土地流转专业平台

   各县、市、区人民政府，市政府有关部门、直属机构：

  建立农村土地承包经营权流转规范运行机制，是我市今年深化农村改革的重要内容，是保障农村土地流转健康发展的有效措施。当前，我市农村土地流转呈加快之势，各地积极性高，发展势头足，总体健康平稳，为发展现代农业、繁荣农村经济、增加农民收入发挥了积极作用。但是，在土地流转中还存在一些值得注意的问题，有的经营主体不顾自身经济实力和经营能力，盲目贪大求快；有的经营主体不能按合同履约，特别是租金不能及时兑现；有的经营主体经营管理不善，降低了土地综合生产能力；有的地方流转价格偏高，加大了规模生产成本。诸如此类问题，容易产生风险隐患，引发矛盾纠纷，影响农村社会和谐稳定。为进一步促进我市农村土地流转健康发展，现就建立农村土地流转规范运行机制提出如下意见：

  一、把握农村土地流转的原则和要求

  1. 流转原则。要始终坚持依法自愿有偿的原则，不得损害农民权益、不得改变承包地的农业用途、不得破坏农业综合生产能力。

  2. 总体要求。要因地制宜、循序渐进、尊重农民意愿，不搞大跃进、不搞强迫命令、不搞行政指挥。严禁借土地流转之名搞非农建设，严禁破坏、污染、圈占闲置、撂荒耕地。

  二、建立农村土地流转的准入机制

  3. 加强流入主体资格审查。流入主体应当具备良好的资信条件、生产经营能力和履约能力，具有与生产经营要求相适应的管理、技术、检验、销售人员，其中技术人员需具有初级以上涉农专业职称。乡（镇）土地流转管理部门要根据流入主体流转申请，审查流入主体相关有效证件和证明材料，属企业性质的，还需审查企业章程、验资报告、经营效益、组织机构代码证、营业执照等。

  4. 组织农业生产项目评估。流入主体要制定农业生产经营项目发展规划，对项目的可行性进行分析论证。乡（镇）土地流转管理部门要认真审查实施项目是否符合国家法律法规、区域总体规划、产业发展政策、环境保护规定等，并对项目的预期收益和经营风险进行评估。根据审查条件和评估结果，确定能否予以准入。

  三、建立农村土地流转的监管机制

  5. 合理把握土地流转规模。土地流转规模要与城镇化进程和农村劳动力转移规模相适应，与农业科技进步和生产手段改进程度相适应，与农业社会化服务水平提高相适应，充分考虑地区差异、自然经济条件、农村劳动力转移状况、生产费用成本、农业机械化水平等因素。要防止脱离当地实际、违背农民意愿、片面追求超大规模经营的倾向，严禁人为归大堆、垒大户。

  6. 加强土地流转价格指导。乡（镇）土地流转管理部门要根据当地经济发展水平，结合流转地块的地理位置、流转土地常年收益和基础设施建设等情况，分类制定区域性农村土地流转指导价格。土地流转价格可以采取实物折价结算或现金直接支付的方式，要完善现金直接支付流转价格递增机制，指导流转双方合理测算并确定合同期内土地流转价格递增幅度，保证流转价格处于公平合理的区间水平。

  7. 规范土地流转合同管理。县（市、区）级农村土地流转管理部门要制定提供统一文本格式的土地流转合同，明晰流转双方的权利义务和违约责任等内容。乡（镇）土地流转服务窗口要指导流转双方公平签订流转合同。流出方委托流转的，必须签订书面的委托流转协议，委托协议应当载明委托事项、权限和期限等，并有委托人签名或盖章，否则，委托流转合同无效。

  8. 加强土地流转档案管理。乡（镇）土地流转服务窗口要建立土地流转情况登记册，及时准确记载土地流转双方信息，落实专人负责流转信息的登记、流转合同和其它流转资料的收集、整理、立卷、归档和管理工作，建立一户一表、一村一册、一乡一柜的土地流转登记制度。

  9. 建立流转租金预付制度和风险保证金制度。乡（镇）土地流转管理部门依据流转合同约定，监督流入方自土地流转合同生效之日起，向流出方预付当年部分或全部流转费用；从第二年起，每周年前预付当年部分或全部流转费用。流入方在土地流转合同生效后的约定期限内，按年度土地流转费用10%—20%向乡（镇）土地流转管理部门缴纳流转风险保证金，用于对流入方违约的处理。流转风险保证金由乡（镇）土地流转管理部门负责收取，纳入县（市、区）财政专户存储统筹管理，待流转合同期满后返还。

  四、建立农村土地流转的退出机制

  10. 强化流转土地用途监管。乡（镇）土地流转管理部门要加强对流转土地利用情况的动态管理，指导流入方按照土地流转的原则和要求依法组织生产经营。对于擅自改变土地性质和农业生产用途、破坏土壤地力、长期闲置撂荒的行为，要及时指导纠偏和制止，视其情节和后果，予以退出处理。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

  11. 加强流转费用兑付监督。乡（镇）土地流转管理部门要监督土地流转双方认真履行合同约定，对流入方不能按时支付流转费用，在启用风险保证金兑现农户流转费用两个月内，仍不能及时补足流转费用和风险保证金或引发矛盾纠纷的，予以退出处理。

  12. 规范退出处理程序。予以退出处理的，由县（市、区）、乡（镇）土地流转管理部门负责协调流转双方通过协商、调解方式解除流转合同。协调不成的，引导双方按司法途径解除流转合同，并按合同约定及时将土地退回农户耕种，或流转给符合准入条件的其他流入主体生产经营。

  五、加强农村土地流转的指导服务

  13. 健全土地流转服务平台。按照“五有”（有人员、有电子显示屏、有必要的办公设施和办公经费、有规范的交易流程、有健全的工作制度）要求，进一步完善乡（镇）土地流转服务窗口建设。逐步健全县有中心、乡有窗口、村有信息联络员的三级土地流转服务网络，为流转双方提供政策咨询、信息发布、价格指导、合同签订、资料归档、纠纷调处等服务。

  14. 完善土地纠纷仲裁机构。要加强县（市、区）级仲裁庭建设，固定仲裁场所，规范仲裁程序，健全仲裁制度，落实必要的办公设施、仲裁人员和工作经费。加强乡（镇）调解庭和村级调解小组建设，严格执行先乡村调解、后申请仲裁的程序。继续完善民间协商、乡村调解、县级仲裁、司法保障的调解仲裁体系。

  15. 规范土地流转交易程序。乡（镇）土地流转服务窗口要规范制定土地流转交易流程，引导流转双方规范交易行为。流转交易中，要明确流转主体申请、供需信息发布、土地收益评估、合同签订指导和流转登记归档等流程。

  16. 切实加强宣传培训。各级政府和农业部门要充分利用全省职业农民教育平台，加强对流入主体产业规划、生产技能、经营管理、市场营销、信用知识等培训，不断提升流入主体的经营管理能力、守信履约能力和辐射带动能力。要采取多种形式，广泛宣传农村土地流转的政策要求和规模经营主体的典型做法，积极引导土地流转规范健康发展。

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