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会同县，怀化市辖县，总面积2245平方千米。近日，会同县住房和城乡建设局公布了《会同县农村建房管理暂行办法（草案）》，其中对宅基地审批、选址、层楼和面积有了明确的规定，具体规定如下：

会同县农村建房管理暂行办法（草案）

第一章   总   则

第一条 为规范农村建房行为，集约用地，改善农村人居环境，保护传统文化，凸显民族民居特色，建设美丽乡村，推动城乡发展一体化，保障村民的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》、《湖南省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、《湖南省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》等有关法律法规及《湖南省人民政府办公厅关于加强农村建房管理的通知》(湘政办发〔2016〕81号）要求，结合我县实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于我县辖区内城市规划区和建制镇集镇规划区以外集体土地上的各类农村房屋新建、扩建、改建的用地、规划、建设管理。

第三条 村民建房应当坚持安全、适用、经济和美观的原则，应符合规划、节约用地、注重防灾、安全施工、保护环境，体现农村地域特色和民族特色，并妥善处理通路、通风、采光等相邻关系。

第四条 村民建房包括集中建房和分散建房。分散建房是指单户村民自行建造自住住宅的活动，包括在原宅基地上新建、改建或扩建及异地新建；集中建房是指乡镇或村民委员会组织村民集中建设自住住宅的活动，包括统规统建、统规自建、统一旧村改造等方式。

推进农村住宅产业化。结合农村危房改造整村推进和易地扶贫搬迁集中安置区建设，在交通便利、集中建房户数较多、农户积极性较高的村庄开展农村住宅产业化试点示范。

有下列情形之一的，应当统一规划集中建设住宅小区：

（一）因国家、集体建设拆迁安置需要集中建设住宅的；

（二）农村土地整理涉及村民新建住宅的；

（三）灾后集中统一建设的；

（四）实施造福工程、地质灾害搬迁统一建设的。

第五条 农村住宅小区建设使用村民承包地的，所在地村民委员会或者村集体经济组织应当调整数量、质量相当的土地归原承包方继续承包经营。

第六条 农村建房管理中各有关部门要各司其职，加强协作，形成共同管理机制。县人民政府将县住建局其职权范围内的乡、镇、村庄规划管理和许可、建筑施工许可、建筑施工质量安全管理、建设工程招投标等具体事务及相应的执法权限下放至乡镇人民政府实施。住房和城乡建设部门对农村房屋建设的规划、建筑方案审批、施工、质量安全和违反规划查处等进行指导。国土资源部门负责分解下达村民建房年度计划指标，对用地审批、增减挂钩、占补平衡、违法用地查处等进行监督和指导。农业部门对补充耕地项目及时会同国土资源部门进行验收确认，林业部门对申请占用林地建房的审批工作进行监督和指导，住宅用地管理涉及交通、水利、电力等职责的，相关部门应及时办理批准手续或签署意见。

乡镇人民政府是村民建房管理的实施主体，应履行农村建房的规划、用地和建筑方案的审批，加强施工、质量安全监管和违法用地建设的查处等工作。依法承担城乡规划、建筑施工质量安全管理职责，并确定相关机构和人员负责具体工作。在同等条件下，对被征地拆迁户的住宅用地优先给予安排。

乡镇建成房屋的安全由乡镇人民政府属地管理。乡镇人民政府应加强对建成房屋的安全排查，发现安全隐患应及时处理。

村民委员会是村民建房日常监管的基层组织，应结合实际，制定村规民约，规范村民建房行为，主动掌握村民建房动向，及时对农村建房用地申请资格进行审查和公示，对农村建房用地申报材料进行审查、签署意见和对审批结果进行公示，加强巡查，对违法占地和违法建设行为及时劝阻，并上报乡镇人民政府，协助土地纠纷调处、旧宅基地复垦、违法建筑查处等相关工作。

