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　　我国现行的农村房屋产权的流转存在着诸多法律法规和政策限制，农村房屋不能像城市商品房一样自由地转让和抵押，加上农村宅基地归集体所有，购买人必须是本村集体成员，形成了目前事实上的城乡二元体制。随着新型农村的发展，农村社会管理创新举措已深入金融领域，但是根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条、《中华人民共和国担保法》第三十七条的规定，作为农村重要金融要素的宅基地使用权、耕地使用权，在法律上是禁止抵押的。而农村经济的发展以及农村土地市场的形成客观上要求宅基地使用权、耕地使用权抵押这种法律现象的存在。

　　为优化资源，有效盘活农村资源、资金、资产，第十二届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议决定（以下简称《决定》）：授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）行政区域，暂时调整实施《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》关于集体所有的耕地使用权不得抵押的规定；在天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》关于集体所有的宅基地使用权不得抵押的规定。

　　试点放开集体所有的耕地使用权、宅基地使用权抵押政策，虽然对充分利用农村资源起到促进作用，但是从具体实施而言，仍存在着很多问题。

　　一、耕地使用权、宅基地使用权价值评估标准难以确定

　　城市建设用地使用权的价值评估体系和标准不一定适用于农村宅基地使用权，因为之前集体所有的耕地使用权、宅基地使用权都处于禁止抵押的状态，自然就不涉及抵押时的估值问题，但是一旦允许集体所有的耕地使用权、宅基地使用权用以抵押，首先要明确的便是耕地使用权、宅基地使用权的价值评估标准问题。否则无论是在借贷过程当中或者事后发生纠纷的保全、强制执行程序中都难以具体操作。但是，因为耕地使用权、宅基地使用权的价值需考虑到地型地质、所在省市等多个要素，所以耕地使用权、宅基地使用权价值评估标准难以确定。

　　二、耕地使用权、宅基地使用权的受让人范围是否仍然受限

　　根据《物权法》第一百六十二条的规定“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”因此，宅基地使用权只能在本集体组织成员之间进行流转。结合《土地管理法》第十五条第二款的规定“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”可见，本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营农村土地时存在着村民代表表决和乡（镇）人民政府批准两道程序。

　　如果《决定》实施后，在试点地域范围内仍然对宅基地使用权的受让主体进行限制，对耕地使用权分承包主体要求不同程序，会大大影响宅基地使用权和耕地使用权的流转性，进而影响其价值评估，影响借贷纠纷的保全、执行程序，不能充分发挥盘活农村资源、资金的作用。

　　三、与之配套的法律、行政程序应当作相应的调整

　　《决定》于2015年12月28日便开始实施生效，但是规定中仅仅是简单地说明在北京市大兴区等232个试点县（市、区）行政区域，暂时调整实施《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》关于集体所有的耕地使用权不得抵押的规定；在天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》关于集体所有的宅基地使用权不得抵押的规定，与之相关的其他法律规定的效力是否进行调整并未明确。

　　同时，允许以集体所有的耕地使用权、宅基地使用权进行抵押必然涉及到抵押登记、审查等程序，相应的程序也应当随之进行新设或调整。