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泉州市近日出台《关于进一步加强农村村民住宅用地管理的通知》（以下简称《通知》），泉州市农村村民住房用地难以及农村村民住房合法权益保障的问题有望得到解决。

《通知》明确了农村村民住宅用地申请范围。除现有法律法规政策已经规定的城市、县城和小城镇所在地的城镇规划区内禁止批准个人建单家独院住宅的用地申请外，各县（市、区）均不得擅自暂停或停止审批在城市、县城和小城镇所在地的城镇规划区外的镇乡、村庄的农村村民住宅用地申请（包括农村集体土地上村民新建、扩建、改建个人住宅申请）。

引导集中建设住宅小区

《通知》要求，要合理保障农村村民住房建设需求。在城镇规划区内，各县（市、区）应将符合条件的农村村民住宅纳入危旧房改造、石结构房屋改造计划，有序实施成片改造，集中安置；对于短期内（5年内）未能纳入成片改造的农村村民住宅，不得以属于镇区规划范围或已列入拆迁计划等为由，简单搞“一刀切”，限制农村村民翻建自有住房，对符合申请条件的居住困难户，可以批准就地翻建。

在城镇规划区外，在符合镇乡、村庄规划和土地利用总体规划且满足“一户一宅”的前提下，对符合申请条件的农村村民住房申请应统筹安排，采取有效措施，积极引导村民向中心村、集镇或小城镇聚集，统一规划集中建设住宅小区。

严格执行“一户一宅”政策

《通知》要求，要严格执行“一户一宅”政策，农村村民申请新建住宅的，必须签订旧宅基地退出合同，承诺在新房建成使用后，退出原使用的住宅用地并交由村民委员会或村民小组重新安排使用，未按约定按时腾退将承担违约责任并暂缓办理新宅基地的土地使用权证。各地要建立台账并采取有效措施，防止农村村民以分户名义多次、多处申请住宅建设用地。严格执行农村宅基地面积限额，对农村领取独生子女父母光荣证或者生育两个女孩并已绝育的家庭，在划分宅基地时，增加一人份额。禁止对农村村民未批先建的住宅采取以罚款或者变相收费代替审批的办法予以补办用地手续。禁止城镇居民到农村购买宅基地。

《通知》明确要求，农村村民建房应当优先利用旧宅基地、空闲地和其他未利用地，严格控制使用农用地，特别是耕地和生态公益林地。确需使用农用地的，应按规定办理审批手续。市政府每年从省预下达的年度农用地转用指标中单列5%，专项作为农村村民住房用地指标。

《通知》要求，要切实减轻村民建房用地负担。村民住宅用地申请审批除按规定缴纳土地证书和房屋产权证书工本费，不得收取其他行政事业性收费。村民经批准使用集体土地建设住宅的，只需按照规定向农村集体经济组织或村委会缴纳土地补偿费用，属于原址翻建或新建住宅后退出原有旧宅的，不缴纳土地补偿费用。

村民退出旧宅基地可获补偿

《通知》要求，各县（市、区）要研究制定旧宅基地退出补偿安置办法，对村民退出的旧宅基地可按建房成本给予适当补偿，采用货币补偿退出宅基地的，补偿标准可参照国有土地上房屋拆迁或重点项目、片区改造征迁项目的征迁补偿标准确定；采用产权置换方式退出宅基地的，由当地政府在规划集中居住区内建设安置房，申请人可参照当地同期征地房屋拆迁安置条件进行置换。

泉州市人民政府办公室关于进一步加强农村村民住宅用地管理的通知

为进一步规范我市农村村民住房用地管理，保障农村村民“住有所居”，根据有关法律法规规定，经市政府研究同意，现就进一步加强我市农村村民住宅用地管理的有关事项通知如下：

一、明确农村村民住宅用地申请范围

农村村民建设住宅是法律法规依法赋予农村村民的基本权利之一，除现有法律法规政策已经规定的城市、县城和小城镇所在地的城镇规划区内禁止批准个人建单家独院住宅的用地申请外，各县（市、区）、泉州台商投资区均不得擅自暂停或停止审批乡镇、村庄的农村村民住宅用地申请（包括农村集体土地上村民新建、扩建、改建个人住宅申请）。

