农村土地制度改革下,40万亿的宅基地市场将怎么打开?

来源：土流网2017-10-19 11:15:54

以前，农村的人再怎么也要想方设法奔向城市，现在农村的土地制度改革下，宅基地值钱了，却发现农村已经是回不去的农村。据估计，中国农村可流转土地价值约为100万亿元人民币，其中耕地约40万亿，林地20万亿，宅基地40万亿。面对这么大的宅基地市场，国家将怎么打开才能在保障农民权益的同时盘活农村土地?

1.鼓励农民自愿退出宅基地

目前中国市场化、城市化进程加快、大量农民进城务工并落户城镇，在农村的住房只能闲置，从而形成了大量的“空心村”、“空心房”，造成严重的农村宅基地闲置和浪费。

2014年12月31日印发的《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，决定在全国选取30个左右县(市)行政区域进行试点。试点县(市、区)行政区域，暂时调整实施《土地管理法》、《城市房地产管理法》关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。调整在2017年12月31日前试行，对实践证明可行的，修改完善有关法律;对实践证明不宜调整的，恢复施行有关法律规定。

2015年11月2日印发的《深化农村改革综合性实施方案》，则是新一轮农村产权改革的指导性文件。方案中的宅基地制度改革基本思路，包括“保障农户依法取得的宅基地用益物权”(使用权与收益权)，“探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制”(转让权与收益权)，“探索农民住房财产权抵押、担保、转让的有效途径”(金融功能与转让权)等。

目前探索宅基地使用权有偿退出机制时，依据的是“依法、自愿、有偿”三项原则。

2.宅基地整治

目前不少试点地区都在进行宅基地整治项目，比如山西省就下发了《山西省闲置凋敝宅基地整治盘活利用试点改革工作方案，确定右玉、代县、泽州、长子、晋源区为试点县区并摸清了底数、确定了试点村庄和利用方式。

3.闲置宅基地租赁

在武汉市出台的《关于开展“市民下乡、村民进城”活动加快新农村建设的支持措施(暂行)》中，鼓励充分利用农村空闲农房，以租赁、合作方式创业创意、休闲养老养生，增加农村集体经济组织和农民财产性收入。其中包含20条具体支持政策，被称为“黄金20条”。

闲置农房用于租赁，需通过武汉市农交所等平台，完成合规性前置审查、挂牌申请、信息发布、成交签约等流程。

“黄金20条”明确，对经农村集体经济组织同意的闲置农房出租，农村宅基地使用合规性审查将在3个工作日内完成;以租赁、合作方式利用农村空闲农房发展农家乐、协议期在三年以上，最高可获得5万元的奖补资金;租赁农村空闲农房组建乡村休闲游合作社发展休闲农业，规模达到一定标准的合作社可获得10万元的一次性奖励。

总的来说，虽然上述政策还只是地方性试点，并没有全国性铺开，但是这也只是时间问题，40万亿的宅基地市场在未来5年内预计将迎来重大突破。

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