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近日，宁波市住建委、市发改委联合发布《关于加强商品房及其机动车停车位（库）租售管理的通知》（甬建发【2017】192号），该《通知》对商品房预售、销售、停车位（库）租售等方面作出了新的规定。《通知》将于2018年2月1日起正式实施。

各区县(市)、开发园区住房城乡建设、发改(物价)行政主管部门，各房地产开发企业：

为保障当事人合法权益，维护房地产市场秩序，进一步规范商品房销售及其机动车停车位(库)(以下简称车位(库))租售行为，根据国家、省、市关于商品房租售管理和价格管理相关规定，现就有关事项通知如下：

一、调整商品房预售许可最低规模。房地产开发项目应以宗地为单位申请商品房预售许可。因建设规模偏大确需分批申请预售许可的，每批次的建筑面积不得少于5万平方米，其中最后一批次可不少于2万平方米，各批次的申请间隔时间不得少于3个月，且不得分层、分单元申请预售许可(土地出让合同约定有自持比例等要求，确需分层、分单元预售的除外)。

二、严格商品房预售许可形象进度。房地产开发项目申请商品房预售许可需达到的形象进度如下：

(一)低层、多层建筑(6层及以下)主体结构结顶;

(二)中高层、高层建筑(7层及以上)主体结构完成三分之一及以上。

符合绿色建筑商品房预售条件的，仍按《关于调整绿色建筑商品房预售条件的通知》(甬建发[2014]164号)执行。

三、严禁捂盘惜售和分批销售。取得预售许可证的商品住房项目，房地产开发企业应在10日内(自取得预售许可证次日算起)将准售的全部住房房源一次性公开对外预售，不得分幢、分单元、分批预售。

四、商品房销售实行“一价清”制度。房地产开发企业应当严格按照《关于进一步规范宁波市商品住房销售价格行为的通知》(甬发改价管[2017]165号)，对外销售商品住房及其车位(库)，公示价和实际销售价格均不得超过备案价格。各地要加强对商品住房及其车位(库)销售价格的指导，对于定价不合理的，应当不予备案或要求房地产开发企业重新申报备案。在商品房销售时，房地产开发企业应根据备案价格制作车位(库)销售价格承诺书，并与商品房一房一价表在销售现场醒目位置同步张贴公示;车位(库)预售许可证领取后应按一车位(库)一价进行公示，同时公示车位(库)租赁价格。

商品房销售实行“一价清”制度，除销售价款外，房地产开发企业和其他单位、个人不得以向购房人收取电商费、团购费、茶水费等其他价款或费用的方式变相涨价，不得以捆绑搭售强制购买车位(库)或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格。

五、加强车位(库)租售管理。商品住房项目附属车位(库)，应当优先出售或出租给本项目内的业主、租赁人使用。房地产开发企业尚有未出售的车位(库)，不得以只售不租等理由拒绝出租。

房地产开发企业应当在商品房预销售合同和前期物业服务管理合同中，明确车位(库)销售价格、租赁价格、价格有效期以及有效期满后的收费标准调整方式、程序等内容。

六、加大指导和监管力度。各地住房城乡建设和发改(物价)行政主管部门要加强对商品房及其车位(库)租售行为的指导和监管，对租售及合同纠纷应引导双方当事人按照合同法等有关法律法规，通过诉讼等途径解决，对违法违规房地产开发企业要依法加大查处力度。

七、本通知自2018年2月1日起施行。施行后新取得土地的房地产开发项目应按本通知第一点执行，施行后新领取预售许可证的项目应按本通知第二至五点执行。以前发布的文件与本通知不一致的，以本通知为准。

宁波市住房和城乡建设委员会

宁波市发展和改革委员会

2017年12月7日

附：宁波市《关于加强商品房及其机动车停车位（库）租售管理的通知》解读

利好一：开发商再也不能捂盘销售了

《通知》第一条明确，从2018年2月1日起，新取得土地的房地产开发项目，应以宗地为单位申请商品房预售许可。因建设规模偏大确需分批申请预售许可的，最后一批次的建筑面积不得少于2万平方米，其余每批次不得少于5万平方米，各批次的申请间隔时间不得少于3个月，除特殊情况外不得分层、分单元申请预售许可。