二、合理保障农村村民住房建设需求

在城镇规划区内，各县（市、区）、泉州台商投资区应将符合条件的农村村民住宅纳入危旧房改造、石结构房屋改造计划，有序实施成片改造，集中安置；对于短期内（5年内）未能纳入成片改造的农村村民住宅，不得以属于镇区规划范围、或已列入拆迁计划等为由，简单搞“一刀切”，限制农村村民翻建自有住房，对符合申请条件的居住困难户，可以批准就地翻建。各级国土资源、住建、规划部门要同时做好农村村民住房土地、房屋的权属认定工作，在实施成片改造和审批翻建时一并解决因历史原因造成的无合法手续住宅用地问题。

在城镇规划区外，在符合乡镇、村庄规划和土地利用总体规划且满足“一户一宅”的前提下，对符合申请条件的农村村民住房申请应统筹安排，采取有效措施，积极引导村民向中心村、集镇或小城镇聚集，统一规划集中建设住宅小区。

三、严格遵循“先规划、后建设”原则

各县（市、区）、泉州台商投资区应督促乡镇人民政府加快乡镇、村庄规划编制或修编进度，确保在2015年2月底前全面完成乡镇、村庄规划工作，并将村庄规划实效性提升工作纳入常态化管理。同时，一律不得以未编制或修编规划为由不予审批村民建房和住宅用地。

市、县、乡三级土地利用总体规划均已修编完成，各县（市、区）、泉州台商投资区新修编的乡镇、村庄规划要在服从土地利用总体规划的前提下加强与之相衔接，确保将村民住宅用地、集中安置区落在土地利用总体规划确定的允许建设区和有条件建设区范围内。农村村民住房用地使用有条件建设区土地的，各县（市、区）、泉州台商投资区要及时组织上报市国土资源局审批规划局部调整。农村村民住房用地符合使用限制建设区条件、确需使用限制建设区土地的，由各县（市、区）、泉州台商投资区汇总上报市政府，申请规划局部修改，原则上一年只审批一个批次。

四、切实规范农村村民住宅用地审批手续

（一）从严审查农村村民住宅用地申请。严格执行“一户一宅”政策，农村村民申请新建住宅的，必须签订旧宅基地退出合同，承诺在新房建成使用后，退出原使用的住宅用地并交由村民委员会或村民小组重新安排使用，未按约定按时腾退将承担违约责任并暂缓办理新宅基地的土地使用权证。各地要建立台账并采取有效措施，防止农村村民以分户名义多次、多处申请住宅建设用地。严格执行农村宅基地面积限额，对农村领取独生子女父母光荣证或者生育两个女孩并已绝育的家庭，在划分宅基地时，增加一人份额。禁止对农村村民未批先建的住宅采取以罚款或者变相收费代替审批的办法予以补办用地手续。禁止城镇居民到农村购买宅基地。

（二）逐步推行“一站式”服务。乡镇要设立窗口，统一受理村委会上报的村民住宅用地申请，提供“一站式”服务。村民住宅用地申请统一受理后，乡镇政府要及时组织村建办、国土资源所、有资质的测量队伍等一次性到现场踏勘、实地选址，并对相关事项审核结果负责。申请材料经乡镇初审通过后，由乡镇负责统一转报县（市、区）、泉州台商投资区规划、土地部门审核，县（市、区）、泉州台商投资区规划、国土资源部门原则上不再安排现场踏勘，经审核通过后统一上报县（市、区）政府、泉州台商投资区管委会批准。原则上县（市、区）政府、泉州台商投资区管委会和国土资源、规划部门、乡镇政府等各级各部门的审批时限均不得超过10个工作日。

