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2018年3月9日，惠州市房产管理局发布《关于惠州市加快培育和发展住房租赁市场的实施意见 (征求意见稿)》，表示允许商业用房改建为租赁用房，出租住房可享税收优惠，租房纳入积分入读公办学校计算分值项目……备受惠州市民关注的租购并举措施即将实现。

四大关注焦点

焦点1 ：房源供应

探索农村集体土地建设租赁住房

培育和发展住房租赁市场，住房供应是基础。根据《意见》，租赁住房可以是新建住房，也可以是现有存量房改建。

《意见》要求住建部门将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模。国土部门拟定土地安排供应计划时，根据年度住房租赁建设需求安排一定面积的土地专项用于租赁住房建设。鼓励各县、区盘活辖区“三旧”和城市更新用地等存量土地，采取多种方式增加租赁住房用地有效供应。

此外，《意见》提出，要探索利用农村集体建设用地建设租赁住房。即鼓励农村集体经济组织成立住房租赁企业或委托专业化的住房租赁企业，将集体建设用地上符合安全、质量、消防等条件的住房完善配套、统一出租、规范管理，并委托物业服务企业提供服务，享受住房租赁企业相关的政策优惠。

世联行副总经理胡光宇也认为，村企合作和三旧改造项目是租赁市场发展的有效方向。他此前接受媒体采访时曾分析，目前城市核心区域基本很难找到相应的地块进行供给，而大量分散在村民手中的回拨地，以及老旧厂房改造等情况则可以作为补充。

允许商业用房改出租房 水电气按居住标准执行

而存量房改建方面，《意见》明确，允许商业用房按规定改建为租赁住房，即在符合城市规划和公共配套要求的前提下，允许将已建成并空置的商业建筑以宗地为单位按规定改建为租赁住房，经质量和消防审核后投入使用。这类租赁住房不得分割产权转让，土地使用年限和容积率不变，土地用途不作调整，用水、用电、用气价格应当按照居住标准执行。

出租人改造住房后出租也被允许，但要求租赁住房应当以原设计的 “卧室”、“起居室”为最小出租单位，不得按床位出租。人均居住面积不得低于本市人民政府规定的最低标准，这意味着，杜绝了香港广被诟病的“鷃房”、“笼屋”出现。

焦点2： 供应主体

对个人出租住房实行免费登记备案制

在培育供应主体方面，《意见》提出，支持国有企业发展规模化住房租赁，目前，市城投住房租赁有限公司已经成立，根据计划，到2019年底前，各县(区)至少发展1家国有企业开展规模化住房租赁试点。

另一方面，惠州将鼓励房企拓展住房租赁业务，对房企利用新建住房开展租赁业务，在租赁期满出售住房的，按照新建商品房办理不动产登记手续。惠州还将鼓励和规范个人出租住房，个人出租房屋实行免费登记备案制度，推行全市统一的住房租赁合同示范文本，引导租赁双方使用规范化的租赁合同，明确租赁双方的权利义务，维护双方合法权益。

焦点3： 政策支持

个人、企业出租住房均可获税收优惠

《意见》要求，税务部门牵头研究制定《惠州市住房租赁税收管理实施办法》，并且对个人、企业或社会团体等出租住房提供税收优惠。其中，对个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，不区分用途按4%的税率征收房产税，免征土地使用税；对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

而对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房的，减按4%的税率征收房产税。在2018年12月31日前，对公共租赁住房经营管理单位取得出租公共租赁住房收入免征增值税。

同时，公积金也将承租纳入住房租赁监管服务平台管理的房屋进行提取额度上的倾斜，市民承租这类房屋，不但可提取公积金支付租金，而且可提取的额度在现有基础上逐步提高。

租房可享受子女义务教育同权

租售同权也在《意见》中有所体现。对于广大市民关心的租房后子女接受义务教育是否可实现同权的问题，惠州提出，通过完善异地务工人员随迁子女积分入读公办学校办法，将房屋租赁纳入积分项目计算分值来实现。对本县(区)户籍承租人可另外增设一定权重的加分项目。

对入读民办学校的，给予生均公用经费补助(目前标准为小学1150元/年/生、初中1950元/年/生)，另发放教育券补助200元/年/生。民办学校按学期抵扣学费，并免费提供课本。随迁子女积分入学办法由县(区)政府修订完善。