第二章 规划选址

第七条 各乡镇人民政府应加快制定乡镇布局规划和镇区（集镇）规划。根据乡镇布局规划要求和行政村区划调整情况制定村庄规划。严格履行乡村建设规划许可制度，村民建房应当符合乡、镇、村庄规划和镇、乡土地利用总体规划、和各类生态资源保护区规划（如：历史文化名镇名村保护规划、风景名胜区规划、鹰嘴界自然保护区规划、渠水湿地规划以及旅游发展规划等）。严格遵循“先规划、后建设”原则。不符合规划要求的，一律不得审批村民建房和住宅用地。村镇规划应划定禁建区、限建区和适建区。禁建区内不得审批村民建房，限建区内属于危房的，允许利用原宅基地或闲置宅基地改建或新建；适建区内村民可改建或扩建、新建住宅。

第八条 各乡镇人民政府要按照村庄规划编制工作要求，抓紧对编制时间较长、内容明显滞后、不符合村情民意的村庄规划进行修编，并做好村镇规划和乡镇土地利用总体规划之间的衔接。

第九条 村民建房应当充分利用旧宅基地、荒山荒地、空闲地、废弃地和其它未利用地。严格控制占用耕地建房。允许村民委员会或村集体经济组织将闲置村民住宅出租，鼓励向本村无房户和危房户转让。

严禁在基本农田保护区，各类生态资源保护区核心区，饮用水源一、二级保护区、生态红线划定范围，历史文化核心保护范围，水工程保护范围和公路、铁路两侧建筑控制区内建房。

各乡镇人民政府应当采取有效措施，严格控制零星建房，引导分散建房的村民在规划确定的居民点选址建房，各乡镇应统一规划集中建设住宅小区，集中建房向中心村、集镇或小城镇集聚。要切实加强对村民建房的科学指导，做好村民建房的合理选址和地质灾害简易评估，选址应避开地质复杂、地基承载力差、地势低洼不易排涝以及易受风口、滑坡、雷电和洪水侵袭等自然灾害影响的地段和地下采空区。并严防切坡建房引发地质灾害，从源头消除地质灾害危害。

第十条 申请建房的村民，其户籍必须在建房所在的村委会并依法享有农村土地承包经营权利。

村民申请住宅用地应符合下列条件之一：

（一）具备分户条件，原宅基地面积低于分户标准，

确需另立户建设住宅的；

（二）现有宅基地面积尚未达到国家规定限额标准需扩建的；

（三）现有住宅属旧房、危房需拆除新建或改、扩建的；

（四）因国家或农村集体经济组织建设需搬迁新建且没有相应安置的；

（五）住宅因灾害损毁需重建的；

（六）其他符合法律、法规、规章规定的情形。

村民在原宅基地重建的，除保留施工期间必须的生活用房外，应先拆除旧房后方可开工建设；保留的生活用房应在新房建成3个月内拆除。异地新建的，在新房建成6个月内拆除全部旧房。村民应与乡镇人民政府签订协议，承诺在规定的时限内自行拆除旧房，逾期不拆除的，由乡镇人民政府依法组织拆除。异地建房其原有的空闲宅基地由村委会或村集体经济组织收回，并结合村庄土地整理，重新规划后统一安排使用。