（三）依法办理农用地转用审批。农村村民建房应当优先利用旧宅基地、空闲地和其他未利用地，严格控制使用农用地，特别是耕地和生态公益林地。农村村民建房确需使用农用地的，应按规定办理农用地转用审批手续，各县（市、区）、泉州台商投资区要统一汇总上报市政府批准农用地转用后，方可批准用地审批手续。各县（市、区）、泉州台商投资区要严格规范认定地类，地类认定统一按经国家批准的最新土地调查成果为准，不得弄虚作假，采取虚报地类越权直接审批，否则一经查实，以非法批地论处。市国土资源局应在收到农用地转用申请材料起7个工作日内完成审核，上报市政府审批。市政府每年从省预下达的年度农用地转用指标中单列5%，专项作为农村村民住房用地指标。

（四）切实减轻村民建房用地负担。村民住宅用地申请审批除按规定缴纳土地证书和房屋产权证书工本费，不得收取其他行政事业性收费。村民经批准使用集体土地建设住宅的，只需按照规定向农村集体经济组织或村委会缴纳土地补偿费用，属于原址翻建或新建住宅后退出原有旧宅的，不需缴纳土地补偿费用。严禁各级各部门搭车收费，并不得将村民住宅用地审批作为开展工作的交换条件。对属于计生、残疾、低保、四帮四扶等安居工程对象的住房困难户，对其住房申请用地要做到应批尽批，并适当减免其相关费用。

（五）加强村民住宅用地批后管理。村民住宅用地经批准后，乡镇人民政府要及时组织村建办、国土资源所、有资质的测量队伍等到实地进行放线、核样，确保村民住宅在审批的位置坐落和面积范围内进行建设。对农村村民擅自移位建设或超占土地的，当地乡镇政府要落实属地管理责任，及时制止，并牵头协调相关职能部门依法查处。对农村村民超过批准的数量占用土地的，多占的土地以非法占用土地论处。

（六）严格落实审批责任追究制度。对违反规定非法批准农村村民住宅建设用地的，其批准文件无效，对非法批准农村村民住宅建设用地直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法追究责任，并依法收回非法批准、使用的土地。非法批准土地给当事人造成损失的，有关责任人依法承担赔偿责任。对违反规定向村民收取其他费用的，由县级以上有关行政主管部门责令限期退还，依法追究直接负责主管人员和其他直接责任人员的责任。对村民建房规划建设和用地管理机关及其工作人员失职渎职、互相推诿、久拖不办、应批不批的，由其主管部门或纪检监察机关依法追究直接负责主管人员和其他直接责任人员的责任。

五、积极探索农村旧宅基地退出补偿激励机制

（一）加快建立旧宅基地退出补偿机制。各县（市、区）、泉州台商投资区要研究制定旧宅基地退出补偿安置规定，对村民退出的旧宅基地可按建房成本给予适当补偿。采用货币补偿退出宅基地的，补偿标准可参照国有土地上房屋拆迁或重点项目、片区改造征迁项目的征迁补偿标准确定；采用产权置换方式退出宅基地的，可由当地政府在规划集中居住区内建设安置房，申请人可参照当地同期征地房屋拆迁安置条件进行置换。

（二）积极探索综合利用旧宅基地资源。对农村旧宅基地退出后形成的闲置地、废弃地、空心村等，鼓励各县（市、区）、泉州台商投资区运用农村土地“四政策一配套”措施，开展农村土地综合整治，进行盘活利用。对农民退出旧宅基地复垦为耕地的，形成的新增耕地指标可用于城乡建设用地增减挂钩，指标收益分配向原土地使用权人倾斜，支付给原土地使用权人的比例不低于指标收益的60%。对农村退出的旧宅基地整治后节余的建设用地征收为国有后，重新进行规划，实施“招拍挂”出让用于发展二、三产业项目，土地出让收益按一定比例返还农村，用于农村公共基础设施配套建设，返还比例由各县（市、区）、泉州台商投资区依实际情况自行确定。

各县（市、区）、泉州台商投资区要根据本通知精神，结合本地实际，制定具体操作方法。

泉州市人民政府办公室

2015年1月29日

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