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2019年11月11日，浙江省衢州市江山市人民政府办公室印发《江山市农村宅基地及住房确权登记发证实施细则》（江政办发〔2019〕115号），本细则自2019年12月11日起开始施行。那么，江山市各阶段农村宅基地及房屋确权发证政策是怎样的？

江山市农村宅基地及住房确权登记发证实施细则

第一章　总　　则

第一条　为贯彻落实《浙江省人民政府办公厅关于做好农村宅基地及住房确权登记发证工作的通知》（浙政办发〔2017〕43号）等文件精神，规范我市农村宅基地及住房确权登记发证工作，保护农村村民的合法财产权益，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等规定，结合我市实际，制定本细则。

第二条　本细则适用于江山市行政区域内农村宅基地及住房的确权登记发证工作，不包括设施农用地、临时用地等其他用途土地上建造的临时性生产用房和其他附属用房。

第三条　城市建成区范围内的农村，以及建成区外即将实施城市建设的农村，农村村民的宅基地及住房确权登记发证暂缓进行，具体是虎山街道孝子、平棋、达道、溪东、双龙等村，双塔街道迎宾、金家、天余、五家山、缸甫底、大夫弟、陶村、郑村等村，清湖街道路陈、七斗、蔡家山、蔡家、浮桥头、童家等村。农户因拆迁安置等原因使用国有划拨用地建房，且安置地在市区范围外的房屋，同时纳入农村宅基地及住房的确权登记发证范围，但具体的操作办法按现行的同类型用地房屋确权发证政策执行。

第二章　原　　则

第四条　依法登记原则。按照相关法律、法规、规范性文件的规定，农村村民的宅基地及住房必须依法进行登记。

第五条　申请登记原则。以户为单位申请农村宅基地及住房登记，申请人应为宅基地审批或宅基地登记时的户主，户主应当向农村宅基地及住房所在地的登记机构提出申请，并提交申请登记材料。

申请人应当对申请材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请登记。

第六条　房地权利一致原则。农村村民申请宅基地及住房登记，应当遵循宅基地使用权权利人与房屋所有权权利人一致的原则。

第七条　尊重历史，稳妥推进原则。坚持“权属合法、界址清楚、一户一宅、面积法定”的前提下，妥善处理农村村民建房管理中存在的少批多建、未批先建等历史遗留问题，按照“先易后难、先简后繁、先确权后发证”的工作方法，稳妥推进确权登记发证工作。

第八条　不变不换原则。本工作细则实施前已颁发的房屋所有权证和土地使用权证依然有效,权利人申请变更登记时予以换证。

第三章　确权规定

第九条　农村宅基地确权依据。严格按《浙江省人民政府办公厅关于加快推进全省农村宅基地确权登记发证工作的意见》（浙政办发〔2014〕73号）执行。

（一）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民占用宅基地建房且至今未扩建或翻建的，可按现有实际使用面积确定宅基地使用权。

（二）1982年2月13日至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，农村村民建房未经批准或超过批准面积占用宅基地的，若已按《中共中央国务院关于加强土地管理制止乱占耕地的通知》（中发〔1986〕7号）及当时江山县政府有关规定处理的，可按实际使用面积确定宅基地使用权；若至今未处理的，可由本农村集体经济组织出具证明，参照当时的政策处理后，按实际使用面积确定宅基地使用权。

（三）1987年1月1日至2009年12月31日，农村村民建房未经批准或超过批准面积占用宅基地，但建房者符合建房条件，且所占宅基地符合土地利用总体规划和村镇规划的，经本村集体经济组织同意并公示无异议，在对未批部分进行处理（处罚）后，按土地利用现状在规定面积标准内补办用地审批手续，并按批准面积确定宅基地使用权。

（四）2010年1月1日起至2014年3月27日前，农村村民建房未经批准或超过批准面积占用宅基地，但建房者符合建房条件、所占宅基地符合土地利用总体规划和村镇规划，经本农村集体经济组织同意并公示无异议，对未批部分进行处理（处罚）后，按违法占用前的地类在规定面积标准内补办用地审批手续，按批准面积确定宅基地使用权。

（五）2014年3月27日《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农村建房难的意见》（浙政办发〔2014〕46号）下发后的违法占地建房，一律按现行政策处理。

第十条　农村房屋确权依据。严格按照《浙江省人民政府办公厅关于做好农村宅基地及住房确权登记发证工作的通知》（浙政办发〔2017〕43号）执行。

（一）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民占用宅基地建房且至今未扩建或翻建的，该宅基地上的房屋可按现有实际建筑面积确定房屋所有权。

