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江山市人民政府关于印发江山市市区征收集体土地房屋拆迁补偿暂行办法的通知

各乡、镇人民政府，街道办事处，市政府各部门，各企事业单位：

《江山市市区征收集体土地房屋拆迁补偿暂行办法》已经市政府第7次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

江山市人民政府

2012年12月30日

江山市市区征收集体土地

房屋拆迁补偿暂行办法

第一章 总  则

第一条 为了规范市区征收集体土地房屋拆迁补偿行为，保护被征收土地上房屋所有权人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 在本市市区范围内因征收集体土地，需要对集体土地房屋及其附属物进行补偿的，适用本办法。

本办法所称市区，具体范围为：东至 46 省道，南至江郎山大道，西至浙赣铁路，北至黄衢南高速公路。

第三条 征收集体土地房屋拆迁补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿合理、分级负责的原则。

第四条 市国土资源行政主管部门（以下简称市国土部门）是市区征收集体土地房屋拆迁补偿工作的管理部门。市征地拆迁管理所具体负责征收集体土地房屋拆迁补偿的日常监督管理工作。

乡镇（街道）是征收集体土地房屋拆迁的实施单位，承担本辖区内征收集体土地房屋拆迁补偿安置的具体工作。

市发改、财政、住建、规划、公安、人力社保、民政、工商、税务、供电、监察、审计、司法等机关部门，应当按照各自职责，互相配合，协同做好征收集体土地房屋拆迁补偿工作。

第五条 本办法所称拆迁人是指经批准征收集体土地房屋拆迁项目的责任主体；被拆迁人是指被征收集体土地房屋及其附属物的合法所有权人。

第二章 拆迁管理

第六条 市国土部门应当根据土地利用总体规划、城市建设规划、土地利用年度计划等制定市区征收集体土地年度计划，并报市政府审批。

第七条 征收集体土地需拆迁房屋的，在土地征收方案经依法批准并公告后，拆迁人应当书面告知被征地村集体经济组织和被拆迁人拆迁补偿安置的政策依据以及本条第二款的要求。

征地方案公告后，征地范围内应当执行下列限制规定，限制暂停期限最长不得超过 24 个月，因特殊情况需延长期限的，延长期不超过６个月：

（一）不得新建、改建、扩建、装修房屋及其他设施；

（二）不得申请新批宅基地和其他建设用地；

（三）不得改变房屋和土地用途；

（四）不得办理户口的迁入和析产、分户手续，但本条第四款规定的情形除外；

（五）不得买卖、交换、分割、租赁、赠与、抵押、典当房屋；

（六）不得新增、变更工商营业登记；

（七）不得从事其他不当增加补偿费用的行为。

拆迁人应当将前款所列事项书面通知市发改、国土、住建、规划、公安、司法、税务、工商、金融等机关部门暂停办理相关手续。

暂停期限内，因出生、婚姻等原因确需办理户口迁入且符合户籍管理规定的，可办理户口迁入和登记手续；原户口在拆迁地的现役军人（不含已在外结婚定居人员）、大中专院校在校学生、劳动教养和监狱服刑人员可作为安置人口；在此期间死亡的人口不再计入安置人口；市公安部门办理户口迁入手续时，应当同时抄告市国土部门和拆迁人。

第八条 征收集体土地需拆迁房屋的，由拆迁实施单位会同拆迁人对拆迁范围内土地房屋的权属、区位、用途、面积等情况进行调查登记，收集相关证据，被拆迁人应当予以配合。

调查中对于已经登记的土地房屋，其性质、用途和面积，一般以土地房屋权属证书和土地房屋登记簿的记载为准；土地房屋权属证书与土地房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明土地房屋登记簿确有错误外，以土地房屋登记簿为准；对于未经登记的土地房屋，由拆迁人会同市国土、住建、规划、所属乡镇（街道）等单位共同作出认定和处理。

拆迁人应当将调查结果报市国土部门，经市国土部门审核后以公告形式在拆迁范围内公布。

第九条 拆迁人应当根据征收集体土地方案、征地规划红线和本办法有关规定拟定征收集体土地房屋拆迁补偿初步方案，并按照有关规定进行社会稳定风险评估，经市国土部门审核后，报市政府批准。拆迁人同时应当将拆迁项目操作办法报市征地拆迁管理所审核，并经市国土部门批复后实施。

