关于麻阳县农村宅基地使用权抵押贷款试点改革相关事项的说明

来源：麻阳县国土资源局2016-05-05 11:10:21

农村产权改革是促进农业发展，提高农村产业增长的必由之路，将农村产权转为资产、资产转为资本，其转变必将促进和服务于农业产业的发展，对于农村产权之一的农村宅基地使用权的抵押贷款，我们做了一定探讨和借鉴，拟定了实施方案和管理办法，现对相关具体事项说明如下：

一、关于农村宅基地建立价格评估体系的情况。农村宅基地使用权法律规定仅限于本集体经济组织中成员使用，其土地使用权不像国有土地使用权可进入市场转让和抵押，对其地价问题从未探讨和建立过评估体系，现根据农村产权改革需要，通过对其他地区已建立的农村宅基地地价评估体系的分析和借鉴，从麻阳县实际情况，拟定了农村宅基地评估体系，但是该地价评估体系中，土地出让金应该是指国有历史划拨土地转为出让地，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的４０％，所以拟定的农村宅基地地价评估体系存在不足。

麻阳县国土资源局拟采用土地成本还原法来粗略设定农村宅基地地价评估标准，标准的设定主要涉及以下几方面因素：国家建设需征收农村宅基地，其补偿标准是参照当地征收水田的补偿标准，本来农村宅基地地价就应视为等同于被征收宅基地的土地补偿价格（包括土地补偿费和安置补足费）。但根据麻阳县实情，按照就高不就低的原则，同时可考虑若重新安置村民建房需占耕地的，要实行占补平衡，那么就要缴纳耕地开垦费和耕地占用税，还需对安置地进行相应的土地平整，这些因素无疑将会对宅基地地价起作抬升的作用。麻阳县国土局认为若要建立相对切合实际的土地价格评估体系，只有从以上几个方面来考虑和评定，除此外没有可供参考的依据，在此土地价格评估体系中土地平整费建议作为价格评估体系的修正系数，土地补偿价格、耕地开垦费和耕地占用税三项之和作为修正基数，修正系数建议限定在0.1-0.5之间。

二、对农村宅基地使用权的初始登记、变更登记和注销登记的管理办法的制定，要考虑法律主体资格的不同，依照依申请登记的原则，具体要求参照《土地登记管理办法》来制定。

三、对农村宅基地使用权抵押贷款相关手续办理流程，在借鉴德江县的成功经验的基础上，依照麻阳县实际，具体参照国有土地使用权抵押登记的办事流程设定，摸索中肯定会有不完善，不成熟之处，不妥之处将在以后具体操作中来完善。

四、农村宅基地使用权抵押贷款的试点改革与现行土地法律相抵触，在一系列的改革方案和实施办法拟定后，在正式操作之前，麻阳县将积极向上级土地主管部门及时汇报，同时更要争取怀化市人民政府的支持、认同和许可。

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