（二）1982年2月13日至1993年11月１日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，农村村民未经批准或超过批准面积占用宅基地建房的，且在1993年11月１日后未发生变化的，按浙政办发〔2014〕73号文件的相关规定确定宅基地使用权，并根据已确定宅基地使用权范围内的房屋建筑面积确定房屋所有权；超出已确定宅基地使用权范围的房屋建筑面积不予确权。

（三）1993年11月１日至2014年3月27日前，农村村民未经批准或超过批准面积占用宅基地建房的，按浙政办发〔2014〕73号文件的相关规定确定宅基地使用权。对已确定宅基地使用权范围内的房屋，补办村镇规划审批手续后，按照村镇规划批准的建筑面积确定房屋所有权；对超过村镇规划批准的建筑面积以及超过已确定宅基地使用权范围的房屋建筑面积，不予确定房屋所有权。农村村民占用经依法批准的宅基地建房，但未办理村镇规划审批手续的，补办村镇规划审批手续后，按村镇规划批准的建筑面积确定房屋所有权。对房屋实际建筑面积小于村镇规划批准的建筑面积的，按房屋实际建筑面积确定房屋所有权。

（四）《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农村村民建房难的意见》（浙政办发〔2014〕46号）出台后，农村村民违法占用宅基地或违反村镇规划建房的，一律按现行政策处理。

第十一条　农村村民违法占用宅基地或违反村镇规划建房的，按照本市“三改一拆”的政策，该拆除的坚决拆除。符合浙政办发〔2014〕73号等文件处理要求的，违法用地、违法建设行为按浙政办发〔2014〕73号等文件，以及原江山市国土资源局、规划局等四单位出台的《江山市农村村民违法建房分类处置实施意见》（江土资〔2018〕70号）等文件处理到位，除批少建多等不能补办用地审批手续外，其它的必须补办用地审批手续后方可申请确权发证。

第十二条　宗地图、房屋分户图按主房实际范围绘制，登记时宅基地面积、房屋建筑面积分别按浙政办发〔2014〕73号、浙政办发〔2017〕43号文件要求认定的用地面积、建筑面积确权发证，用地面积、建筑面积超出认定面积的部分，在不动产权证书附记栏中注明，超建部分待今后拆建、翻建时予以拆除。

第十三条　附属用房（含生产用房）列入本市农房管控及风貌提升须拆除的，必须坚决拆除。余下的部分，除土地初始登记已确权发证、2018年7月1日后列入宅基地审批，本次可进行宅基地及住房首次登记发证外，其余的不予确权发证。土地初始登记已确权发证的，房屋用途仍按原来的填写。

第十四条　已办理土地使用证，但土地证证载面积没有按建筑占地面积，而是按用地面积记载的，本次换发不动产权证时，宗地面积按经确认为合法的建筑占地面积记载。

第十五条　已分别办理土地使用权证、房屋所有权证，但未办理过不动产权证的，宗地、房屋测绘按实际使用范围绘制。实际宗地面积、房屋建筑面积超出原证载面积的，按原证载的房屋占地面积、房屋建筑面积确权，超证载的房屋占地面积、房屋建筑面积不确权,在不动产权证书附记栏中注明，超建部分待今后拆建、翻建时予以拆除。实际宗地面积、房屋建筑面积少于原证载面积的，按实际宗地面积、房屋建筑面积确权。

第十六条　1993年11月1日至1999年1月1日前已建房屋，已办理产权证，以及建房用地已审批未发证，违建行为已处理（处罚）到位，但未办理农村村民建房规划许可手续的，由市自然资源和规划局委托所在地乡镇人民政府、街道办事处审批，由乡镇、街道及行政村现职人员根据各自职责，采取“清单式”给予补办，出具《江山市农村村民建房规划许可补办意见表》（详见附件）。层数为一层、二层的，按实际建筑层数、建筑面积登记房屋所有权；层数为三层及以上的，按规划许可的要求确定房屋层数和建筑面积。

第十七条　不动产登记簿和不动产权证书中权利人、共有情况的记载。

（一）已办理过土地使用权证、房屋所有权证的，在本次办理不动产权证时，原证中权利人只有户主无共有权人记载情况的，在不动产登记簿和不动产权证书中“权利人”一栏，权利主体按“xxx户”填写，“xxx”为户主姓名；共有情况：本户家庭成员共同共有，家庭成员不附记。

（二）已办理过土地使用权证、房屋所有权证的，在本次办理不动产权证时，原证中权利人既有户主，也有共有权人记载情况的，且产权人及产权没有发生变化的，在不动产登记簿和不动产权证书中的共有情况，按原证载情况填写。