打比方，某房地产开发商新取得土地的开发项目建筑面积为11万平方米，按照此规定，如分批申请预售许可，可申请两次，第一批次为5万平方米，第二批次为6万平方米。“11万平方米的房地产项目，估计可以造七八百套房子，这样的楼盘在宁波不算小。按照以往的营销手法，开发商可以选择分三四次销售。”某业内人士说。

事实上，目前很多开发商都是走“首开盘—加推—再加推—清盘”的营销套路，分四五次开盘销售是挺常见的。据搜房网显示，中梁壹号院，曾在2016年12月以及2017年3月、6月、8月、11月，分五次销售。去年12月首开盘，在售均价17500元/平方米；今年6月中旬加推，项目整体均价19500元/平方米；今年12月份整体均价18500—22000元/平方米。“这样可以根据市场情况调控推售节奏，根据客户基数调节推售套数。还能根据市场情况，调整房价。”宁波知名房产人童喆表示。

利好二：销售房源稀缺的现象将逐步减少

高新区某楼盘销售经理告诉金报记者，该楼盘在今年年初的整体均价是22000元/平方米，12月份的在售均价是27500元/平方米。在楼市火爆的时候，开发商还能通过饥饿营销呈现房源稀缺的现象，同时抬高房价。这也导致购房者普遍认为“买房子要买首开盘最划算”。

今年，日光盘、夜光盘尤其多。某些楼盘在开盘后，纷纷发出“去化七成、去化八成、售罄”等快报，红色的光盘销控表一次次引起较大的舆论。“买房子还要托关系、开后门、还要摇号，选房时必须快，因为你慢了，房子就被别人抢走了。我去菜场买白菜都得掂量下，几百万元的房子连思考的时间都没有。现在的楼市疯了，这不正常。”市民胡先生曾在朋友圈吐槽。

这种现象是否会在新规正式施行后得到缓解？“新规实施后，建设规模不大的房地产开发项目，需要一次性申请商品房预售许可，整个销售过程也不能涨价。销售房源稀缺的现象将逐步减少，日光盘、一房难求的情况可能会减少，老百姓会更理性，也不用急着去抢房子了。”童喆分析。

利好三：车位租售价格公开透明化

该《通知》第四条、第五条明确，在商品房销售时，房地产开发企业应根据备案价格制作车位(库)销售价格承诺书，并与商品房一房一价表在销售现场醒目位置同步张贴公示；房地产开发企业尚有未出售的车位(库)，不得以只售不租等理由拒绝出租。要求房地产开发企业和购房人应当在商品房预销售合同和前期物业服务管理合同中，明确车位(库)销售价格、租赁价格、价格有效期以及有效期满后的收费标准调整方式、程序等内容。

“我买房子时，是不知道车位价格的。马上房子就要交付了，听说车位要25万元，这么贵！不买，怕以后入住率高了找不到车位。买，这加装修，还有交付时各种费用，我起码还得准备五十万元。怎么办？”市民贺女士提起买车位的事，唉声叹气。

车位价格高，业主不买，车位就会空置。开发商为变相绑架销售，抬高租金。业主不租，车位上空荡荡，资源浪费，非车位的道路上却停满了车。严重的，导致交通拥堵，甚至引发社会矛盾。这样的事之前不是没发生过。“新规实施后，开发商在销售商品房时，需对车位(库)的租售价格公开透明化。购房者可以在购房前综合考量，我认为这个新规有非常积极的意义。”童喆表示。
腾讯房产宁波站薛敏强表示：“这个政策出台目的很明确，就是针对目前市场上一些不太规范的销售行为，比如捂盘惜售、抬高价格、变相抬高车位价格等。对开发商而言，从领取预售的门槛及一次性公开的房源规模来看，要充分考虑房企现金流压力，促其合理定价，积极推盘，这在当下尤其是调控加码、信贷收紧的大环境下，对购房者或老百姓而言无疑是一大利好。”