此外，《意见》还鼓励符合条件的住房租赁企业或经营住房租赁业务的企业通过债券及不动产证券化产品等方式融资，稳妥开展房地产投资信托基金(RE-ITs)试点。支持住房租房消费，为符合条件的个人提供优惠的住房租赁金融贷款等服务。

焦点4： 如何监管

定期发布住房租金水平相关信息

为加强监管，《意见》提出要建立完善住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理体系，并持续开展住房租赁市场专项检查，强化租赁住房的物业管理，对住房租赁企业和中介机构的不规范行为、租房个人不良记录纳入市诚信体系管理系统，并予以公示。

此外，惠州还将定期发布住房租金水平相关信息，及时处理租金上涨异常等问题，以保障承租人长期、稳定的居住权益。

我市住房租赁市场3年发展目标

2018年6月底以前

市级层面至少发展1家国有企业开展规模化住房租赁业务

2019年底前

县(区)级层面至少发展1家国有企业开展规模化住房租赁试点

到2020年

培育和发展机构化、规模化住房租赁企业不低于10家；新增租赁住房有效供应8000套。基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系；基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系。

关于对《关于惠州市加快培育和发展住房租赁市场的实施意见(征求意见稿)》公开征求意见的公告

为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)和《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(粤府办〔2017〕7号)有关要求，加快培育和发展我市住房租赁市场，按照市政府的统一部署，由我局牵头制定了《关于惠州市加快培育和发展住房租赁市场的实施意见(征求意见稿)》。现公开征求社会公众意见，如有意见和建议，请于2018年4月10日前通过邮件或传真等形式反馈。为便于沟通联系，请注明真实姓名和联系方式。邮箱：20317088@qq.com，传真：0752-2898699。

附件：《关于惠州市加快培育和发展住房租赁市场的实施意见(征求意见稿)》

惠州市房产管理局

2018年3月8日

关于惠州市加快培育和发展住房

租赁市场的实施意见

(征求意见稿)

为贯彻落实党的十九大精神，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推动实现住有所居目标。根据《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)和《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(粤府办〔2017〕7号)有关要求，加快培育和发展我市住房租赁市场，经市政府同意，现提出以下实施意见。

一、总体要求

(一)指导思想。全面贯彻党的十九大、中央经济工作会议、中央城镇化工作会议、中央城市工作会议精神，落实国务院和省委、省政府决策部署，以发展住房租赁市场特别是长期租赁为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。建立完善租购并举的住房制度，分层次多渠道解决群众住房问题，努力构建促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

(二)目标任务。进一步完善住房租赁监管机制，保障市场各方的合法权益；完善住房租赁法规政策和行业管理体系，维护依法、诚信、公平的市场秩序；增加各类租赁住房供应，提升住房租赁企业规模化、专业化、规范化水平，2018年6月底以前，市级层面至少发展1家国有企业开展规模化住房租赁业务，2019年底前，县(区)级层面至少发展1家国有企业开展规模化住房租赁试点。到2020年，培育和发展机构化、规模化住房租赁企业不低于10家；新增租赁住房有效供应8000套。基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系；基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，实现城市居民住有所居的目标。

二、工作措施

(一)增加租赁住房供应

1.加强租赁住房规划和用地供应。住建部门将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模。国土部门根据年度住房租赁建设需求在拟定土地年度供应计划时安排一定面积的土地专项用于租赁住房建设。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，在出让方案和合同中应明确规定租赁住房的有关要求。鼓励各县、区盘活辖区“三旧”和城市更新用地等存量土地，采取多种方式增加租赁住房用地有效供应。(牵头单位：市国土资源局、市住建局；责任单位：市房管局，各县(区)政府)

2.允许商业用房按规定改建为租赁住房。在符合城市规划和公共配套要求的前提下，允许将已建成并空置的商业建筑以宗地为单位按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途不作调整，用水、用电、用气价格应当按照居住标准执行，建设单位在申报商业用房改建后的消防设计审核时，应提供功能变更后的建设工程规划许可证。市住建、公安消防等职能部门按照商业用房改建后的实际使用功能开展质量和消防审批工作，改建后的租赁住房不得分割产权转让。(牵头单位：市住建局、市国土资源局；责任单位：市房管局、市公安消防局、市水务局、市发改局、市供电局、市自来水公司、市燃气公司)

3.允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租。单套住房必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效，不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施；不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构、影响房屋安全。租赁住房应当以原设计的“卧室”、“起居室”为最小出租单位，不得按床位出租。人均居住面积不得低于本市人民政府规定的最低标准。(牵头单位：市住建局；责任单位：市公安局、市房管局、市城管执法局，各县(区)政府)