房屋拆迁补偿方案应当包括下列内容：拆迁范围、补偿安置对象和条件、不予补偿安置的情形、补偿安置的方式和标准、补偿安置资金预算和落实、安置用房和迁建用地的安排、搬迁期限、需要明确的其他事项等。

第十条 根据拆迁项目资金预算，房屋拆迁补偿费用应当足额存储到拆迁人或者拆迁实施单位专户，并严格执行专款专用，保证房屋拆迁工作的顺利进行。

市监察、审计等部门应当对拆迁补偿费用使用情况进行监督和审计。

第十一条 市国土部门应当在房屋拆迁补偿方案批准后 7 个工作日内，在拆迁范围内发布拆迁公告。公告应当载明下列事项：征收土地方案批准文件、建设项目名称、拆迁范围、拆迁期限、拆迁人、拆迁实施单位、补偿安置标准和依据、行政复议和行政诉讼权利等事项。

第十二条 被拆迁房屋的价值应当由依法取得房地产评估资格的评估机构承担。房地产价格评估机构应当由被拆迁人在房屋拆迁公告之日起 10 个工作日内协商选定；如协商不成的，由拆迁人组织被拆迁人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取抽签等随机方式确定。参加随机确定的房地产价格评估机构不得少于 3 家。随机确定房地产价格评估机构时应当由公证处现场公证。

房地产价格评估机构应当按照委托合同约定的时间和要求，到被拆迁房屋现场逐户进行实地查勘评估，并形成评估结果。

拆迁人应当将评估结果在拆迁范围内向被拆迁人公示，接受社会监督，公示时间不得少于 10 个工作日。公示内容应当载明下列事项：被拆迁人姓名、土地房屋面积、结构、评估价格等主要情况。

被拆迁人对评估结果有异议的，可以在公示期内要求房地产评估机构作出解释和说明，房地产评估机构应当接到要求之日起3 个工作日内予以答复。

第十三条 拆迁人应当与被拆迁人依照本办法规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、安置用房和迁建用地的安排、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

第十四条 在拆迁补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，被拆迁人无正当理由拒绝接受补偿安置且不腾空拆除房屋交出土地的，由市国土部门责令限期交出土地；在责令限期内被拆迁人仍拒不拆迁，且不申请行政复议或者提起行政诉讼的，由市国土部门依法申请人民法院强制执行，申请强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号，安置用房、迁建用地、周转用房的地点和面积等材料。

第十五条 对有房屋所有权或者土地使用权纠纷、所有权人下落不明或者暂时无法确定所有权人的房屋及其附属物，在拆迁公告规定的搬迁期限内不能解决纠纷或者确认所有权人的，由拆迁人提出补偿安置方案，经市国土部门审核，报市政府批准后依法实施拆迁。上述房屋拆迁前，拆迁人应当会同有关部门、单位就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全，并在拆迁范围内公示。

第三章  拆迁补偿

第十六条 征收集体土地住宅用房拆迁补偿有三种形式：货币补偿、调产安置、迁建安置。

被拆迁人为农业人口的，或者被拆迁人属于 2002 年 5 月 13日（以市府办〔2002〕19 号《关于土地收购储备和土地征用有关问题协调会议纪要》为时间界点）后被征地“农转非”、未享受过集资建房、房改等住房福利政策的，可在前款三种形式中选择一种补偿方式。除上述情况外，被拆迁人为非农业人口的，只可选择货币补偿或者调产安置方式。

货币补偿是指拆迁人按被拆迁房屋的市场评估价格一次性给予资金补偿的方式。

调产安置是指拆迁人提供国有土地上建造的公寓式成套住宅用房，安置被拆迁人的补偿方式。

迁建安置是指拆迁人按被拆迁房屋的重置价格结合成新率等因素的评估价格（以下称重置评估价格）对被拆迁人进行补偿，被拆迁人按规划要求在规定安置点内自行建造安置住房的补偿方式。

