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衢州市区哪些地方可以供农民宅基地建房？村庄规划、布点、设计由哪些部门负责？用地指标如何分配，审批程序如何走？针对这些热点问题，近日，市国土资源局起草了《衢州市人民政府关于进一步规范市区农民建房管理的指导意见》。

市法制办印发该《意见》，欢迎有关单位或个人提出宝贵意见，并请于2015年10月10日前反馈至市法制办法规处。

哪些地方可供让农民建房？

实施分区分类控制

引导农民依法有序建房

城市总体规划用地范围一律不规划农民自建房。衢州市城市总体规划用地范围内严格执行市政府《关于进一步推进衢州市区城中村改造加快农民市民化步伐的若干意见》（衢政发【2014】55号）精神，一律取消农民自建房和迁建安置，全面实行产权调换安置、“房票”安置、货币补偿安置。根据市区空间发展战略研究和大区块规划设计，统一规划、统一政策、强化管控，明确农民公寓小区的布局规划和建设规划。

城市总体规划用地范围外实施分区分类管控。严格落实“分区管理、分类指导”的要求，对衢州市城市总体规划用地范围外的市区行政区域，划分为城镇发展集聚区、农村发展引导区和禁止建设区三类，科学引导农民建房。

集镇发展集聚区：主要指以中心城区外围柯城区航埠镇、石梁镇和衢江区上方镇、杜泽镇、峡川镇、莲花镇、云溪镇、高家镇、全旺镇、大洲镇10个重点乡镇镇区作为城乡建设的重点开发区，重点推进中心城区和城镇建设。重点乡镇镇区由两区政府为主体，统筹考虑，科学布点，在建制镇镇区安排辖区内农民集聚小区，通过下山脱贫工程、优惠提供农民公寓和市场拉动等形式，吸引农民在城镇落户。依托乡镇工业功能区，引导转移人口就近就业，实现农民生产生活方式转变。市区范围内南北山区的其他建制镇重点做好城镇内部功能优化，按照集镇规划审批农民建房。

农村发展引导区：主要指除中心城区以及建制镇镇区之外的广大农村地区，不包括禁止建设区范围。该范围内强化农民建房引导管控，具体通过编制村庄布点规划，根据各村区位、规模、发展资源条件等因素，对各村庄农居点按集聚村、限建村和禁建村进行分类引导和管控。

集聚村是指依托中心村或现在规模较大的居民点，完善公共服务配套设施和基础设施，规划新村建设用地，允许本村农户新建并满足周边限建村、禁建村村民的建房需求。

限建村是指现在村庄规模较小或村庄发展条件一般，距集聚村较近，原则不新增建设用地，允许农户在原有的村庄建设用地范围内进行原拆原建或通过村庄内部空心村整治等方式，拆旧建新，改善村居环境。该类村需异地新建的农户应引导到集聚村或建制镇农民集聚区进行建设。

禁建村是指根据市区空间管控要求，对纳入市区禁止建设区或空间上过于分散、规模过小的农居点，规划实施严格管控，原则上不允许新建以及原址拆建建房，采取村庄萎缩管理或时机成熟时实施整体搬迁，农户建房应引导到集聚村或建制镇农民集聚区进行建设。

（3）禁止建设区：在自然保护区、风景名胜区、森林公园、国家湿地公园、饮用水源保护区等的核心区或重点保护区进行建设禁止准入保护，以及严格按照道路红线、水域蓝线、绿地绿线、基础设施黄线“四线”建设后退管控要求，严禁在管控线控制范围内进行各项与保护无关的建设。禁止建设区内村庄农居点在村庄布点规划中划为禁建村，按照禁止建设的要求实施管理。

柯城、衢江区政府要按照分区分类管控的要求，编制实施方案，落实到区块、村，划定具体管控红线。

村庄布点、规划、设计谁来做？

完善体系

强化规划管控引领

在市区城乡一体化空间发展战略规划指导下，加强与土地利用规划、环境功能区划等相关规划的对接，完善村庄规划体系，建立“村庄布点规划－村庄规划－村庄设计－村居设计”规划设计层级体系。

科学谋划村庄发展布点规划。柯城区、衢江区要依据市区城乡一体化空间发展战略规划、生态功能区规划，修编完善村庄发展布点规划，分类引导农民居民点建设发展，促进农村土地资源的集约利用、公共设施的共享和人居环境的改善。村庄布点规划要根据村庄现状、生态功能区定位、发展潜力等因素，科学划分村庄发展类型。村庄布点规划经市级规划、国土等相关部门审查后，报市政府审批后实施。

分层次实现村庄规划全覆盖。各乡镇承担村庄规划编制主体责任，负责村庄规划编制工作。依据村庄布点规划中确定的各村庄农居点的发展定位、建设导向和分类分区控制要求，按照强化村庄发展边界管控和集中发展要求，特别是村庄规划要集中紧凑布局，禁止农田中间规划农房，因地制宜，分层次实现村庄规划全覆盖：对集聚村（含中心村），要落实《村庄规划编制导则》的要求，提升村庄规划编制水平；对限制建设村、整治提升村，按照不新增建设用地原则，围绕村庄整治编制规划；对禁止建设村（含搬迁村），围绕村庄整治制定村庄规划，明确规划范围、提出宅基地退出措施和整治指导意见。村庄规划由市政府委托市规划局审批。

