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　　一、 上半年房地产市场运行状况

　　(一)、房地产开发投资中速增长

　　根据自治区房地产开发统计快报分析，截止2015年6月底，全区完成房地产开发投资335.62亿元，与上年同比增长8.7%，与5月份环比下降2.8%。其中，住宅完成投资198.12亿元，同比下降0.3%;办公楼完成投资18.01亿元，同比增长25.3%;商业营业用房完成投资99.75亿元，同比增长34.7%;其他投资完成19.75亿元，同比下降9.1%。

　　(二)、房地产市场供给充足

　　截止6月末，我区各类商品房屋施工面积为9302.56万平方米，与上年同期相比增长6.1%。其中，住宅施工面积5956.62万平方米，同比下降0.4%。

　　上半年，新开工面积1060.3万平方米，同比下降19.7%。其中，住宅新开工面积616.73万平方米，同比下降29.0%。

　　商品房屋竣工面积528.27万平方米，同比增长38.1%。其中，住宅竣工面积393.24万平方米，同比增长31.8%。

　　(三)、商品房销售小幅回升

　　今年上半年，我区商品房销售面积634.55万平方米，同比增长3.7%，低于全国平均增幅0.2个百分点。其中，住宅销售面积543.4万平方米，同比增长6.4%，与5月份环比增幅提高3.7个百分点。

　　商品房销售额285.9亿元，同比下降1.5个百分点，环比降幅缩小1.1个百分点。其中，住宅销售额216.5亿元，同比下降0.4%，环比降幅缩小4.7个百分点。

　　从销售面积与销售额来分析，上半年新疆楼市处在企稳回升的状态中。

　　(四)、房价降幅趋稳

　　2015年上半年，自治区商品房屋平均销售价格为每平方米元4505.51元，与上年同比每平方米下降了235.57元，下降幅度为4.97%;与5月份环比，平均每平方米下降了9.66元，降幅为0.002%。其中，住宅销售价格为3985.79元，每平方米房价下降了272.04元，下降幅度为6.39%;与5月份环比，平均每平方米下降了12.97元，降幅为0.0032%。 从同比来分析，上半年房价下降约5%至6.4%;从环比下降幅度逐步缩小来看，房价己趋于平稳回升阶段。

　　(五)、开发企业资金偏紧

　　今年上半年，自治区房地产开发企业项目资金到位是443.4亿元，比上年同期增长仅为4.3%。其中，国内贷款为42.85亿元，同比增长4.3%;企业自筹资金205.53亿元，同比增长32.8%;其他资金来源(定金及预收款等)195.02亿元，同比下降14.4%。贷款增幅减小、回收款大幅下降，开发资金主要依靠企业自筹，这种资金偏紧的状况如不能改变，今年房地产开发投资增速将受到一定影响。

　　二、对后市基本面的分析

　　2015年2、3月以来，在国家和自治区稳定住房消费政策一系列组合拳的强力剌激下，新疆房地产市场出现了企稳回升的态势，上半年主要运行指标有升有降，喜优并存，进入后半年以后开发销售形势依然并不太乐观。

　　(一)、投资增速有所放缓

　　今年上半年，虽然我区房地产开发投资增长了8.7%，增幅高出全国4.1个百分点，但与2014年同期相比，涨幅下降了18.8个百分点，与5月份环比涨幅下降了2.8个百分点，而且开发投资增速继续处在逐月递减的状态中。

　　上半年，一些重点城市和地区如乌鲁木齐市房地产开发投资同比下降16.9%、克拉玛依市下降51.2%、巴音郭楞蒙古自治州下降21.7%、喀什地区下降24.6%，还有哈密、伊犁、阿勒泰等地区开发投资增速都有不同幅度下滑，主要是因为市场销售不是太好，空置面积增加，企业资金趋紧，开发项目投资意向不強，施工速度减慢，土地购置不太积极。预计全年完成开发投资要想达到2014年1015亿元的水平是有一定困难的，如果政府、金融机构以及企业等各个方面不尽早共同采取有效政策与措施，遏制房地产开发投资逐月降低的趋势，后期很有可能形成整体开发投资大幅下滑的局面，以致于造成拖自治区经济发展的后腿。

　　(二)、商品房销售压力仍不小

　　今年第一季度后，随着中央和自治区救市政策的落实，我区商品房销售从4月份开始逐月回暖，1-6月销售面积与上年同比增长了3.7%。但是，这一小幅增长是在去年同期销售面积下降了8.2%的基数上完成的，如果从2014年全年完成商品房销售面积1816万平方米来预判，今年上半年仅完成商品房销售面积仅634.6万平方米，就算后期销售进入缓慢增长通道，要想达到2014年的销售水平，下半年商品房销售任务仍然是很艰难的。

　　目前，政府和相关部门已出台了取消限购限贷、降低首付比例、降低贷款利率、减免契税与补贴、放开中小城市(镇)落户限制等一系列利好政策，广大消费者也在经过一段时期的观察、比较、积蓄能量后，逐步理性进入市场。因此，房地产开发企业最重要的是不失时机抓住商机，充分发挥出自己产品品质的特点，在价格优惠上和售后服务等方面做足做好文章，千方百计加大销售力度、回笼资金，争取今年商品房销售有一个比较好的起色。

　　(三)、正视高库存的问题

　　新疆属三四线城市，地处偏远、人口稀少、是经济欠发达地区，特别是有的小城市和部分县镇，在近几年快速发展中开发积垒了大量的各类商品房，有的在短期内很难消化，而且部分地区这种分化尚有加剧的趋势。因此，我们要正视新疆房地产市场在去库存中存在的矛盾与问题，加大去化速度。

　　截止到6月底，新疆空置面积己达到1019.5万平方米，与上年同比增长49.5%，创出我区空置面积历史新高。目前，空置面积不仅超过了2014年年底总空置面积的30.7万平方米，而且今年竣工面积在以较快速度增长(38.0%)，销售面积在以缓慢速度上升(3.7%)，如不加大去化速度，预计今后空置面积还会进一步增加，势必将进一步加剧企业资金短缺的压力。

　　(四)、不得不说的结构调整

　　当前，楼市发展背景正在发生深刻变化，总体来看总量供给偏大，但也同时存在着结构性过剩与结构性短缺的问题。市场一面存在着大量空置房屋的现象，一面又存在着有些商品房短缺和结构不合理的问题。

　　经济收入增长决定人口流向，人口流向决定住房发展的需求。从市场购买需求分析，目前城市化步伐有所减慢，刚性需求逐步减弱。但是，由于新疆大开发、大发展和经济起飞带来的国民家庭收入快速增长，进一步促进了改善性需求、高品质住房、学区房和城市中心地段房屋的需求量的增加。开发企业应瞅准市场需求变化的商机，要积极做出能够贴合市民需要的好房子。

　　另外，据不完全统计，我区商业营业用房、办公楼和其他用房施工面积己达到3346万余平方米，占到全部房屋施工面积的35.5%，从总量、结构和比重上看是不太协调的。依据目前市场走势及反响分析，乌鲁木齐市及部分城市的商业营业用房和办公楼投资增速相当之快、开发面积和空置面积均有偏大之嫌，已超出了市场实际需求能力。目前，市场上供大于求，价格竞争激烈，经济效益下降，风险徒然增加。现在来看，要想做好商用房与写字楼，确实是一件不太容易的事情。

　　关于各类房屋结构不合理的问题，我在这里只是提个醒，应当引起相关部门及开发企业尽早予以重视和采取措施，新疆的房地产业已经到了必需进行结构调整的时候了，以免以后给企业和社会造成不良后果和不必要的浪费。