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为进一步规范全区农村村民建房行为和审批程序，节约集约利用土地，荆州市沙市区人民政府下发了《关于印发农村村民建房审批管理暂行办法的通知》，其中规定村民“一户一基”建房建筑占地面积不得超过100平方米，建筑层数一般控制在3层以内。女儿墙的高度不得超过1.2米，屋面梯间的高度不得超过2.2米，建筑面积不得超过4平方米。

沙政办发〔2013〕25号

沙市区人民政府办公室关于印发农村村民建房审批管理暂行办法的通知

各乡、镇人民政府，各街道办事处，区政府各部门：

《沙市区农村村民建房审批管理暂行办法》已经区政府常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。

沙市区人民政府办公室

2013年6月28日

沙市区农村村民建房审批管理暂行办法

第一条为进一步规范全区农村村民建房行为和审批程序，节约集约利用土地，促进社会主义新农村建设，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《湖北省城乡规划条例》等法律法规，结合本区实际，制定本管理办法。

第二条沙市区农村村民(以下简称村民)建房审批管理，适用于本办法。

第三条村民建房坚持先规划再建设，用地选址应符合土地利用总体规划、乡镇总体规划和村庄规划。

第四条各乡镇是村庄规划和村民居住点控制性详细规划编制的组织主体，村委会是责任单位。在编制完成村庄规划的同时，要编制村民居住点的控制性详细规划。

第五条村民建房实行三级控制管理。

(一)一级控制区。荆州市城市总体规划确定的一级控制区、各乡镇集镇规划区、城乡规划重点控制区域和人均耕地不足0.3亩的村及自然村为一级控制区。严禁按“一户一基”审批村民住宅；严禁建设单户独院和低层联排的村民住宅；应按照城市居住区规划标准，规划建设多层或高层村民公寓。

(二)二级控制区。主要是荆州市城市总体规划确定的二级控制区。原则上不得批建“一户一基”住宅，应按照城市居住区规划标准集中规划建设村民居住区，住宅形式以低层或多层联排住宅为主。

(三)三级控制区。除上述一、二级控制区以外的区域为三级控制区。村民住宅应当严格按照村庄建设规划进行建设，可批准“一户一基”，提倡和鼓励以村为主，建立农村新社区，即：村民联合、成片、配套建设住宅。第六条多层或高层村民公寓余房由乡镇政府负责调剂，调剂范围只限于本乡镇区域内村民。

第七条符合下列情形之一的，村民可申请住宅建设：

(一)因结婚等原因，确需分户建房的；

(二)因实施城乡规划或建设项目，原有宅基地被依法征收需要异地建设的；

(三)因发生或者预防自然灾害需要重建或异地建设的；

(四)现有住房经鉴定属危房的；

(五)经批准回原籍落户且没有住房的；

(六)其他符合相关法律法规规定条件的。

第八条有下列情形之一的，不得批准村民住宅建设申请：

(一)不符合村民住房建设申请条件的；

(二)村庄规划、村民居住点布点专项规划、村民建房修建性详细规划尚未编制完成或未经批准的；

(三)不符合村庄规划、村民居住点布点专项规划、村民建房修建性详细规划的；

(四)已列入“绿线、蓝线、紫线、黄线”规划控制用地范围的；

(五)因“城中村”改造，已列入规划控制用地范围的；

(六)未办理土地用地手续的；

(七)异地建新房而未签订交出原有宅基地协议的； (八)有非法转让、出租、赠与宅基地或者房屋行为的；

(九)一户多宅或有其他闲置住宅的；

(十)违法建设未按规定处理或未处理完毕的；(十一)法律法规及相关政策未批准的其他情形。

第九条村民建房应当符合城市居住区规划设计规范、住宅设计规范、城镇环境卫生设施设置标准和荆州市城市规划管理技术规定及相关法律、法规、规范的要求。

(一)村民公寓户型面积最高不得超过140平方米，公寓的配套基础设施、公共设施、生产设施应当与主体工程同时设计、同步建设、同期交付使用。

(二)村民“一户一基”建房建筑占地面积不得超过100平方米，建筑层数一般控制在3层以内。女儿墙的高度不得超过1.2米，屋面梯间的高度不得超过2.2米，建筑面积不得超过4平方米。屋顶采用坡屋面形式的，屋脊顶至檐口顶的高度不得超过2.1米。临城市规划道路的，临路一侧不得建外挑阳台；其它情形建外挑阳台的，其外边线的垂直投影线不得超出土地使用权边界。第十条村民房屋经房屋质检部门鉴定为危房且所在区域村民居住点规划暂未发布的，可在原址按原规模进行维修改造。除此之外，村民建房必须在村民居住点规划范围内选址。

第十一条村民建房须向乡镇政府及规划、国土部门申请办理选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用权证。委托代建的村民公寓、联排住宅等，由村委会负责申报，按程序办理相关手续。