第十一条 属于文物保护建筑和控制性保护建筑范围内的危房改建，乡镇在规划审批前，应将其改建方案书面征得文物保护行政主管部门同意。

第三章 建房审批

第十二条 村民建房申请应当符合下列条件之一：

（一）因无住宅或现有住宅用地面积明显低于法定标准，需要新建或扩建住宅的；

（二）同户中兄弟姐妹或者子女已达到法定结婚年龄要求分户，原宅基地面积低于分户标准的；

（三）因国家或者集体建设，实施镇、乡、村庄规划以及进行公共设施与公益事业建设，需要拆迁安置的；

（四）因发生或防御自然灾害，需要安置的；

（五）原有住宅属C、D级危房需要拆除重建的；

（六）向中心村、集镇、小城镇或者农村住宅小区集聚的；

（七）经批准回原村庄定居且无住宅或住宅面积低于法定标准的港、澳、台胞和华侨申请建设住宅的；

（八）户籍在外的村民户籍回迁且无住宅或住宅面积低于法定标准申请建设住宅的；

（九）县人民政府规定的其他情形。

第十三条 村民建房申请有下列情形之一的，不予批准：

（一）现有宅基地面积虽明显低于法定标准，但现有人均住宅建筑面积超过60平方米的；

（二）分户前人均住宅建筑面积已超过60平方米的；

（三）未经公安户籍部门办理户口登记的；

（四）不符合乡、镇、村庄规划和乡镇土地利用总体规划的；

（五）将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营用途的；

（六）不符合“一户一宅”政策规定的。

第十四条 严格贯彻执行“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地。每一户用地面积使用耕地不超过一百三十平方米，使用荒山荒地不超过二百一十平方米，使用其他土地不超过一百八十平方米。

前款所称宅基地面积，是指住宅建筑物、构筑物（含基础）垂直投影范围内的占地面积及庭院、晒坪用地。

乡镇人民政府要强化政务公开。每年对建房户的摸底情况、受灾户情况在村务公开栏、乡镇人民政府所在地显眼位置或媒体进行公示。

第十五条 申请建房的村民应向所在地村民委员会提出建房申请。

（一）办理乡村建设规划手续应提交以下材料（一式三份）：

1.办理规划手续申请书；

2.身份证复印件；

3.利害关系人意见；

4.建筑设计方案；

5.相关的纪要和其他材料；

（二）办理住宅用地审批手续应提交以下材料（一式三份）：

1.分散建房需提交的材料：

（1）建房户用地申请；

（2）建房户户口簿复印件；

（3）会同县农村村民住宅建设呈报审批表；

（4）建房用地平面图；

（5）乡村建设规划许可证；

（6）补充耕地材料（占用耕地的）；

（7）占用林地审批手续或意见（占用林地的）；

（8)拆旧改扩建或异地新建应交还原宅基地土地使用证和限期拆除旧房承诺书；

（9）涉及交通、电力、水利等需相关部门意见或批准手续；

2.集中建房需提交的材料：

（1）建房用地申请；

（2）村民委员会组织机构代码证及村委会主任法人身份证复印件；

（3）村民委员会与集中建房地原土地承包户签订的使用土地协议；

（4）村民委员会关于集中建房的会议记录；

（5）建房户花名册（含：户主姓名、村组、家庭人口、原宅基地证号、原宅基地面积），需村民委员会、规划环保服务中心、国土资源所盖章确认；

（6）原房屋拆除承诺书；

（7）补充耕地材料（占用耕地的）；

（8）占用林地审批手续或意见（占用林地的）；

（9）土地勘测定界报告书及勘测定界图；

（10）集中建房用地总平面布置图（需设计单位盖章确认）。

第十六条 乡镇人民政府应实行“一站式”审批，在乡镇便民服务中心设立村民建房办理窗口，统一受理村民建房申请，方便群众办事，提高行政审批效率和服务水平。

村民建房的乡村规划和用地审批按下列程序办理：

1.申请。拟建房的农村村民，向村委会提交建房书面申请。村委会在接到村民建房申请后，应当每月定期召开村支两委会议或者村民代表会议，对建房村民的申请进行审议，并出具审核意见报所在地乡镇。

2.受理。乡镇人民政府受理农村村民建房申请后，应在3个工作日内组织相关部门一同到建房用地现场踏勘调查，审查申请人是否符合住宅用地申请条件、原住宅用地情况、拟用地情况及占用耕地补充情况，选址符合土地规划、建设规划情况及房屋现状等。准予建房的，书面告知须提交的材料；对不符合法定条件的，当场告知并在5个工作日内向申请人送达《不予许可决定书》。

