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2018年6月，长沙市人民政府发布关于长沙市国有建设用地使用权二级市场交易管理暂行办法的通知，其对国有建设用地使用权转让、出租、抵押等做了详细说明，快来看看有哪些变化？

长沙市人民政府办公厅

关于印发长沙市国有建设用地使用权二级市场交易管理暂行办法的通知

长政办发〔2018〕28号

各区县(市)人民政府，市直机关各单位：

《长沙市国有建设用地使用权二级市场交易管理暂行办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

长沙市人民政府办公厅

2018年6月11日

长沙市国有建设用地使用权二级市场交易管理暂行办法

第一章 总 则

第一条 为规范长沙市土地二级市场秩序，加强市场管理，优化土地资源配置，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规的规定，及《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》(国土资发〔2017〕12号)，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称国有建设用地使用权二级市场(以下称土地二级市场)，是国有建设用地使用权人之间的交易行为，是国有建设用地使用权人将土地使用权转让、出租、抵押等交易的总称。

第三条 土地二级市场交易与服务，应当遵循政府指导和公开、公平、公正的原则。

第四条 本办法适用于本市行政管辖范围内的土地二级市场交易。本市所辖以出让、划拨、作价出资(入股)或授权经营方式取得的国有建设用地使用权发生转让、出租、抵押交易，应当在土地二级市场进行。

第五条 国土资源主管部门依法对土地二级市场进行管理和监督。

长沙市国土资源市场管理中心为市级土地二级市场管理机构，具体承办市级土地二级市场交易相关工作；县(市)国土资源主管部门设立的土地交易机构为各县(市)土地二级市场管理机构，具体承办各县(市)行政区内土地二级市场交易相关工作。

第二章 交易市场建设

第六条 土地二级市场包括线下市场和线上市场，由土地二级市场交易大厅和二级市场交易系统组成。交易大厅应当具备交易的基本条件，并建立完善的工作制度和管理制度。交易系统应具备信息发布、咨询、实施土地交易、土地交易审批、交易过程监管等相关功能。

第七条 长沙市国土资源市场管理中心负责全市土地二级市场交易系统的开发、运营和管理；县(市)国土资源主管部门设立的土地交易机构使用全市统一的土地二级市场交易系统。

第八条 土地二级市场管理机构利用土地二级市场，承办转让、出租、抵押等具体事务和转让、出租、抵押等业务的信息收集、录入和归集。

第九条 在市、县(市)二级土地市场交易大厅内，不动产登记、金融等相关部门或机构设立办事窗口，为交易各方提供“一站式”服务，提高办事效率和服务水平。

第三章 国有建设用地使用权转让

第十条 本办法所称国有建设用地使用权转让，是指土地使用权人将国有建设用地使用权再转移的行为，包括买卖、交换、赠与、出资等，以及司法处置、资产处置、法人或者其他组织合并或分立等形式的建设用地使用权转移。国有建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。

第十一条 以划拨方式取得的国有建设用地使用权转让时，应当符合下列条件：

(一)国有建设用地使用权人为公司、企事业单位或其他经济组织；

(二)已办理不动产权登记；

(三)法律、法规规定的其他条件。

第十二条 以划拨方式取得的国有建设用地使用权，土地用途符合《划拨用地目录》的，转让房地产时，报市、县(市)人民政府审批，准予转让的，可以不办理土地使用权出让手续，转让方应当按规定缴纳土地收益金，土地使用权保留划拨方式。

以划拨方式取得的国有建设用地使用权，土地用途不符合《划拨用地目录》的，转让房地产时，报市、县(市)人民政府审批，准予转让的，应当由受让方依法依规办理土地使用权出让手续，缴纳土地出让收入。

