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5月8日，沈阳市人民政府办公厅正式印发《沈阳市人民政府办公厅关于提升旧住宅区综合管理水平的实施意见》，进一步加强沈阳旧住宅区综合管理，提升人民群众居住品质。通过创新方式，解决旧住宅区管理决策难、维修难、服务差、收费低等突出问题，打破旧住宅区改造后“一年新、二年旧、三年破”的现状，将旧住宅区建设成为共建共享的幸福家园。

根据实施方案，沈阳将坚持问题导向、需求导向、效果导向，通过创新方式，解决旧住宅区管理决策难、维修难、服务差、收费低等突出问题，打破旧住宅区改造后“一年新、二年旧、三年破”的现状，将旧住宅区建设成为共建共享的幸福家园，积极构建统一政策、统一标准、多种管理模式并存的“1+1+N”旧住宅区综合管理工作格局，实现一年见成效、二年有提高、三年大改观的工作目标。2018年6月底前，全市旧住宅区要建立业主大会执行机构并确立管理模式；9月底前，全部落实管理服务主体。2019年、2020年全市旧住宅区共管模式规范化率分别达到50%和90%以上。

什么是旧住宅区

《意见》中所称旧住宅区是指2000年6月底前交付使用的、房屋产权单位或售房单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的住宅区，以及由政府组织建设的安居、解困和回迁等住宅区。

住宅用房收费标准，最低每月每户9元

在解决“服务差”“收费低”问题方面，《意见》规定，我市旧住宅区管理基本服务内容包括环境卫生保洁、公共秩序维护、绿化养护和房屋小修养护等4项。

住宅用房收费标准暂按户型执行：一室一厅以下每月每户9元、二室及二室一厅每月每户10元、二室二厅及三室一厅每月每户11元、三室二厅及四室一厅每月每户12元、四室二厅以上每月每户13元。

对旧住宅区内及毗连的办公用房，按每月每平方米建筑面积0.25元标准执行；商业用房按每月每平方米建筑面积0.35元标准执行。旧住宅区内机动车固定停车位的收费标准由业主大会确定，此项资金主要用于补充房屋小修养护费用。

6月底前建立业主大会执行机构

沈阳市将提升旧住宅区的综合管理水平，今年6月底前，全市旧住宅区要建立业主大会执行机构并确立管理模式。市、区、街道和社区要层层建立旧住宅区综合管理联席会议制度。同时，推进部门职责进小区。全市的房产、执法、公安、司法、文体等部门，以及水、电、气、暖等单位，将按照职责分工，制订旧住宅区管理服务“责任清单”，并将“责任清单”在旧住宅区内公示。

街道要设立物业管理机构，配备物业专管员，指导社区建立环境与物业管理委员会。

旧住宅区业主自愿选服务模式

旧住宅区的业主，可根据管理服务质量和费用，自愿选择服务模式。如接受优质优价服务的，可选择物业服务企业提供的专业化物业服务；接受基本服务并按政府指导价付费的，可选择保障型物业服务企业提供的保障型物业服务；接受基本服务并按略低于政府指导价付费的，可选择社区物业服务中心(民办非企业单位)提供的社区化物业服务；业主愿意自我组织、自我服务并按照低于政府指导价付费的，可选择由业主或居民提供的共谋共享自我服务。

对产权结构单一且产权单位有能力提供保障服务的，可选择由产权单位提供的共建共治保障服务。

设立专项维修资金存储账户

在解决“维修难”方面，《意见》明确，街道负责旧住宅区专项维修资金的补建和续筹工作，可设立专项维修资金存储账户加强资金使用管理。对尚未建立或需续筹专项维修资金的，要向业主或产权单位收取资金进行补建或续筹，标准按每平方米30-50元执行。对产权单位不存在或拒不履行修缮责任的，街道可代为申请使用专项维修资金。发生房屋应急维修情况的，街道要通知相关业主履行维修义务，业主拒不履行的，由区政府按照“先垫付、后追缴”的原则，安排应急资金和施工队伍代为修缮，并向相关业主依法追缴所需费用的本金及利息。生活困难居民可凭民政部门核发的特困、低保等证明，向街道申请减免欠缴维修费用。

生活困难的居民

可领“管理服务费代金券”

对于旧住宅区中的生活困难居民，可凭民政部门核发的特困、低保等证明向街道申请减免管理服务费。街道同意减免的，按减免额度向生活困难居民发放“管理服务费代金券”(以下简称代金券)，“代金券”只用于交纳管理服务费。管理服务主体可凭“代金券”申请等额的政府补贴，该补贴资金从各区财政经费中列支。