第十二条村民建房(含危房改造)的审批管理流程

(一)申请建房村民向所在地村委会提出书面建房申请(格式文本由乡镇统一制作) 。

(二)村民委员会集体讨论建房申请，张榜公示(公示期为7天)、期满无异议后，村委会签署意见并盖公章，同时附原有住房拆除协议报所在乡镇政府审核。

(三)乡镇政府在7个工作日内作出书面审核意见，并进行公示。公示期为7天。公示内容：申请建房家庭常住人口数、原有住房建筑面积和占地面积、原住房拆除期限等。公示后无异议的，将村委会审查意见、乡镇政府审核意见及其他申报材料汇总后报规划、国土部门。

(四)规划、国土部门收到报件起7日内，会同乡镇政府进行现场踏勘。对符合建房条件的，将拟安排的占地面积、用地位置、楼层、建筑面积、建筑高度等在所在行政村进行公示。公示期为7天。公示后无异议的，规划部门在7个工作日内作出规划审核意见，符合建房条件的，按程序办理《建设用地规划许可证》。村民凭《建设用地规划许可证》向国土部门申请使用建设用地建房审批手续，符合建房条件的，7个工作日内作出审核意见(不含省、市审批所需时间)。用地批准后，由规划部门在7个工作日内按程序办理《建设工程规划许可证》。

(五)村民取得《建设工程规划许可证》后，应当在建设施工场地醒目位置公示建设工程规划许可内容及附图，由乡镇政府组织规划、土地部门进行放线；放样验线通过后，到区建筑工程管理处办理工程审批相关手续，方可动工建设。村民建房在两层(含两层)以下的，需办理报建备案手续；村民建房在两层以上，建设工程投资额在30万元以上或者建筑面积在300平方米以上的，办理建筑工程施工许可证。对于委托代建的联排住宅、村民公寓需通过“招投标”手续后，办理建筑工程施工许可证。

(六)验收发证。新房建造竣工后30日内，建房村民应向规划部门申请《规划核实合格证》；向国土部门申请土地初始登记，确认土地使用权，核发土地使用证。

第十三条乡镇政府、区规划、国土和住建部门要认真落实村民建房审批管理责任，依法审批，严格监管。乡镇政府、村委会是村民建房监管的第一责任人，要认真履行日常管理、及时报告与制止违法建设行为。

第十四条村民建房的审批与监管实行乡镇与部门联动机制，严格执行受理踏勘、放线栓点、砌基复核和竣工验收“四到场”制度，如实填写记录卡，全程监管建房行为，提高批后管理质量。

第十五条村民建房应依法申请审批手续，以假离婚、借户、瞒报旧房等欺骗手段骗取建房批准的，经查实后，依法撤销行政许可，拆除新建房屋。

第十六条村民新建住房后，未履行原有住房拆除协议的，由规划部门依法责令限期拆除，逾期不拆除的，依法强制拆除。

第十七条村民建房未批先建、批准后擅自移位、超占地面积、圈围等行为，由乡镇政府会同规划、国土等部门负责查处。扩大建筑面积、擅自加层、未按规定的建筑样式、色彩进行建设的，由规划部门负责查处。第十八条区规划、国土、住建部门和乡镇政府、村委会工作人员违规审批、越权审批、帮助骗取批准；监管制度执行不及时、不到位、责任不落实，造成违法占地或违章建房的，由相关负责人依法承担建房损失赔偿责任，纪检、监察部门对其进行查处。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十九条村民获得建房许可后满两年未动工建设的，批准文件自动失效。第二十条本办法由荆州市国土资源局沙市分局负责解释。

第二十一条本办法自颁布之日起施行，有效期为2年。若省、市有新的相关政策文件出台，按新的政策执行。

附件：沙市区乡镇各村规划控制分区明细

附件：

沙市区乡镇各村规划控制分区明细

一级控制区

立新乡：荆江村、荆沙村、洪垸村，白庙村，东岳村，张沟村，徐桥村，同心村一、三、八组。

关沮镇：关沮村、杨泗村、合心村、白水村。

锣场镇：集镇范围。

岑河镇：集镇范围。

观音垱镇：集镇范围。

二级控制区

立新乡：同心村二、四、五、六、七、九、十、十一、十二组。

关沮镇：清河村、江河村、凤凰村、岳桥村。

锣场镇：长湖村，向湖村，河垱村，白水村，渔湖村，锣场村，花台村，高阳村，玉壶村一、二、三、六、七、八、九组。

岑河镇：黄场村二组、林场村

观音垱镇：观音垱村二组，新阳村二、五、六、七、八组；

三级控制区

锣场镇：玉壶村四、五组。

岑河镇：谷湖村，白渎村，黄家剅村，洪山村，三岔村，张场村，

窑湾村，东湖村，西湖村，定向村，杉木村，刘园村，木垸村，王渊村，东市村，农兴村，沙口村，陈龙村，岑河村，桂花村，童河村，黄场村一、三、四、五组。

观音垱镇：皇屯村，铁剅村，枪杆村，张场村，高岭村，宜阳村，朱场村，

五一村，杨林村，金鸡村，北河村，新台村，天星观村，

黎湾村，泗场村，泥港村，文岗村，习口村，二龙岗村，

偃月村，三洲村，北洲村，台林村，豉湖村，皇陵村，

丫角村，何桥村，观音垱村一、三组，新阳村一、三、四组。