土地流转专业平台

为进一步规范深圳拆除重建类城市更新单元计划的申报、审批工作，8月6日深圳市规划国土委发布《深圳市拆除重建类城市更新单元计划申报规定（征求意见稿）》和《深圳市拆除重建类城市更新单元计划审批操作规则(征求意见稿)》等文件。此次《审批规则》规范了更新单元计划的办理时限，统一为20个工作日（不含公示及公告时间）。

一、完善拆除范围的划定要求

深圳市规划国土委介绍，为进一步增强城市更新政策的系统性，保证现行城市更新政策之间的充分衔接，促进全市城市更新有效率、有质量地推进。

深圳在《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》基础上进行检讨、调整、修订与优化，形成了《申报规定》。

《申报规定》在大量城市更新实践工作的基础上，进一步系统、全面地提出更新单元计划申报的相关规定，形成简洁明了的操作手册，完善了拆除范围的划定要求。

1、针对拆除范围的用地面积，《申报规定》提出：

拆除范围用地面积应当大于10000平方米。

福田区、罗湖区、南山区、盐田区的原农村集体经济组织地域范围应当对整村用地进行研究。

分别明确是否进行更新以及更新方式，以整村统筹的方式划定拆除范围，鼓励其他各区参照执行。

重点更新单元位于福田区、罗湖区、南山区、盐田区的，拆除范围用地面积原则上不小于15万平方米。

位于其他区的，拆除范围用地面积原则上不小于30万平方米。具体拆除范围用地面积以市政府审批为准。

2、针对拆除范围内合法用地比例，《申报规定》提出：

合法用地比例应当不低于60%

合法用地比例不足60%但不低于50%的，拆除范围内的历史违建可按规定申请简易处理，经简易处理的历史违建及其所在用地视为权属清晰的合法建筑物及土地。

位于探索实施土地开发创新模式的坪山中心区范围的，其合法用地比例应当不低于50%。

重点更新单元的合法用地比例应当不低于30%。

此外，《申报规定》还明确了拆除范围内建筑物建成时间的要求。

拆除范围内建筑物应在2009年12月31日前建成。

旧工业区、旧商业区建筑物建成时间未达到15年，以及旧住宅区未达到20年的，原则上不划入拆除范围。

——2007年6月30日前建成的旧工业区，在符合我市产业发展导向，因企业技术改造、扩大产能等发展需要且通过综合整治、局部拆建等方式无法满足产业空间需求的前提下，可申请拆除重建，更新方向应为普通工业。

——国有已出让用地在2007年6月30日之前已建设，但建设面积不足合同或有关批准文件确定的建筑面积，不涉及闲置土地或闲置土地处置已完成，因规划实施等原因，整宗地可划入拆除范围，适用城市更新政策。

——对于单一宗地的“工改工”项目，部分建筑物未满15年但满足旧工业区综合整治类更新年限要求，且该部分建筑物建筑面积不超过宗地总建筑面积三分之一的，可申请以拆除重建为主、综合整治为辅的城市更新。

二、审查事项汇总归纳三大类

《审批规则》与《申报规定》是相互呼应、相互配套的两个政策文件，需要对照和结合，一起使用。《审批规则》全方位梳理汇总了更新单元计划审查的方方面面，将审查事项汇总归纳为16个审查事项，由浅入深依次分为三大类。

第一大类为基本审查，包括材料审查、更新单元名称审查和拆除范围用地面积审查，这3个审查事项属于直接通过核查申报材料、不需要其他辅助措施即可完成审查的内容。

第二大类的审查事项为一票否决制的事项，经审查不符合政策规定的，没有修改和讨论的余地，直接不同意该更新单元计划。属于这一类的审查事项共8项，分别为拆除重建的必要性审查、申报主体与更新意愿审查、城市更新五年专项规划审查、合法用地比例审查、标图建库时间审查、建筑物建成时间审查、更新方向审查和信访维稳审查。

第三大类是综合判断类审查，该类审查事项需要工作人员结合自身的专业素质和工作经验对核查出来的信息进行综合研判，部分审查事项如存在偏差的，可以与申报主体协商调整。这类审查事项有5项，分别为现状建设情况审查、规划情况审查、拆除范围合理性审查、公共利益项目审查和可实施性审查。

同时，《审批规则》规范了更新单元计划的办理流程。一是规范了更新单元计划的办理时限，统一为20个工作日（不含公示及公告时间）。二是规范了办理流程，将更新单元计划的程序统一确定为窗口收文、审查及公示、公示意见处理及报审、计划公告、计划备案和标图建库六大环节，并对相关环节的办理时间和办理要求进行了细化，避免出现增设环节的现象。

三、计划调整、调出与其他事项

计划调整与调出为本次《规定》的新增内容，其中计划调整中因规划统筹需扩大已批计划拆除范围，若扩大的拆除范围部分内包含开发建设用地的，扩大部分面积原则上不得超出原已批计划拆除范围面积的10%，且不超过3000平方米。

其他事项中，新增了计划自动失效机制，未来更新单元计划公告后有效期为2年。但《规定》也预留了一定的弹性：“确需延期的，可申请延期1年，且原则上只能延期一次”。

附征求意见通知全文：

市规划国土委关于公开征求《深圳市拆除重建类城市更新单元计划申报规定》 （征求意见稿）等文件意见的通告

为进一步规范我市拆除重建类城市更新单元计划的申报、审批工作，我委起草了《深圳市拆除重建类城市更新单元计划申报规定》（征求意见稿）、《深圳市拆除重建类城市更新单元计划审批操作规则》(征求意见稿)。为提高文件质量，根据《深圳市行政机关规范性文件管理规定》（市政府令第305号），现就以上两个文件草案公开征求社会公众意见。有关单位和社会各界人士可在2018年8月20日前，通过以下两种方式反馈意见：

（一）通过信函方式将意见寄至：深圳市福田区红荔西路8009号规划大厦403室市城市更新局计划处（邮编518034），并请在信封上注明“规范性文件征求意见”字样。

（二）通过电子邮件方式将意见发送至：scsgxj@szpl.gov.cn

市规划国土委

2018年8月6日

文档附件：

附件1：《深圳市拆除重建类城市更新单元计划申报规定》（征求意见稿）.doc

附件3：《深圳市拆除重建类城市更新单元计划审批操作规则》 (征求意见稿).docx

附件4：《深圳市拆除重建类城市更新单元计划审查操作规则》起草说明.docx

附件2：《深圳市拆除重建类城市更新单元计划申报规定》起草说明..-20180806A.doc