土地潜规则：商业用地改住房用地

来源：互联网2013-03-20 09:48:48

来源：和讯网作者：苏东

　媒体报道，前几日，有知情人士反映称，位于丰台区的万年生态城园博府项目已将一栋商业办公楼变更为可售住宅，共计454套。

　　为什么近几年，各地以商业性质立项，却以住宅、LOFT、商住公寓形式出现的“商改住”项目层出不穷？各相关政府部门对此虽然加大了查处力度，效果却往往不如人意，甚至屡禁屡犯？

　　回答是，这都是利益所致，开发商为了获取更大收益，必然会偷偷这样打擦边球。

　　而之所以出现如此大的利益差，主要与当前我国独有的分层级土地管理和出让制度有关。

　　我国有关土地管理办法规定，土地根据其用途不同进行了严格区分。不同用途的土地有不同的管理方法。在大类上，主要分为农业用地和建设用地。而在建设用地项下，又分为工业用地、商业用地和住宅用地。由于有分类的严格管理，导致了不同用途土地的价格相差巨大。如一块土地如果被规定为农地，其市场价格就非常得低。

　　虽然都是建设用地，但依据土地用途不同进行的拍卖，价格也往往会有天差地别。其中工业用地的拍卖价低。相比之下，商业用地与住宅用地的拍卖价格虽然差距没那么大，但通常，住宅用地的拍卖价仍然会比商业用地价格高一些。

　　这样的土地管理政策，虽然方便了政府对土地的严格管控，但在实践中就会发现问题出现多多。

　　比如，由于商业用地项目完全是政府官员制订（一般依据规划），所以，就不见得能够真正适应当地的市场需求。以此次万年生态城园博府项目为例，由于这一项目位于近郊，缺乏商业氛围，确实不适合商业开发。相比之下当地对居住的需求更明显。而且从短期来看，商改住可以迅速回笼资金，其利润要明显高于原先的商业用途。

　　也就是说，这些土地改为住宅，既有利于当地居民，也有利于开发商。那么，本来多赢的一件事情，政府为何要对其进行查处呢？

　　因为政府的收益受到了损失。土地进行拍卖时，其价格都是根据商业用地价格拍出的，价格要低于住宅用地。

　　既然这样，为了追究损失，看来政府就应该加大查处的力度。

　　话虽如此，但执行起来却并不那么容易。由于地域所处的限制，商业项目开发往往难以盈利，因此，在大多数情况下，政府都在开发商进行了一定商业用途的开发后，然后对其进行的住宅开发往往便会采取睁一只眼闭一只眼的态度。甚至很多情况下，在土地出让时就已经暗藏了类似的条款，一块土地商业开发比例如何，住宅开发比例如何。

　　当然，这通常都是开发商与政府部门相互在私下里就已经商量好了，在招拍挂之前就达成了默契，而其他开发商不明就里，在未得到是否允许住宅开发的信息之前，自然不会贸然应拍——这已经是当今土地市场的潜规则之一——许多开发商在招拍挂之前就已经被确定为某地块的主人，原因就在于此。

　　事实上，很多这种安排并非完全都是为了让开发商赚更多钱，很多情况下还是政府出于地块综合开发方面的考虑。而一些媒体不了解这背后发生的一切，盲目曝光，要求将适应市场需要而改建的住宅强行改回商用，必然将损害所有人的利益。

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