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近日，济南市国土资源局与市规划局经市政府同意，联合出台了《济南市市区村民宅基地审批与建房规划管理实施意见》（以下简称《实施意见》），自2013年10月20日开始实施。《实施意见》对于进一步规范市区村民宅基地与建房规划管理、切实解决宅基地审批难题将起到重要作用。全文如下：

为切实做好《济南市市区宅基地审批管理规定》（济政发［2010］15号，以下简称15号文）的贯彻落实工作，保障农民合法居住权益，现就进一步规范我市市区村民宅基地审批与建房规划管理提出以下意见。

一、各区人民政府负责辖区内宅基地的审批管理。宅基地审批要严格执行“一户一宅”原则，宅基地面积应严格控制在15号文规定的标准之内。市区规划城镇建设用地范围和已列入近期改造建设计划的村庄原则上不再批准宅基地。

各区要结合村庄改造和土地整治，引导村民住宅建设按规划、有计划地向城镇和中心村集聚。农村集体经济组织通过整体村庄改造等形式集中成片建设农民住房的,相关审批手续按照国家、省、市有关规定另行办理。

二、国土资源部门要切实保障农村村（居）民的宅基地用地。各区每年要将市下达的新增建设用地计划指标的3%-5%用于农村宅基地住宅建设。

各区要按照节约集约用地的原则，统筹规划、审批宅基地，充分利用空闲地、老宅基地、废弃地或荒地进行村民住宅建设。

三、镇政府（含街道办事处，下同）应根据市城乡规划主管部门的委托，对辖区内的农村村（居）民宅基地住宅建设进行规划管理，组织开展村庄建设规划的编制、报批和公布工作，引导村（居）民按照规划实施建设。

四、村（居）民新建住宅，按以下程序办理规划、用地审批手续:

(一)申请人向村（居）民委员会提出书面建房申请,按照15号文的规定履行审核、讨论和公示程序。

公示期满无异议的,村（居）民委员会出具证明材料并加盖公章后,连同申请人居民身份证、户口簿、书面申请、妥善处理相邻关系的材料、公示图片、建筑方案等资料一并报镇政府。

(二)镇政府受理后,对村（居）民宅基地申请进行审查，并出具书面审查意见。同时,对村（居）民住宅建设申请进行审查，对符合条件的，核发乡村建设规划许可证。

镇政府应在10个工作日内审查完毕,将书面审查意见、乡村建设规划许可证以及其他申报材料一并报所在区国土资源管理部门。

(三)区国土资源管理部门应在5个工作日内对上报的申请宗地材料进行审查，对符合条件的,报本级人民政府审批。

（四）区政府批复后，由镇政府会同村（居）民委员会和宅基地申请人实地丈量批放宅基地。

村（居）民住宅占用农用地的,应依法办理农用地转用审批手续。

五、村（居）民使用原有合法宅基地进行住宅建设的，不再办理土地使用手续，只需到镇政府办理乡村建设规划许可证。

村（居）民原有住宅虽不符合15号文规定的住宅建设条件，但确已构成危房的，可持身份证明、户口簿、危房鉴定报告、宅基地使用权属证件或者房屋所有权证书、建筑方案、村（居）委会签署的书面意见等资料向镇政府申请原址翻建。

六、村（居）民住宅建筑基底面积不得超过宅基地面积的70%；建筑层数以两层为主，不得超过三层；总建筑面积不大于260平方米；室内外高差应控制在0.45米以内；层高一般不超过3.5米，底层层高可酌情增加，但不得超过4米。凡村（居）民住宅建设面积超出本意见规定标准的部分，征地拆迁时不予补偿。

宅基地建房的建筑间距，村庄建设规划有明确要求的，按照村庄建设规划执行。村庄建设规划没有明确要求的，由相邻双方协商约定；协商不成的，由镇政府按照公平、公正的原则合理确定。

七、市国土资源部门加强对宅基地审批及使用情况的监督检查，区国土资源分局将新增宅基地纳入年度土地变更调查，并将审批目录于每年12月份报市国土资源局审查备案。

市城乡规划主管部门及其派出机构加强对宅基地建房规划审批情况的监督检查，指导并监督镇政府在委托权限范围内对村（居）民宅基地建房行为依法实施规划管理，对镇政府履行委托职责情况进行年度考核和评比。镇政府应当每半年将农村村（居）民住宅规划审批目录报市城乡规划主管部门相应的派出机构集中审查备案。

本意见自2013年10月20日起开始施行，有效期5年。

《济南市市区村民宅基地审批与建房规划管理实施意见》主要内容解读

一、出台背景

宅基地审批管理事关农民群众的切身利益和社会的长治久安。2010年6月，我市出台了《济南市市区宅基地审批管理规定》（济政发〔2010〕15号，以下简称15号文），自同年8月1日开始实施。15号文颁布以来，对于进一步规范我市市区宅基地审批管理工作起到了重要作用。但总的来看，当前市区宅基地审批工作仍然进展缓慢，农村村民建房需求无法得到有效满足，违法用地、乱搭乱建现象时有发生。