第十三条 以出让方式取得的国有建设用地使用权进入二级市场转让时，应当符合下列条件：

(一)按照出让合同约定已经支付全部土地价款，并取得不动产权登记证(国有建设用地使用权)；地上有建筑物、其他附着物已建成的，还应当取得相关不动产权登记证；

(二)不改变出让合同规定的土地用途并符合城市规划要求；

(三)法律、法规规定的其他条件。

原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。

第十四条 符合本办法第十三条规定的，国有建设用地使用权转让可以通过土地二级市场以委托挂牌、招标和拍卖等方式公开转让；原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。

第十五条 租赁地承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经国土资源主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租的国有建设用地使用权转让。原租赁合同对转让条件没有约定的，租赁地国有建设用地使用权转让可以自行协商办理协议转让，也可以通过土地二级市场以委托挂牌、招标和拍卖等方式公开转让；原租赁合同对转让条件另有约定的，从其约定。

第十六条 有下列情形之一的，不予办理国有建设用地使用权转让手续：

(一)经有权机关依法裁定、冻结、决定查封或者以其他形式禁止转让的；

(二)闲置土地尚未处置的；

(三)共有土地使用权和地上建筑物、其他附着物，未经其他共有人书面同意的；

(四)存在权属争议的；

(五)未依法登记领取权属证书的；

(六)国有建设用地使用权涉及抵押未解除的，但经抵押权人同意的除外；

(七)非国有资产监督管理机构监管的行政事业单位及下属企业国有建设用地使用权公开转让的，未经同级财政部门或人民政府批准的；

(八)法律、法规规定或出让合同约定转让时收回国有建设用地使用权的；

(九)法律、法规规定禁止转让的其他情形。

第十七条 国有建设用地使用权转让前需办理完费审核。需要追缴有关税费收入的，依照相关规定及合同约定，予以追缴。

第十八条 国有建设用地使用权转移，转让人与受让人应当签订民事协议，约定支付成交款、移交土地、移交地面附着物、移交产权资料、明确争议解决方式等事项。

第十九条 出让国有建设用地土地使用权转让成交价低于标定地价80% 的，市、县(市)人民政府或者委托其土地储备机构可以行使优先收购权。

第二十条 以作价出资(入股)或授权经营方式取得的国有建设用地使用权转让，经原作价出资(入股)或授权经营批准机关同意后，方可进入土地二级市场交易，参照以出让方式取得国有建设用地使用权转让有关规定办理。

第二十一条 国有建设用地使用权分割转让的，除不违反本办法第十七条规定外，转让地块还应经规划部门审核，应具备单独建设条件，方可分割转让。

第二十二条 鼓励涉及司法处置的土地，进入土地二级市场进行转让处置。

第二十三条 国有资产监督管理机构所监管企业进行国有资产处置时，涉及建设用地使用权转移的，在公开交易前应取得国土资源部门对土地转让审查同意的意见。

第四章 国有建设用地使用权出租

第二十四条 本办法所称国有建设用地使用权出租，是指土地使用权人作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