4.探索利用农村集体建设用地建设租赁住房。鼓励农村集体经济组织成立住房租赁企业或委托专业化的住房租赁企业，将集体建设用地上符合安全、质量、消防等条件的住房完善配套、统一出租、规范管理，并委托物业服务企业提供服务，享受住房租赁企业相关的政策优惠。(牵头单位：各县(区)政府；责任单位：市国土资源局、市住建局、市房管局、市公安消防局)

(二)培育住房租赁市场供应主体

5.支持国有企业发展规模化住房租赁。充分发挥国有企业带动引领示范作用，支持国有企业开展规模化住房租赁业务。经市、县(区)政府批准，逐步将政府存量公共租赁住房资产无偿划转至国有住房租赁企业，负责运营、维护和管理。国有住房租赁企业可通过政策性贷款、股权融资、项目融资、发行企业债券、房地产投资信托基金等方式筹集住房租赁项目运作所需资金。(牵头单位：市国资委；责任单位：市房管局、城投集团，各县(区)政府)

6.鼓励房地产企业拓展住房租赁业务。支持房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。鼓励支持房地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变。鼓励有条件的房地产开发企业在新建商品房项目中长期持有部分房源，用于市场租赁。支持房地产开发企业将其持有的存量房源投放到租赁市场。对房地产开发企业利用新建住房开展租赁业务，在租赁期满出售住房的，按照新建商品房办理不动产登记手续。(牵头单位：市住建局；责任单位：市国土资源局、市房管局)

7.鼓励和规范个人出租住房。支持有条件的居民出租房屋，个人出租房屋实行免费登记备案制度。推行全市统一的住房租赁合同示范文本，引导租赁双方使用规范化的租赁合同，明确租赁双方的权利义务，维护双方合法权益。支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。(牵头单位：市房管局；责任单位：市法制局)

(三)加大政策支持力度

8.落实税收优惠。对个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，不区分用途按4%的税率征收房产税，免征土地使用税；对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房的，减按4%的税率征收房产税。在2018年12月31日前，对公共租赁住房经营管理单位取得出租公共租赁住房收入免征增值税。(牵头单位：市国税局、地税局；责任单位：市房管局、市住建局，各县(区)政府)

9.促进承租人子女平等接受义务教育。完善异地务工人员随迁子女积分入读公办学校办法，将房屋租赁纳入积分项目计算分值。对本县(区)户籍承租人可另外增设一定权重的加分项目。对入读民办学校的，给予生均公用经费补助(目前标准为小学1150元/年/生、初中1950元/年/生)，另发放教育劵补助200元/年/生。民办学校按学期抵扣学费，并免费提供课本。随迁子女积分入学办法由县(区)政府修订完善。(牵头单位：市教育局；责任单位：县(区)政府、市房管局)

10.加大住房公积金对租赁住房的支持力度。凡在本市稳定就业、无自有住房且缴存住房公积金的职工，均可按照现有政策提取住房公积金用于支付住房租金；承租纳入住房租赁监管服务平台管理的房屋的，住房公积金提取额度可在现有基础上逐步提高。优化住房提取住房公积金办理流程，开通网上申请提取住房公积金支付租金业务，增加便民服务通道。(牵头单位：市公积金管理中心)

11.提供金融支持。加大信贷资金投入，加强金融服务和产品创新力度。鼓励商业银行和资本市场对住房租赁企业提供信贷支持、股权投资。鼓励符合条件的住房租赁企业或经营住房租赁业务的企业通过债券及不动产证券化产品等方式融资，稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。支持住房租房消费，为符合条件的个人提供优惠的住房租赁金融贷款等服务。(牵头单位：市金融工作局；责任单位：市发改局、人民银行惠州市中心支行、银监局)

