实人员力量，加强业务培训，努力提高调处纠纷能力，促进农村和谐稳定。

　　六、加强土地流转方式创新

　　（十六）加快新型经营主体发展。坚持家庭经营在农业中的基础性地位，推进家庭经营、集体经营、合作经营、企业经营等共同发展的农业经营方式创新。鼓励和支持承包地向专业大户、家庭农场、农民专业合作社等新型农业经营主体流转，发展适度规模经营，切实解决新型主体经营中的融资难、用地难问题。

　　（十七）探索土地入股合作经营。在不改变土地承包经营权的前提下，按照股份制和合作制的基本原则，将农民土地承包经营权转化为股权，组建土地股份合作社或股份合作公司，开展适度规模经营，保障农民的长期收益。加强对土地信托的管理，在实现土地资源资本化、推动土地规范有序流转、促进农民增收等方面积极探索，维护好承包者和经营者的合法权益。