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　　1、宪法

　　《宪法》第十条第四款规定：“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”该条确立了宅基地所有权严格禁止买卖，宅基地使用权转让需依照法律规定的原则，宪法本身并未对此作出明确规定。

　　2、法律

　　《物权法》第一百五十三条规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，使用土地管理法等法律和国家有关规定。”也就是说，《物权法》对宅基地使用权的取得、行使和转让并未作具体规定，而是规定适用《土地管理法》等法律和国家有关规定。

　　《土地管理法》作为现行调整土地管理方面的专项法律，第八条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”此条规定确立了宅基地“一户一宅”的原则，并承认了农村房屋可以买卖和出租，但对农村房屋购买方的主体资格并未作出明确规定。该条对农村房屋买卖时宅基地使用权是否同时流转亦未作明确规定。  

　　第六十三条对涉及宅基地使用权在内的集体土地使用权的流转作了规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”该条的立法目的是为限制农村集体土地用于非农业建设，而农村宅基地上的房屋即使出售也未改变宅基地的性质，其仍属于农村建设用地的性质。故农村宅基地房屋买卖合同并不存在法定的无效事由。应该说《土地管理法》对城镇居民购买农村宅基地房屋但未改变宅基地作为农村建设用地的性质的行为并没有明确规定是无效的。

　　全国人大十届五次会议审议《物权法（草案）》时，将“禁止城镇居民在农村购置宅基地”修改为“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用《土地管理法》等法律和国家有关规定”，《物权法》的这一规定为今后修改有关法律或者调整有关政策留有余地，也让人们对宅基地买卖何时松动，充满了期待。

　　3、行政法规和部门规章

　　《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。”该条规定规范的是物权行为，而非规范属于债权行为的买卖合同。因此，宅基地使用权和房屋所有权是否经过户登记并不是房屋买卖合同的有效要件，未办理过户登记不影响买卖合同的效力，只要买卖合同符合合同的有效要件，合同即为有效。

　　1999年5月6日国务院办公厅发布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，第一次明确了禁止农村房屋向城市市民出售，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发。该通知第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

　　2004年10月21日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》第十条再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”

　　2007年12月，国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）第二条又一次强调：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”