土地流转专业平台

    房屋租赁合同大量存在，实践中发生纠纷的不少。如何预防纠纷的发生比事后解决纠纷更重要。签订一份好的租赁合同，能够在很大程度上减少纠纷的发生。

    租赁合同应当采用书面形式，至少一式两份，出租人与承租人各持一份。

    1、出租人出租房屋的合法性

    出租人有权出租房屋，这构成房屋租赁合同合同合法性、有效性和可履行的基础。

    (1)出租人是房屋的所有权人、持有所有权证书；
    (2)出租人是房屋所有人而无所有权证书，但有建设工程规划许可证，或者有商品房买卖合同并且是合同中的买方、合同已经在房屋登记部门办理预售登记、预登记；
    (3)出租人为房屋的合建方，与建设工程规划许可证的持有者（即房屋的建设方、房租建成之后的房屋所有权人）之间有合作建房合同，已经获得合建方同意出租。

    作为承租人，必须查看出租人的上述证书和文件原件、尽可能留存复印件；出租人是单位的，要查看单位的营业执照副本、或事业单位登记证书或其他登记证件，留存复印件。

    代理人代为出租房屋的，要查看代理人的身份证件、留存复印件；查看代理人的授权委托书原件，看代理人是否有代理出租的权限，应留存代理人的授权委托书，如留存复印件，复印件上应要求代理人当面亲笔签名。

    2、出租人为转租的情形

    (1)转租出租人即所谓二房东与房屋所有人之间有租赁合同，合同约定允许转租；
    (2)原租赁合同不允许转租或没有对转租作出明文约定，需要取得房屋所有人同意转租的书面同意书
    (3)次承租人最好能查看并持有原租赁合同

    3、租赁房屋用途

    (1)租赁合同应明确租赁房屋的用途，承租人未经出租人书面同意不能改变用途；改变用途不应违反房屋的本来可用范围、房屋本来的使用性质。
    (2)如果租赁房屋用于经营使用、需要将租赁房屋作为承租人的公司住所办理工商注册登记或者其他类似登记，在签订合同之前先进行核查，如不能实现目的即不应签署合同；如初步核查可行，也应在合同中明确约定该具体用途；如是否能注册存在不确定性，合同应约定不能注册时的处理办法，如解除合同、退还预付租金、押金等。实践中因为约定不明，发生纠纷的不少。
    (3)合同应约定擅自改变用途时承租人的违约责任、出租人的解约权等。

    对承租人而言，如果要改变租赁用途，一定要事前取得出租人的书面许可。根据合同法规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

    4、约定租赁期间

    租赁合同应明确约定租赁的起止日期；根据合同法的规定， 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。租赁期未约定或约定不明的视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

    5、租金的计算与支付

    租金起算点要明确；如有装修时间，不计算租金的（所谓免租期），也应明确。合同法第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定（补充协议约定或合同相关条款、交易习惯）仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。合同法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

    6、装修与提前解约

    合同宜约定，承租人装修房屋和装修方案应获得出租人书面同意；装修不应破坏房屋基本结构；对装修的其他约定。承租人提前解除合同，不得要求退还装修费。

    7、押金的支付与返还

    租赁合同通常约定承租人支付相当于数月租金的押金给出租人，主要用于:

    (1)担保租金的支付，防止欠租；
    (2)对房屋的合理使用，防止对房屋及其附属设备的损害；
    (3)防止拖欠水电费等相关费用。

    对出租人而言，一定要收到押金后再交付出租房屋；交房后再收押金就难了。在退租时，租赁双方应检查房屋状况，除房屋和设备的正常损耗外，如不存在损坏，进行费用结算后，出租人应将押金退还承租人。

    8、违约金

    (1)房屋租赁合同中可以针对不同情形分别约定违约金。
    (2)迟延支付租金的违约金。
    (3)提前解除合同的违约金。 

    9、房屋及附属设施的维修责任

    (1)通常由出租人承担房屋和附属设施的维修费用；
    (2)对于一些微小的维修，双方也可以在合同中另行约定，但一定要明确范围，最好能列一个清单，避免含糊不清将来发生纠纷。

    10、房屋附属设备、水电气等相关手续

    (1)租赁合同应当对房屋附属设施的情况作出明确的约定；
    (2)对房屋使用相关的水、电、天然气、暖气、网络、电话、有线电视等使用和缴费应作出约定；
    (3)对房屋的钥匙交接、物业交接等做出约定，并按照约定进行交接、作出记录。