3.审查。乡镇人民政府组织相关部门现场踏勘后，相关部门在5个工作日内完成建房申请材料的审查工作，并在相关表格相应栏内分别签署意见加盖公章，报乡镇人民政府审批。

4.审批。乡镇人民政府在3个工作日内审批办结，核发《乡村建设规划许可证》和住宅用地审批文件。

5.公示。建房申请经批准后，村委会和乡镇人民政府分别将建房户姓名、批准使用面积、占用地类、位置、审批机关及审批时间等张榜公示。公示期不少于5日。公示期满无异议或异议不成立的，3个工作日内将审批文件送达申请人。

第十七条 严格落实耕地占补平衡法定职责。村民建房尽量不占或少占耕地，占用耕地建房的，应先补后占，由乡镇人民政府组织村集体经济组织或村民自行开垦耕地补充，实行“占优补优，占水田补水田”。异地新建的，原住宅用地纳入增减挂钩，优先复垦为耕地。

第四章 建设管理

第十八条 村民建设应严格按照规划许可核准的内容进行建设，不得擅自变更。确需变更的，应当经发证机关同意，并办理变更手续。

第十九条 各乡镇人民政府应当负责批后管理工作，建立村民住宅建设档案，做好放线、核样工作，并加强施工期间的规划实施监督和质量，安全管理。供电、供水等部门对建房户取得《乡村建设规划许可证》和住宅用地审批手续后方可办理用电、用水手续。

第二十条 强化农村建房质量安全管理。农房设计要符合抗震设计要求，村民建房应当委托有资质的设计单位或者具备注册执业资格的设计人员设计，或者选用省级和当地规划建设主管部门编印的村镇住宅建设通用图。选用通用图建房的，应有专业技术人员指导住宅基础施工，建设多层单元式住宅的，应委托有相应资质的设计单位进行设计。允许注册建筑师、注册结构师个人从事村民住宅设计并对设计负责。

第二十一条 农村住宅施工质量和安全由建房村民和参与建房各方共同负责，农村住宅建设一定规模以上（工程投资在30万元以上或者建筑面积在300平方米以上或者集中统建的），应由具备相应资质的施工企业承接施工；工程投资在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的房屋建设，可由建房村民自行选择经培训合格的农村建筑工匠或具备相应资质的施工企业承接施工。农村建筑工匠或者施工单位要对质量安全负责。

农村建房村民或者组织村民建房的单位应与参与建设各方签订合同，明确双方的权利和义务，并按有关规定和合同约定对所承建的工程承担相应的质量安全责任和保修责任。

第二十二条 农村建筑工匠从事村民建房施工，应具备相应的建筑施工技能，县住建局、人社局要加强建筑工匠培训，将建筑工匠培训纳入农村劳动力转移就业培训，提高建筑工匠技能，经培训考核合格的发给资格证书。

第二十三条 乡镇应当加强对村民建设质量安全的监督检查。

施工单位、个人应当按照有关施工技术标准、规范、规程进行施工，使用符合工程质量要求的建筑材料、建筑构配件和设备，保证工程质量和安全。乡镇应安排工作人员或技术人员定期、不定期对村民住宅建设进行巡查，对工程质量、工程安全负起监管和指导责任。

第二十四条 县住建局和乡镇人民政府应当及时提供技术指导服务，免费提供住宅通用图纸，加大技术宣传力度，主动向村民宣传住宅小区规划、建房技术标准、质量安全要求、减灾防灾知识、生态环境保护和配套设施建设等相关规定。

第二十五条 新建、扩建、改建的独栋式、并联式、联排式的村民建房，竣工后应由乡镇组织规划建设环保服务中心和乡镇国土资源所到实地检查是否按照批准的面积、界址点和其他规划条件要求使用土地和建设，并出具验收合格单。验收合格单作为登记发证的要件，单元式、集中统建的农村建房竣工后应向住建部门申请规划核实和工程验收备案，向不动产管理部门申请领取不动产登记证书。