附意见全文：

沈阳市人民政府办公厅关于提升旧住宅区综合管理水平的实施意见

沈政办发〔2018〕68

各区、县(市)人民政府，市政府有关部门、有关直属单位：

为进一步加强我市旧住宅区综合管理，提升人民群众居住品质，根据《辽宁省物业管理条例》等法规精神，经市政府同意，现提出如下意见。

一、总体要求

(一)指导思想。以党的十九大精神为指导，树立以人民为中心的发展理念，坚持问题导向、需求导向、效果导向，通过创新方式，解决旧住宅区管理决策难、维修难、服务差、收费低等突出问题，打破旧住宅区改造后“一年新、二年旧、三年破”的现状，将旧住宅区建设成为共建共享的幸福家园。

(二)工作目标。积极构建统一政策、统一标准、多种管理模式并存的“1+1+N”旧住宅区综合管理工作格局，实现一年见成效、二年有提高、三年大改观的工作目标。2018年6月底前，全市旧住宅区要建立业主大会执行机构并确立管理模式；9月底前，全部落实管理服务主体。2019年、2020年全市旧住宅区共管模式规范化率分别达到50%和90%以上。

二、完善综合管理体制

(三)建立三级政府四级管理联席会议制度。市、区、街道和社区要层层建立旧住宅区综合管理联席会议制度，将旧住宅区综合管理工作纳入重要日程，强化政府责任，凝聚部门合力，发挥社区作用，提高共管效率。

(四)积极推进部门职责进小区。房产、执法、公安、发展改革、司法、文体等部门以及水、电、气、暖等单位，要按照职责分工制定旧住宅区管理服务“责任清单”，有效解决职能交叉和监管缺失问题。“责任清单”要在旧住宅区内公示。

(五)进一步强化属地管理责任。区政府和街道对属地内的旧住宅区综合管理工作负主体责任。街道要设立物业管理机构，配备物业专管员，指导社区建立环境与物业管理委员会。

三、推行社区党组织监督指导下的社区、业主大会执行机构、管理服务主体“三位一体”共管模式

(六)做好业主委员会、管理服务主体党建工作。提倡符合条件的社区支部书记和其他支委，依法兼任业主委员会主任或进入业主委员会监事会；做好业主委员会人选的推荐提名工作，提高业主委员会的党员占比。吸纳管理服务主体的优秀党员负责人兼任社区“两委”委员，大力培育“红色物业”。

(七)业主大会执行机构的产生及组织形式。业主自治比较成熟的旧住宅区，要通过业主大会选举产生业主委员会。对经街道指导后仍不能成立业主大会的旧住宅区，可由街道指导社区临时代行业主委员会职责。对产权主体多元化或出租房屋较多的旧住宅区，可在社区指导下，由业主代表、产权单位代表、承租人代表等联合组成协商议事组织，进行自治管理。

(八)自愿选择管理服务主体及服务模式。旧住宅区业主可根据管理服务质量和费用，自愿选择服务模式。业主接受优质优价服务的，可选择物业服务企业提供的专业化物业服务；接受基本服务并按政府指导价付费的，可选择保障型物业服务企业提供的保障型物业服务；接受基本服务并按略低于政府指导价付费的，可选择社区物业服务中心(民办非企业单位)提供的社区化物业服务；业主愿意自我组织、自我服务并按照低于政府指导价付费的，可选择由业主或居民提供的共谋共享自我服务；对产权结构单一且产权单位有能力提供保障服务的，可选择由产权单位提供的共建共治保障服务。

(九)简化选聘管理服务主体程序。业主大会执行机构可采取竞争性谈判、单一来源、询价等简易程序，选聘旧住宅区管理服务主体。提倡将未纳入物业管理区域的旧住宅楼纳入临近物业管理小区管理。提倡物业服务早期介入，管理服务主体在征得业主大会执行机构同意后，可采取“先期介入、先行服务”或“先整治改造、后物业接管”的方式，提前介入旧住宅区改造和管理。

(十)加大社区工作奖励力度。对2018年6月底前全部落实旧住宅区共管模式的社区，区政府可给予及时奖励。奖励标准为总户数在300户以下的住宅区奖励1000元，300-500户的奖励1500元，501-800户的奖励2000元，800户以上的奖励3000元。对2018年7月底前完成的社区，按以上标准的70%给予奖励。