被拆迁人选择货币补偿或者调产安置的，不再享受宅基地建房权利。

对实行调产安置或者货币补偿后在本市自行购房的，其房屋价值没有超出被拆迁房屋总补偿安置费的部分，免征契税。

第十七条 被拆迁人选择货币补偿和调产安置的，被拆迁房屋按下列层次系数标准计算补偿安置面积：

（一）被拆迁房屋总层数只有一层的，按其确权建筑面积的1:1.6 比例计算补偿安置建筑面积。

（二）总层数为二层的，按其确权建筑面积的 1:1.15 比例计算补偿安置建筑面积。

（三）总层数为三层及以上的，按其确权建筑面积的 1:1 比例计算补偿安置建筑面积。

被拆迁人选择货币补偿的，再给予 15%的货币奖励；对符合迁建安置条件的被拆迁人选择调产安置的，再给予 15%的面积奖励。

第十八条 被拆迁人选择调产安置的，按下列规定给予安置：

（一）可调产安置面积计算。可调产安置面积按被拆迁房屋建筑面积×层次系数×面积奖励系数计算。原则上被拆迁人应当选择与可调产安置面积相等的安置房屋。

不符合迁建安置条件的被拆迁人选择调产安置的，可调产安置面积少于人均 40 平方米的，按人均 40 平方米计算。

符合迁建安置条件的被拆迁人选择调产安置的，可调产安置面积少于人均 80 平方米的，按人均 80 平方米计算。

被拆迁人在同一拆迁项目范围内有多处合法住房的实行合并计算安置。

（二）调产安置价款结算。在可调产安置面积以内的部分，被拆迁房屋与安置房屋按重置价格结合层高、朝向等因素结算。

可调产安置面积超出实际安置面积的，超出部分的建筑面积按安置房屋市场评估平均价格扣除重置价格后补助给被拆迁人。

被拆迁房屋建筑面积超出实际安置面积的，超出部分的建筑面积按被拆迁房屋市场评估价格的 115%补偿给被拆迁人。

确因自然间不可分割等原因增加调换建筑面积的， 平方米15以内，按安置房屋市场评估价格结算；超出 15 平方米以上的部分，按安置房屋市场评估价格的 110%结算。

被拆迁房屋补偿款和安置房屋价款在签订补偿安置协议后统一结算，差价互相找补。

（三）调产安置人口计算。调产安置按在册人口结合本办法第七条规定确定，至征地公告发布之日止，属下列情况之一的，可增加 1 个安置人口：已婚尚未有子女的家庭；持有效独生子女证的家庭；结婚 3 年以上配偶未在册的家庭。

在机关事业单位和中央、省属企业工作的被拆迁人及其非农业户口配偶、子女不计入调产安置人口。

（四）调产安置房屋分配。具体方案由拆迁人在项目实施时另行制定并公布。

第十九条 符合迁建安置条件的被拆迁人选择迁建安置的，按下列规定办理：

（一）迁建安置用地性质为集体土地，迁建安置用地报批等手续由村民委员会负责，有关费用由拆迁人承担。根据城市建设规划需要，在老 46 省道以西，景星西路以北，礼贤路及西山山脊线以东，迎宾大道以南范围内，符合迁建安置条件的被拆迁人愿意选择提前拆迁的，或者市区范围内属于项目拆迁的，在本办法发布之日起 18 个月内，经所在乡镇（街道）、市国土部门审核同意后，仍可参照《江山市市区征收集体土地房屋拆迁补偿安置办法》（江政发〔2009〕51 号）文件等有关规定给予国有土地迁建安置，但涉及的被拆迁房屋房产分割等有关事项需按本条第二项规定执行。

（二）被拆迁房屋房产分割参照《江山市市区征收集体土地房产分割暂行规定》（江政发〔2007〕39 号）执行。选择迁建安置的被拆迁人必须符合一户一宅的原则，被拆迁人已迁建安置过的只能选择货币补偿或者调产安置。

除兄弟之间的正常分户、析产外，对其他符合分户、析产条件的被拆迁房屋共有人，分户、析产后被拆迁房屋建筑占地面积超过 75 平方米的，可安排迁建安置用地；分户、析产后被拆迁房屋建筑占地面积 75 平方米以下的，只可选择货币补偿或者调产安置。