(四)创新住房租赁管理体系

12.建立健全管理体制机制。建立市、县(区)、街道(乡镇)三级政府租赁住房管理体系。市房管部门牵头，公安、工商、住建、税务、国土等部门共同参与，加强对住房租赁市场的监测和管理，制定住房租赁相关政策，建立健全住房租赁企业和房地产经纪机构备案制度，建立以‘实名制’、‘一标三实’为依托的房屋出租人、承租人以及出租屋登记管理机制，搭建租赁服务监管平台。税务部门牵头研究制定《惠州市住房租赁税收管理实施办法》，推行住房租赁的综合治理，加强和规范出租屋税收的征收管理，切实做好协税护税、治安管理等工作。各县(区)政府对本区域住房租赁管理负主体责任，明确责任部门开展住房租赁工作，保障市有关住房租赁政策顺利落地。各街道办事处(乡镇人民政府)对辖区范围内住房租赁管理负具体责任，负责住房租赁市场管理的具体事务、协调化解矛盾和协助监督等工作，实施住房租赁网格化管理机制，逐步提高住房租赁备案率。形成党委领导、政府牵头、各方参与、统一管理、运作规范的全市住房租赁长效综合管理体系。(牵头单位：各县(区)政府，市房管局，市国税局，市地税局；责任单位：市公安局、市工商局、市住建局、市国土资源局)

13.搭建住房租赁管理系统。依托惠州市电子政务云平台部署涵盖住房租赁监管服务、住房租赁监测分析、政府公共住房服务、企业租赁服务管理、住房租赁服务共享的住房租赁管理系统，并预留接口与市信息资源共享与交换平台实现数据对接与交换，提升住房租赁市场监管服务水平，为广大市民和企业提供智慧化、人性化的住房租赁服务，实现房源发布、房源核验、合同网签、备案登记、信用管理、租房备案证明、居住证明、补贴发放的一站式服务。(牵头单位：市房管局；责任单位：市金融工作局、市财政局、市经信局)

(五)加强住房租赁市场监管

14.规范住房租赁行业秩序。建立完善住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理体系，加强市场主体信用记录管理，设置商品房、存量房、住房租赁网签端口权限，规范住房租赁服务。引导成立住房租赁行业组织，制定行业自律规范，褒扬诚信、惩戒失信，推动住房租赁企业和中介机构依法诚信经营。(牵头单位：市房管局；责任单位：市民政局、市商务局、市国资委)

15.推动建立稳定的租赁关系。引导城镇居民通过租房解决居住问题，符合申领居住证条件的居民应当自到达居住地之日起三个工作日内持本人居民身份证或者户口簿、护照等其他有效身份证明、居住地住址证明(租房的应提供租赁备案证明)向居住地公安派出所或者乡镇、街道承担流动人口服务管理工作的机构申报居住登记。督促引导住房租赁双方在合同中明确约定租期、租金及调整频次、续租租金调整幅度等事项，并认真履行。住房租赁合同签订30日内，到房屋所在地住房租赁主管部门办理登记备案手续。定期发布住房租金水平相关信息，及时处理租金上涨异常等问题，切实保障承租人长期、稳定的居住权益。(牵头单位：市房管局；责任单位：市公安局、市住建局、市发改局)

16.保障租赁房屋住用安全。督促房屋出租人、承租人严格执行相关规定，认真履行消防安全管理职责，发现安全隐患，及时报告、及时消除。严禁一切影响房屋住用安全的行为，一旦发现，严肃查处。(牵头单位：各县(区)政府；责任单位：市公安局、市住建局、市房管局)

17.加强住房租赁市场检查。持续开展住房租赁市场专项检查，强化租赁住房的物业管理，对住房租赁企业和中介机构的不规范行为、租房个人不良记录纳入市诚信体系管理系统，并予以公示。(牵头单位：市房管局；责任单位：市住建局、市工商局，各县(区)政府)

三、工作要求

(一)高度重视。加快发展住房租赁市场是党的十九大及中央经济工作会议作出的重要战略举措，对于推动实现住有所居、全面建成小康社会意义重大，各有关单位要高度重视，主动采取措施，抓好落实，切实推动我市房地产市场平稳健康发展。

(二)强化落实。建立培育和发展住房租赁市场工作效果评估督查机制，对各县(区)政府、市直各有关单位的具体落实情况开展专项督查，适时通报督查结果，督查情况纳入年度考核内容。

(三)加强政策宣传。加强舆论引导，通过新闻媒体，全面细致解读，做好政策落地新闻，营造良好舆论氛围；加强舆情研判分析，对群众可能出现的疑问和咨询，要及时作出回应，加强解惑释疑，及时消除疑虑，疏导社会情绪；市房管、国土、住建、税务等部门，要结合《意见》措施和自身职能，有针对性地加强政策宣讲教育，引导广大市民进一步转变住房消费观念，理性合理消费，引导社会力量主动参与推动住房租赁行业发展。

惠州市人民政府办公室

2018年 月 日