四、创新解决突出问题

(十一)着力解决“决策难”问题。充分利用短信、微信等信息发布手段，采取委托、集合、默认、公示、异议等方式提高业主表决效率。业主大会议事规则可约定：授权街道代行业主大会职责；出租房屋业主视为有知情权的业主；业主大会表决事项公示期满后，可将未参与表决的票数计入多数票；业主大会表决可实行“反向投票法”，以有知情权的业主人数和建筑物总面积为基数，根据决定事项，反对票不足“双二分之一”或“双三分之一”的，视为表决事项通过。

(十二)着力解决“维修难”问题。街道负责旧住宅区专项维修资金的补建和续筹工作，可设立专项维修资金存储账户加强资金使用管理。对尚未建立或需续筹专项维修资金的，要向业主或产权单位收取资金进行补建或续筹，标准按每平方米30-50元执行。对产权单位不存在或拒不履行修缮责任的，街道可代为申请使用专项维修资金。发生房屋应急维修情况的，街道要通知相关业主履行维修义务，业主拒不履行的，由区政府按照“先垫付、后追缴”的原则，安排应急资金和施工队伍代为修缮，并向相关业主依法追缴所需费用的本金及利息。生活困难居民可凭民政部门核发的特困、低保等证明，向街道申请减免欠缴维修费用。

(十三)着力解决“服务差”、“收费低”问题。我市旧住宅区管理基本服务内容包括环境卫生保洁、公共秩序维护、绿化养护和房屋小修养护等4项。住宅用房收费标准暂按户型执行：一室一厅以下每月每户9元、二室及二室一厅每月每户10元、二室二厅及三室一厅每月每户11元、三室二厅及四室一厅每月每户12元、四室二厅以上每月每户13元。对旧住宅区内及毗连的办公用房，按每月每平方米建筑面积0.25元标准执行；商业用房按每月每平方米建筑面积0.35元标准执行。旧住宅区内机动车固定停车位的收费标准由业主大会确定，此项资金主要用于补充房屋小修养护费用。

提倡业主大会根据业主意愿，选择专业化等级物业服务，收费标准暂按我市住宅小区物业管理服务收费等级考核评定试行办法执行。

五、完善扶持政策和约束机制

(十四)发放常规补贴。市、区政府给予旧住宅区管理服务主体3年资金补贴，对提供不低于基本服务标准的管理服务主体，第1年至第3年每月每平方米补贴分别为0.1元、0.08元、0.05元。原非土地独立操作区的补贴资金由市区财政按1：1比例分担，原土地独立操作区自行承担补贴资金。

(十五)实行考核奖励。市房产局会同市财政局制定全市旧住宅区考核和奖励标准，街道会同区房产部门和社区对管理服务项目实施年度考核，区政府依据考核结果给予奖励。

(十六)提供保洁服务支持。落实管理服务主体后，管理服务主体对实行“一把笤帚扫到底”的旧住宅区环境卫生服务质量进行监督。市区财政也可将雇佣保洁人员的补贴资金拨付街道，由其向管理服务主体购买服务，并折抵相应的政府常规补贴。

(十七)支持规模化经营。街道可将辖区内零散的住宅楼及小规模的住宅区“化零为整”，形成相对独立的物业管理区域，或将辖区内多个旧住宅区进行整体打包，选聘一家骨干物业服务企业管理。

(十八)支持特许经营。街道可将物业管理区域内的广告发布权以及辖区内可产生服务收益的农贸大厅、路边菜市场、马路停车场等，一并委托1家或几家物业服务企业管理。

(十九)政府托底保障。旧住宅区中的生活困难居民，可凭民政部门核发的特困、低保等证明向街道申请减免管理服务费。街道同意减免的，按减免额度向生活困难居民发放“管理服务费代金券”(以下简称代金券)，“代金券”只用于交纳管理服务费。管理服务主体可凭“代金券”申请等额的政府补贴，该补贴资金从各区财政经费中列支。

(二十)鼓励物业服务企业提供全委托或专项服务。对具有旧住宅区物业服务项目合同的物业服务企业，在物业服务招投标时可加1分；管量达到10万平方米(含)以上的，可加2分；管量达到15万平方米(含)以上的，可加3分。

(二十一)建立管理服务约束机制。各类管理服务主体签订的管理服务合同期限不得少于3年。对合同期内擅自降低服务标准且经社区、街道、区房产部门责令整改无效的、擅自退出服务项目的、因服务质量差被业主大会解聘的管理服务主体，除不予拨付当年的常规补贴外，市房产局将其及主要负责人列入我市物业服务诚信档案“黑名单”，有关部门将给予联合惩戒。

本意见所称旧住宅区是指2000年6月底前交付使用的、房屋产权单位或售房单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的住宅区，以及由政府组织建设的安居、解困和回迁等住宅区。

沈阳市人民政府办公厅

2018年5月3日