第二十五条 以划拨方式取得的国有建设用地使用权出租时，应当符合以下条件：

(一)国有建设用地使用权人为公司、企事业单位或其他经济组织；

(二)取得不动产权登记证(或国有土地使用证、房屋所有权证)；

(三)土地使用权人和房屋所有权人必须一致；

(四)已按划拨决定书约定的期限和条件投资开发、利用土地；

(五)不得违反国家法律、法规规定和划拨决定书的约定。

第二十六条 以出让方式取得的国有建设用地使用权出租时，应当符合下列条件：

(一)按照出让合同约定已经支付全部土地价款，并取得不动产权登记证(或国有土地使用证、房屋所有权证)；

(二)土地使用权人和房屋所有权人必须一致；

(三)已按国有建设用地使用权出让合同约定的期限和条件投资开发、利用土地；

(四)不得违反国家法律、法规规定和国有建设用地使用权出让合同的约定。

第二十七条 以租赁方式取得的国有建设用地使用权转租时，应当符合以下条件：

(一)按照租赁合同约定已经支付全部土地租金，并取得不动产权登记证；

(二)土地使用权人和房屋所有权人必须是一致；

(三)已按国有建设用地使用权租赁合同约定的期限和条件投资开发、利用土地；

(四)不得违反国家法律、法规规定和国有建设用地使用权租赁合同的约定。

第二十八条 出租国有建设用地使用权的，出租人与承租人应当在土地二级市场交易系统签订出租合同，明确双方的权利和义务。

第二十九条 出租以划拨、租赁方式取得的国有建设用地使用权，出租人应当向国土资源主管部门提出申请。准予出租的，还应当按照有关规定缴纳土地收益。

第三十条 出租国有建设用地使用权，出租人应当在土地二级市场交易系统与承租人签订出租合同后十五日内，向国土资源主管部门申请国有建设用地使用权出租备案。

第三十一条 国有建设用地使用权出租期间，因国家建设需要收回国有建设用地使用权的，出租人应当在国家收回国有建设用地使用权前解除出租合同，并向国土资源主管部门申请注销备案。

第五章 国有建设用地使用权抵押

第三十二条 本办法所称国有建设用地使用权抵押，是指国有建设用地使用权人(抵押人)以其合法取得的土地使用权以不转移占有的方式作为抵押财产向债权人(抵押权人)履行债务做出的担保行为。

国有建设用地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押；地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的国有建设用地使用权随之抵押。

第三十三条 自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以国有建设用地使用权设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。

第三十四条 国有建设用地使用权抵押，可通过土地二级市场交易系统申请办理。

第三十五条 下列情形之一，国有建设用地使用权不得抵押：

(一)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育用地、医疗卫生用地和其他社会公益用地；

(二)国有建设用地使用权权属不明或者有争议的；

(三)依法被查封、扣押、监管的国有建设用地使用权；

(四)法律、行政法规规定不得抵押的其他国有建设用地使用权。

第三十六条 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产时，应当从拍卖所得价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

第三十七条 国有建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该国有建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得价款，抵押权人无权优先受偿。

第三十八条 土地二级市场管理机构应建立国有建设用地抵押登记信息台账，与法院、住房城乡建设、金融等相关单位共享信息资源。

第六章 交易市场监督与管理

第三十九条 逐步引入社会中介组织，为土地二级市场交易各方提供咨询、估价、测绘及代理经纪等服务。土地二级市场管理机构制订土地二级市场社会中介组织管理规则，建立中介组织的引入、签约、履约、讲评、质疑和退出机制。

第四十条 建立土地二级市场统计监测分析制度，全面掌握土地转让、出租、抵押的数量、结构、价款、时序等信息。土地二级市场管理机构可委托第三方于每个季度的第一个星期完成上一季度监测分析报告。

第四十一条 土地二级市场成交价格实行申报制度，由转让方、出租方、抵押方向土地二级市场管理机构主动申报。

第四十二条 凡发生国有建设用地使用权转让、出租、抵押等转移、异动，以及需要办理不动产登记发证的，应当依法申报、缴纳有关税费。

第四十三条 土地二级市场管理机构负责土地二级市场信用评价，建立土地二级市场诚信评价系统及交易主体诚信档案。

第四十四条 土地二级市场管理机构对土地二级市场交易资金、过程进行监管，并将交易结果录入土地二级市场交易系统。

第四十五条 土地二级市场管理机构应将土地二级市场交易管理办法、办事指南、运作程序、服务承诺、工作人员守则等内容在显要位置张贴、陈设，接受群众监督。

第四十六条 政府机关工作人员和交易机构工作人员，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，涉嫌构成犯罪的，依法移送有权机关处理；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第七章 附 则

第四十七条 长沙市地下空间建设用地使用权转让、出租、抵押，适用关于地下空间开发利用管理的规定和本办法。

第四十八条 本办法自2018年7月1日起施行。