（三）已办理农村村民建房用地审批手续，房屋已竣工并通过验收的，本户家庭成员没有发生死亡等特殊情况的，权利人为《农村村民私人建房呈报表》中的户主，共有人按《呈报表》填写。

第十八条　其它历史遗留问题的确权登记。

（一）原为农村集体经济组织成员，因升学、兵役、婚姻、就业、投靠、服刑等正常人口迁移成为非原农村集体经济组织成员的，其在原农村集体经济组织内的房屋准予确权登记宅基地使用权和房屋所有权，并在权属证书上注明“该权利人原为本村集体经济组织成员”。

（二）农村村民因重点工程建设、地质灾害防治、新农村建设、下山脱贫等依法批准异地建房的，可凭相关权属证明文件申请确权登记宅基地使用权和房屋所有权，并在权属证书上注明“该权利人为非本村集体经济组织成员，该权利人为xx村集体经济组织成员”。

（三）1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修订实施前，经依法批准合法取得的宅基地，未再申请其他住宅的，不受“一户一宅”限制，准予确权登记。但原来建房用地审批时承诺拆除、调剂的，要按原来的要求处置到位。

（四）转让、兼并宅基地及住房的，受让人必须符合“一户一宅”的规定，并由所在村出具证明；受让后面积超过限额面积，不确权，但在不动产权证书附记栏中注明。

（五）1982年2月13日前建设的无权属资料的宅基地及住房，在查明土地及房屋历史使用情况和现状后，由本村村两委对宅基地使用权人、面积、四至、使用情况等进行确认，报当地乡镇（街道）审定，经公告30日无异议后，予以确权。

（六）对于宅基地、房屋登记人已故，需由父母、配偶或子女继承的，市区范围以外的农村，房屋产权继承关系无矛盾的，在村民委员会的鉴证下，继承人到场签字确认，并经公示无异议后，登记机构按继承协议确权；对于土地、房屋登记人已故，房屋产权继承关系复杂有矛盾的，农村村民需凭合法生效的法律文书申请办理农村宅基地及住房确权登记。

第十九条　有下列情况之一的，不予（或暂缓）首次登记发证：

（一）不符合“一户一宅”规定的，如新房建好后，应拆未拆的旧宅（含未按规定拆除到位剩余旧宅）等；

（二）存在尚未解决的权属争议的；

（三）土地及房屋违法违规行为未经依法处理的；

（四）城镇居民非法取得农村宅基地的；

（五）不能提供合法有效的土地和房屋权属来源资料，或申请登记的材料文件、调查资料与实地查看情况不一致的；

（六）房屋灭失的，以及土地、房屋被依法征收、没收或收回的；

（七）不符合土地利用总体规划、村庄规划的；

（八）被确定为D级危房须拆除的；

（九）其他不予登记的情形。

第二十条　农村村民住宅转移登记中宅基地管理户的认定，按照《江山市农村村民建房审批暂行办法》（市委办发〔2018〕108号）文件执行。

第二十一条　本市范围内村集体收储集体土地上“一户多宅”，按照江山市农房管控专班《关于印发江山市“一户多宅”整治集体土地上房屋收储实施细则的通知》（江农房办〔2019〕3号）文件执行。

第四章　登记发证

第二十二条　宅基地使用权和房屋所有权登记分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、异议登记、预告登记、查封登记等。

第二十三条　宅基地使用权和房屋所有权登记应当按照不动产单元进行登记。一般以经依法批准的宅基地上的独立建筑为基本单元进行登记。

第二十四条　农村宅基地及住房确权登记发证以“一户一宅、拆旧建新、面积法定”为前提，“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，由户主或权利人申请登记，按下列程序进行：

（一）登记申请；

（二）权籍调查；

（三）审核审批；

（四）注册登记；

（五）核发或者更换证书。

第二十五条　农村宅基地及住房首次确权登记内容必须在江山市政府网站链接自然资源和规划局网点，及宅基地所在地进行公告，公告期15个工作日。

公告期间有异议，异议人提供相关的异议书面证明材料的，应当中止或暂缓办理原登记申请并通知申请人。

第五章　附　　则

第二十六条　本细则自2019年12月11日起开始施行,本细则施行前有关农村宅基地及住房确权登记发证的规定不一致的，以本细则为准。

附件：1.江山市各阶段农村宅基地使用权及房屋所有权确权发证政策明细表

2.江山市农村村民建房规划许可补办意见表