为此，市国土资源局多次深入基层调研，认真查找宅基地管理中存在的问题，努力破解宅基地审批难题。当前制约宅基地审批的原因主要有以下几个方面：一是宅基地用地存在缺口。由于挖潜存量宅基地难度较大，一些宅基地需要办理农转用手续，但各区政府把市里统一下达的用地指标主要放在了重点项目上，宅基地用地没有得到有效保障。二是规划指标不明确。虽然15号文规定了宅基地的限额面积，但对于地上建筑物的层高、层数、建筑面积等控制指标一直未能明确，导致实践中村（居）民乱搭乱建现象较为严重。三是审批程序较为繁琐。农民申请宅基地建房，需要先后办理用地、建房规划审批手续，办理周期较长。

二、制定过程

根据市政府要求，市国土资源局积极与市规划局沟通协商，以《土地管理法》、《城乡规划法》等法律法规为依据，借鉴广州等地在宅基地管理方面的先进经验，联合起草了《济南市市区村民宅基地审批与建房规划管理实施意见》，于6月底形成初稿。

为增强可操作性，市国土资源局于7月份将《实施意见》初稿印发各区国土资源分局，由其征求所在区政府和辖区内镇政府（街道办事处）的意见，通过局网站、济南日报等平台面向社会公开征求了意见，并书面征求了市建委、市城管执法局等部门的意见，共收到各方面反馈意见41条。市国土资源局和市规划局对这些意见进行了认真研究，对《实施意见》进行了修改完善，经市法制办审核同意后，于8月份报送市政府。9月5日，市政府召开常务会议，审议通过《实施意见》。随后，市国土资源局和市规划局根据常务会审议意见，对送审稿进一步修改完善后，于9月18日正式印发《实施意见》，自10月20日开始实施。

三、主要内容

《实施意见》的制定主要坚持以下原则：一是将《实施意见》定位为15号文的配套实施细则，15号文已经有规定的，本《实施意见》不再重复；二是体现务实高效的原则，重点解决当前影响宅基地审批的几个实际问题；三是注重可操作性，进一步细化了宅基地审批流程和相关标准。具体来讲，《实施意见》主要解决了以下几个方面的问题。

（一）进一步明确宅基地审批权限和范围。各区人民政府负责辖区内宅基地的审批管理。市区规划城镇建设用地范围和已列入近期改造建设计划的村庄原则上不再批准宅基地。农村集体经济组织通过整体村庄改造等形式集中成片建设农民住房的,相关审批手续按照国家、省、市有关规定另行办理。

（二）对宅基地用地、建房规划实行同步审批。按照市委、市政府关于深化行政审批制度改革、推进简政放权的要求，国土资源、规划部门对宅基地用地及其建房手续采取同步申请、报表审核的审批方式，切实提高审批效率。

（三）列出专项指标保障宅基地用地需求。各区每年要将市下达的新增建设用地计划指标的3%-5%用于农村宅基地住宅建设。同时，引导村民建设住宅充分利用空闲地、老宅基地、废弃地或荒地，促进节约集约用地。

（四）赋予镇政府（街道办事处）规划审批权。镇政府（街道办事处）应根据市城乡规划主管部门的委托，对辖区内的农村村（居）民宅基地住宅建设进行规划管理，组织开展村庄建设规划的编制、报批和公布工作，引导村（居）民按照规划实施建设。

（五）细化宅基地审批程序和办理时限。村（居）民新建住宅，分三步办理审批手续:一是向村（居）民委员会提出书面建房申请,按照15号文的规定履行审核、讨论和公示程序。二是报镇政府（街道办事处）审核审批。镇政府（街道办事处）一方面对村（居）民宅基地使用申请进行审查并出具书面审查意见，同时对村（居）民建房申请进行审查，核发乡村建设规划许可证，在10个工作日内办理完毕。三是由区国土资源管理部门对上报的申请宗地材料在5个工作日内审查完毕，对符合要求的报本级政府批准。

此外，《意见》进一步明确村（居）民使用原有合法宅基地进行住宅建设的，不再办理土地使用手续，只需到镇政府或街道办事处办理乡村建设规划许可证。

（六）明确宅基地建房规划指标。村（居）民住宅建筑基底面积不得超过宅基地面积的70%；建筑层数以两层为主，不得超过三层；总建筑面积不大于260平方米；室内外高差应控制在0.45米以内；层高一般不超过3.5米，底层层高可酌情增加，但不得超过4米。凡村（居）民住宅建设面积超出本意见规定标准的部分，征地拆迁时不予补偿。

（七）加强批后监督管理。市国土资源部门要加强对宅基地审批及使用情况的监督检查。市城乡规划主管部门及其派出机构要加强对宅基地建房规划审批情况的监督检查，指导并监督镇政府在委托权限范围内对村（居）民宅基地建房行为依法实施规划管理，对镇政府履行委托职责情况进行年度考核和评比。