第五章 技术标准和建筑风貌

第二十六条 村民建房应当遵守以下技术标准规定：

（一）规划：集中建设的住宅小区要编制修建性详细规划，分散建房要符合村庄整治规划，靠近县城、镇所在地住宅小区引导参照城市居住区规划设计相关标准，建设单元式住宅。

（二）层楼和面积：农村独栋式，并联式或联排式自建住宅不得超过四层，单元式农村住宅建筑层数控制在六层以下（含六层）。每户住宅建筑面积控制在300平方米以内；建设单元式住宅的，每户住宅建筑面积控制在200平方米左右。

（三）层高：层高控制应符合当地的实际情况，一般3米左右。

（四）间距和朝向：住宅建筑前后间距与前建筑高度比一般不低于1：1，相邻房屋山墙之间（外墙至外墙）的间距不低于4米，建筑宜朝南、朝南偏东或偏西布置，新建建筑宜后退村庄干路红线3米以外，后退村庄支路红线1米以上。

（五）抗震：新建住宅必须符合工程抗震设防要求，板、梁、柱不得采用砖石结构。

（六）建筑单体：应满足村民生产、生活的需求，住宅平面布局应设有客厅、卧室、厨房、卫生间、储藏间（农具堆放间），应满足面积、通风、采光等要求，房屋造型简洁美观，宜采用坡屋面，具有地方和民族特色，外观应进行一次性装修，成片连片和住宅小区建筑风格应协调一致。

（七）配套：应同步配建化粪池等处理设施；集中建设住宅小区的，给水排水、电力通信、道路、广电、绿化、垃圾处理、污水处理和社区服务等配套设施要同步规划建设，小区建设密度控制在30%左右，绿地率不低于30%。

第二十七条 推行绿色农房建设。探索绿色农房建设方法和技术，提高农民绿色发展、循环发展、低碳发展意识。推广乡土绿色建筑，开展绿色农房示范，提高环境敏感区域绿色农房比重。推动绿色建材下乡，推广利用节能门窗、轻型保温砌块、节水洁具、太阳能热水器、水性涂料等绿色建材产品。

第二十八条 民居建设要突出地域和会同民族特色，尊重村庄的传统选址格局及与周边景观环境的依存关系，在符合规划的前提下，尊重传统木质结构房屋建设，新建房屋不改变传统建筑形式。尊重村民意愿，在一定范围内以乡镇为单位规范村民住宅建筑风格，特色鲜明的地区（如高椅、岩头墓脚等历史文化名村）以行政村为单位规范村民住宅建筑风格。组织编制农村住宅设计图集，开展送图下乡，向村民推荐。享受各类财政补助资金的村民住宅，应严格按照规划和图集进行建设。

第六章 法律责任

第二十九条 乡镇人民政府监督检查发现其工作人员在审批过程中存在乱收费、滥用职权、玩忽职守、弄虚作假，或不按有关规定严格把关，情节轻微的，责成相关工作人员及时整改；情节严重的，依法追究责任人员的行政责任或刑事责任。

第三十条 乡镇人民政府在受理村民建房申请时如发现未批先建、违反规划建设、超红线建设等违法建设，应按照“两违”认定标准及分类处置相关规定进行处置。对处置后符合村民建房审批条件按规定给予补办审批手续。对各乡镇有关部门日常违法建房查处、责任追究及奖惩办法按《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《湖南省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》、《会同县“两违”建设综合治理专项行动工作方案》等有关规定执行。

第三十一条 参与村民住宅建设的勘探、设计、施工、监理单位和建筑工匠依法对住宅建设工程的质量和施工安全承担相应法律责任。

第七章 附  则

第三十二条 县人民政府对本办法进行解释。

第三十三条 本办法自发布之日起施行，原有关规定与本办法不符的，以本办法为准。

附：《会同县农村村民住宅建设用地呈报表》

《会同县农村村民住宅建设用地呈报表》.docx