迁建安置用地具体申请条件、申请程序等按《关于进一步加强农村宅基地管理的意见》（江政办发〔2009〕90 号）文件执行，其中按家庭人口划分大、中、小户的原则不变，面积标准分别为125 平方米、110 平方米、90 平方米。

（三）选择迁建安置的被拆迁房屋按重置评估价格给予补偿，在拆迁补偿时可给予适当奖励。

被拆迁房屋确权建筑占地面积超过迁建安置建筑占地面积的，该部分占地面积相对应的建筑面积（计算公式为：被拆迁房屋总建筑面积÷被拆迁房屋总占地面积×被拆迁房屋超过的建筑占地面积）按被拆迁房屋的市场评估价格实行货币补偿。

被拆迁房屋确权建筑占地面积少于迁建安置建筑占地面积的部分，收取 500-1000 元/平方米的土地开发配套成本。

第二十条 被拆迁房屋出租或者出借的，对租用人或者借用人不予补偿和安置，由被拆迁人自行处理好租赁或者借用关系。

未经市国土、住建、规划等部门批准，擅自将原住宅用房改为非住宅用房的，拆迁时仍按住宅用房确认。

原非住宅用房，经市国土、住建、规划等部门批准改为住宅用房的，拆迁时按住宅用房确认。

第二十一条 拆迁村集体房屋和企业、单位用房一律实行货币补偿，不享受层次、奖励系数，其中，地上确权建筑物按被拆迁房屋重置评估价的 2.5 倍标准补偿，确权土地按被拆迁房屋所在区域建设用地区片综合价标准的 5 倍标准补偿。

第二十二条 被拆迁房屋补偿涉及的房屋重置价格、附属物补偿价格、房屋装修补偿价格、住宅房屋临时安置补助费、住宅房屋搬家补助费、住宅房屋提前搬迁奖励和住宅房屋困难户补助标准参照市区国有土地房屋拆迁有关标准执行。被拆迁人选择迁建安置的，按搬迁之月起到宅基地交付之月的时间追加 12 个月支付临时安置补助费。

第二十三条 经有处罚权限的部门作过处罚的被征迁土地房屋，在拆迁时农村村民建房用地审批限额范围内的可作安置，其中建筑层数不足 3.5 层的按实给予补偿安置（含层次和奖励系数），3.5 层以上的按 3.5 层补偿安置（含奖励系数）；对经处罚但超限额的按重置价格给予补偿，不作安置。

被拆迁人以拆除旧房为由，已依法取得宅基地建造新房，但未拆除旧房的，该旧房不作安置依据，并应当在规定搬迁期限内自行拆除。

第二十四条 未超批准期限和经有处罚权限的部门作过处罚的临时建筑，在规定期限内自行拆除的，可给予适当补偿。

第二十五条 对不符合确权发证的附属仓房、牛厩、猪舍、室外厕所、门斗等均不作安置依据，只给予适当补偿。

第四章 法律责任

第二十六条 被拆迁人弄虚作假，骗取补偿费用、安置房及安置用地的，依法收回，并由市国土部门或者相关管理部门依照有关法律、法规的规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十七条 拆迁人、拆迁实施单位和有关行政管理部门工作人员在集体土地房屋拆迁补偿工作中不履行本办法规定职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由市政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十八条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的征收集体土地房屋拆迁补偿工作，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十九条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠拆迁补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第三十条 中介机构违反有关法律、法规、规范和本办法的规定进行评估等活动的，由市相关部门责令改正，并依法给予行政处罚；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章  附  则

第三十一条 国家、省对征收集体土地房屋拆迁补偿另有规定的，从其规定。

第三十二条 市区范围以外的区域征收集体土地需拆迁房屋的，由拆迁人牵头另行制定具体拆迁项目实施细则报市国土部门批复后实施。

第三十三条 本办法自发文之日起 30 日后施行，《江山市市区征收集体土地房屋拆迁补偿安置办法》（江政发〔2009〕51 号）文件同时废止。本办法施行前已批准的项目和签订过。