推行村庄设计特色化。由乡镇政府牵头，依据布点规划确定的村庄发展定位，以美丽宜居示范村、传统村落、历史文化村落、乡村旅游发展重点村等为重点，分类开展村庄设计。村庄设计要注重挖掘村庄自身特色，凸显村庄自然生态、历史人文、乡村旅游或现代农业特色。

引导村居设计标准化。规划部门要加强对市区范围内村居设计风格研究，梳理山区坡地、平原等不同地域环境下的村居设计元素，进行分类村居设计，强化对不同外部环境下农房建设风格的引导。通过村居设计通用图的修改完善，强化对不同地域村居建筑风格、色彩、高度、材质引导和管控，作为农房设计和审批依据，逐步实现浙西民居特色。

实现两规高度融合。村庄规划和土地利用规划的融合是解决农民建房问题的关键。柯城区、衢江区要科学划定村庄发展边界和用地布局，审批农民建房时，规划、国土部门联合选址、划定红线，实现两规在同一张图纸下的无缝对接。增强规划执行刚性，在村庄规划区外一律不得审批农民建房，村庄规划未批准之前也不得审批农民建房。

用地指标如何分配，审批程序怎么走？

坚持堵疏结合

保障合理建房需求

改革农民建房审批管理。以委托方式将农村村民住宅建设规划及供地审批权限下放给乡镇人民政府，在街道办事处管辖范围内涉及农民建房由规划、国土分局办理审批。区规划、国土部门要向乡镇派驻管理人员，具体负责农村村民住宅建设规划、用地审查报批与监管。创新方法，实行规划、国土农民建房“一个窗口受理、一张表格填报、一批人员踏勘、一个批准结果”的审批管理模式，实行联勘联审制度。由乡镇负责，规划、国土、综合执法等部门参与，对农民建房用地批前、批中、批后进行全程监管，实行建房竣工验收制度，未通过验收的，不得发放产权证书。

多头筹措用地指标。市、区两级要把农民建房专项指标、增减挂钩指标、地质灾害避让搬迁、下山脱贫异地搬迁、历史文化村落保护利用等各项指标用足用好，保障农民建房用地需求。市政府每年将农民建房专项指标分解下达给两个区，区里应根据无房户和危房户的数量，将农民建房专项指标分解下达到乡镇（街道），由乡镇（街道）统筹安排使用。市区农民建房指标安排要向中心村、集聚建设村倾斜，对控制发展村以盘活利用存量宅基地为主，对禁止建设村不得安排用地指标。除农民公寓式集聚点建设外，城市规划区255平方公里以内不安排农民建房指标。为通过指标安排引导农民建房管理秩序，市政府决定，自2016年开始，对省切块下达的市区农民建房专项指标，市政府预留20%进行统筹安排，其余80%分解下达到两区。市预留的农民建房统筹指标，实行用地指标分配与农村建房管理、违法用地管控及农村土地综合整治相挂钩的分配机制，对经有关部门认定的“无违建村”“无违建乡镇”以及农村土地综合整治项目成绩突出的的村可从预留农民建房指标中给予一定指标奖励。具体办法另行制定。

推行农民建房村级民主管理。村集体经济组织或村民委员会要依法行使村民自治职能，涉及农民建房的村，要制订完善农民建房村规民约，建立民主决策和公开制度，保障农民特别是弱势群体的利益，建立农民建房用地有序规范调整机制。以乡镇为单位，对本区域内的农居点布点、建房轮候排序、规划选址、指标安排等按规定组织讨论和公示。凡没有进行公示或者经查实有违规安排建房的，一律不安排用地指标。对拆旧建新、选用统一户型等事项，推行农民建房履约保证金制度，通过村规民约或签订协议规范保证金收取和管理。在符合规划的前提下，农民建房用地由村级组织负责调整，不调整到位的不安排用地指标。乡镇政府指导鼓励有条件的村在公平公正的前提下开展分号选地。推行“准建公示牌制度”。

建立农村宅基地退出流转机制。以村级自治组织为主导，通过批新退旧、余缺调剂、补偿收回、依法收回等方式，引导和促进宅基地使用人腾退宅基地。农村村民在申请新增用地建房时，原有住房可以拆除的，在办理批准文件前应自行拆除旧房，将原宅基地无偿退还给村集体，依法注销原宅基地土地使用证。若拒不拆除旧房、退还宅基地的，可停止办理审批手续。在坚持农村宅基地“一户一宅”的前提下，经本村村民委员会或本集体经济组织同意，允许村民将原合法的住宅调剂给本村符合建房条件的其他村民。在农村有合法房屋（宅基地）的非农户和在城镇有稳定职业、稳定住所的农户，自愿放弃宅基地的，可按其依法登记占用的宅基地面积、合法住房及其他建筑分别给予一定的经济补偿，退出的宅基地（包括房屋）由村民委员会收回，可有偿调剂给本村其他成员使用。